รูปบทความ เรื่องน่ารู้ ก่อนเริ่ม ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ESTOPOLIS | เรื่องน่ารู้ ก่อนเริ่ม ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

        อีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจไม่ใช่น้อยในปัจจุบัน คงหนีไม่พ้น “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เนื่องด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนอย่างไม่หยุดนิ่ง ทำให้ผู้คนเริ่มหันมาสนใจธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพราะเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ สวยงาม และแข็งแรง อย่างที่ โดนัล ทรัมป์ ได้กล่าวไว้ในหนังสือ Think Like a Billionaire ว่า

“It’s tangible, it’s solid, it’s beautiful, and it’s artistic, from my standpoint. I just love real estate.”

        ซึ่งหากจะกล่าวถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแล้ว อาจครอบคลุมไปถึง บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั้งการเช่าที่ดิน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่น่าจับตามองอยู่ ณ ขณะนี้ เพราะนอกจากการซื้อคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยแล้ว ยังมีอีกหลายคนที่หันมาซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน จึงมี Developer หลายเจ้า ต่างแย่งกันจับจองพื้นที่ทำเลทอง และแข่งขันทำการตลาดกันอย่างสุดความสามารถ ทำให้ทุกวันนี้ไม่ว่าจะเดินไปทางไหน ก็มักพบเห็นคอนโดสร้างใหม่เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา

         แต่ทุกการลงทุนก็ย่อมมีความเสี่ยง เราจึงจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความคุ้มค่าที่จะได้รับหลังการลงทุน หรือค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไป แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่เราต้องพิจารณากันอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้ได้มาซึ่งความสำเร็จที่เราต้องการ

เรื่องน่ารู้…ก่อนเริ่ม ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังริมทรัพย์จะได้รับผลตอบแทนหลายทาง

        กล่าวคือ นอกจากคุณจะทำการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว คุณยังสามารถปล่อยเช่า เพื่อเก็บเงินรายเดือนได้อีกทางหนึ่ง สำหรับคนที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน คุณอาจใช้เงินเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์เพื่อใช้ในการผ่อนดาวน์เท่านั้น แล้วค่อยนำเงินค่าเช่ามาใช้ในการผ่อนค่าคอนโด หมุนเงินไปเรื่อยๆ โดยนักลงทุนบางคน ก็สามารถกู้เงินจากธนาคารได้เกือบ 100% ยิ่งถ้าใครที่มีความเชี่ยวชาญด้านลงทุนอยู่แล้ว คุณอาจไม่จำเป็นต้องใช้เงินตัวเองเลยด้วยซ้ำ หรือหากท้ายที่สุดแล้วต้องการจะขายต่อ คุณก็จะได้เงินทั้งจากการขายและส่วนต่างของค่าเช่าในเวลาเดียวกัน เรียกว่าได้กำไร 2 ต่อ

        แต่!!! อสังริมทรัพย์ที่ดีก็ใช่ว่าจะหาได้ง่ายๆ ต้องใช้เวลาหาสิ่งที่เหมาะสมที่สุด ไม่ว่าจะด้านราคา ทำเล รวมไปถึงขั้นตอนการลงทุน การบริหารจัดการ การติดต่อประสานงานต่างๆ ย่อมต้องใช้เวลา และความทุ่มเทเป็นอย่างมาก เพื่อให้การลงทุนอสังริมทรัพย์ประสบความสำเร็จ


การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนต่ำ

        เนื่องจากราคาของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไม่ได้ขึ้นลงกันได้ภายในเวลาแค่วันหรือสองวัน เพราะมันต้องใช้ระยะนานหลายปีกว่าจะมีการขยับของช่วงราคา อย่างราคาของคอนโดมิเนียม ที่เกี่ยวเนื่องกับราคาที่ดินในพื้นที่นั้นๆ สังเกตได้จากการพัฒนาและความเจริญของพื้นที่นั้น ยิ่งถ้าพื้นที่ไหนมีโครงการจะก่อสร้างรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ก็ยิ่งมีโอกาสที่ราคาคอนโดมิเนียมในย่านนั้นจะสูงตามไปด้วย 

        ทำให้นักลงทุนมีเวลาที่จะศึกษา เปรียบเทียบข้อมูล วิเคราะห์ตัวเลขให้ดีก่อนว่า ทำเลที่ต้องการลงทุนนั้น จะสามารถเพิ่มมูลค่าขึ้นได้หรือเปล่า? หรือในทางกลับกัน หากราคาคอนโดลดลง นักทุนส่วนใหญ่ก็ค่อนข้างมั่นใจว่า อย่างน้อยเงินต้นของพวกเขาก็จะไม่หายวับไปอย่างรวดเร็ว และจะกลายเป็นช่วงเวลาที่พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสให้กับนักลงทุนมือใหม่ เพราะเขาจะสามารถหาซื้อคอนโดมิเนียมได้ในราคาที่ถูกลง

        แต่!!! สภาพคล่องก็ต่ำเช่นกัน เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ กว่าจะได้กำไรก็ต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร ไม่สามารถทำอะไรได้รวดเร็วทันใจ ฉะนั้นการทำธุรกิจด้านนี้ ผู้ลงทุนจะต้องใจเย็นและมีการตัดสินใจที่ดี


การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ง่ายๆ เสมือนเป็นนายตัวเอง

        ไม่ว่าใครก็สามารถเรียนรู้และทำธุรกิจด้านนี้ได้ สามารถควบคุมได้ทั้งรายรับและรายจ่าย ซึ่งถ้าหากมีการบริหารจัดการที่ดี คุณก็จะสามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งถือเป็นรายได้สำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบปล่อยเช่า เพราะถ้ากระแสเงินสดเป็นบวก (รายรับมากกว่ารายจ่าย) ก็จะส่งผลให้คุณได้กำไรจากการลงทุนครั้งนี้

        กระแสเงินสด คือ การหมุนเวียนเงินสดที่ใช้ฃในการลงทุน ทั้งรายรับและรายจ่ายอย่างละเอียด เพื่อให้การลงทุนสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น ไม่สะดุด มีเงินให้ใช้จ่ายได้อย่างต่อเนื่อง กระแสเงินสดแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ได้แก่

        กระแสเงินสดเป็นบวก (Positive Cash Flow)  หมายความว่า รายรับมากกว่ารายจ่าย ก็จะได้ กำไร

        กระแสเงินสดเป็นลบ (Negative Cash Flow) หมายความว่า รายจ่ายมากกว่ารายรับ ก็จะ ขาดทุน นั่นเอง

        เช่น ลูกค้าจ่ายค่าเช่าคอนโดเดือนละ 15,000 บาท ซึ่งผู้ลงทุนจะต้องนำเงินค่าเช่าไปจ่ายค่าผ่อนคอนโด 5,000 บาท และค่าส่วนกลาง 50 บาท แสดงว่าในเดือนนั้น ผู้ลงทุนจะได้กำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงิน 9,950 บาท 

        แต่!!! การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีค่าซ่อมแซมที่สูงเอาเรื่องอยู่เหมือนกัน ซึ่งผู้ลงทุนต้องดูแลเอาใจใส่ และซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอ ไม่ใช่คิดเพียงแค่ว่าปล่อยเช่าแล้วจะก็จบ หรือซื้อมาทิ้งไว้เฉยๆ เพราะอาจทำให้สภาพของทรัพย์สินเสื่อมโทรมลง มูลค่าของทรัพย์ก็ลดลงตามเช่นกัน


สิทธิประโยชน์ทางภาษี ประกอบด้วย

การหักค่าเสื่อมราคาตามระยะ

        โดยจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากมูลค่าของทรัพย์สิน ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์สินอาจไม่ได้เสื่อมเต็มมูลค่า แต่ผู้ลงทุนสามารถทำการขอลดหย่อนภาษี เกิดเป็นค่าส่วนต่างที่ทำให้เสียภาษีน้อยลงได้

ในบางประเทศ นักลงทุนอาจได้รับการยกเว้นภาษี

        หากนำเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น ตามระยะเวลาที่กำหนด

มีข้อยกเว้นสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ

        เมื่อทำการขายบ้านที่ถือครองนานเกิน 5 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามที่กรมสรรพากรระบุไว้ว่า “การขายอสังหาริมทรัพย์ภายหลังที่ได้ไถ่จากการขายฝาก ซึ่งเมื่อรวมระยะเวลาการได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายฝาก ระยะเวลาระหว่างการขายฝาก และระยะเวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกินห้าปี”

        ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีตามประมวลรัษฏากรประเภทหนึ่ง ที่จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่าง เช่น การรับจำนำ การประกอบธุรกิจเงินทุน และการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร เป็นต้น


ทั้งนี้ ทุกการลงทุนย่อมตั้งอยู่บนพื้นฐานของความเสี่ยง ฉะนั้นผู้ที่จะทำการลงทุนใดๆ จึงควรทำการศึกษาข้อมูลให้รอบคอบเสียก่อน และหากใครกำลังตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมอยู่ในขณะนี้ สามารถดูบทความ พิจารณาตัวเองสักนิดก่อนซื้อคอนโด กับ ผ่อนคอนโด ฉบับมนุษย์เงินเดือน อย่างละเอียด เพื่อใช้ในการประกอบการตัดสินใจก่อนได้ค่ะ และ Estopolis ก็ยังมีบทความน่าสนใจอื่นๆ ให้ติดตามอีกมากมาย ลองเข้าไปชมกันได้


ที่มา : http://incquity.com[](http://incquity.com/articles/startup/intro-cash-flow)

http://www.rd.go.th[](http://www.rd.go.th/publish/682.0.html)

http://www.richdad.com
ภาพจาก : www.pixabay