ESTOPOLIS | ค่าส่วนกลาง ที่ห้ามลืมก่อนซื้อคอนโด

เมื่อคุณตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องแล้ว ต้องเข้าใจก่อนว่าจะมีค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งที่ต้องชำระ นั่นก็คือ “ค่าส่วนกลาง” ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านจัดสรรที่จะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง เพราะเงินดังกล่าวที่นิติบุคคลได้ทำการจัดเก็บนั้นจะนำไปบริหารค่าใช้จ่ายในโครงการต่อไป เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแม่บ้าน ค่ารปภ. ค่าบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อให้ภาพรวมของโครงการอยู่ในสภาพที่ดี สิ่งอำนวยความสะดวกยังใช้งานได้ ถือว่าเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่เจ้าของร่วมทุกคนต้องปฏิบัติตาม

หลายๆ คนที่ตัดสินใจซื้อคอนโดสักโครงการ นอกจากจะให้ความสำคัญกับราคาและทำเลแล้ว ยังต้องนำพื้นที่ส่วนกลางมาใช้ในการตัดสินใจซื้ออีกด้วย แต่ในขณะเดียวกันผู้ซื้อบางคนอาจจะละเลยค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญน้อยมาก ตั้งแต่ก่อนซื้อจนเข้าไปอยู่อาศัยแล้ว ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามอันดับต้นๆ เลยด้วยซ้ำ

ทำไมต้องใส่ใจกับค่าส่วนกลาง ?

เหตุผลที่ต้องให้ความสำคัญกับค่าส่วนกลางเพราะเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักที่เจ้าของร่วมทุกคนต้องจ่าย เพื่อนำเงินในส่วนนี้มาดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบความปลอดภัยในโครงการ ค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าจ้างพนักงาน ฯลฯ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกัน ซึ่งผู้ซื้อต้องไม่ลืมที่จะนำมาคิดเป็นค่าใช้จ่ายด้วย

ต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่าไหร่ ?

มาตราการการเก็บค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการนั้นไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับหลักปัจจัย ได้แก่ ขนาดของโครงการ จำนวนยูนิตในโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก ล้วนแล้วแต่เป็นตัวกำหนดค่าส่วนกลางของคอนโดนั้นๆ โดยปกติแล้วโครงการจะคิดค่าส่วนกลางตามขนาดห้อง

ตัวอย่างเช่น คอนโด High-rise ย่านรามคำแหง ห้องขนาด 23.5 ตร.ม. ส่วนกลางมีสระว่ายน้ำ , สวนหย่อม , ฟิตเนส และ Shuttle bus ค่าส่วนกลาง 40 บาท/ตร.ม. คิดค่าส่วนกลางได้ดังนี้

                                                = ( ขนาดห้อง x ค่าส่วนกลาง) x จำนวนเดือน (12 เดือน)

                                                = ( 23.5 x 40 ) x 12

                                                = 11,280 บาท

ค่าส่วนกลางถูกหรือแพงวัดจากอะไร ?

อย่างที่บอกไปข้างต้นว่าปัจจัยหลักในการกำหนดค่าส่วนกลางอยู่ที่สิ่งอำนวยความสะดวก ขนาดของโครงการ และจำนวนยูนิต ยิ่งโครงไหนมีจำนวนยูนิตเยอะก็จะมีตัวหารเยอะทำให้ค่าส่วนกลางถูกลง ส่วนโครงการไหนที่จำนวนยูนิตน้อย ตัวหารก็น้อยตามไปด้วย ต้องแบกรับค่าส่วนกลางราคาสูงกันไป

จ่ายตอนไหน ?

สำหรับการเก็บค่าส่วนกลางนั้นไม่ได้มีกฎหมายกำหนดตายตัวว่าต้องจ่ายตอนไหน กำหนดเพียงว่าให้ชำระล่วงหน้า โดยปกติแล้วคอนโดจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางภายในตอนต้นปีของปีนั้นๆ แต่ละโครงการจะมีการเรียกเก็บ เช่น บางโครงการอาจกำหนดเส้นตายในการจ่ายค่าส่วนกลางภายในเดือนมกราคม 2560 เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ตลอดปี 2560 ส่วนโครงการระดับไฮเอนด์จะเรียกเก็บล่วงหน้า 2-3 ปี

ไม่จ่ายก็ห้ามใช้แถมโดนปรับพร้อมดอกเบี้ย !!

หากคุณจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้าทางนิติบุคคลก็จะส่งจดหมายทวง ถ้ายังปล่อยเวลาให้ผ่านไปเรื่อยๆ ไม่ยอมจ่ายสักที ก็จะโดนปรับตาม พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับปรับปรุงปี 2551 มาตรา 11 ดังนี้

1. กรณีไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกิน 12% ต่อปีของจำนวนที่ค้างชำระ และห้ามคิดทบต้นทบดอก

2. กรณีไม่จ่ายและค้างชำระเกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกิน 20% ต่อปี และสามารถสั่งห้ามไม่ให้ใช้ค่าส่วนกลางได้ เช่น ตัดน้ำ ยกเลิกบัตรจอดรถ ห้ามใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สปา รวมถึงไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมแต่ะครั้งด้วย

จ่ายแล้วได้อะไร ?

ค่าใช่จ่ายสำหรับส่วนกลางที่เจ้าของร่วมทุกคนได้จ่ายไปนั้น ก็คือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ลูกบ้านทุกคนจะได้รับกลับคืนมา อาทิเช่น การดูแลซ่อมแซมบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น ลิฟท์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ส่วนหย่อม Shuttle bus ฯลฯ ค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าน้ำ-ค่าไฟภายในโครงการ ล้วนแล้วแต่เป็นผลประโยชน์ของเจ้าของร่วมทุกคนทั้งสิ้น

เก็บค่าส่วนกลางน้อยเพิ่มความเสี่ยงในระยะยาว

เชื่อเลยว่าใครๆ ก็ต้องการค่าส่วนกลางในราคาถูก ทำให้บางโครงการหัวใสตั้งกลยุทธ์ราคาค่าส่วนกลางต่ำไว้ก่อน แต่ให้สิ่งอำนวยความสะดวกจัดเต็มยิ่งกว่าคอนโดระดับเดียวกัน เมื่อผู้ซื้อเห็นก็จะรู้สึกว่าโครงการนี้ให้สิ่งอำนวยความสะดวกเยอะ แถมค่าส่วนกลางก็ไม่แพง เมื่อคิดค่าใช้จ่ายรวมๆ แล้วยังจ่ายไหว จึงตัดสินใจซื้อทันที

พอเข้าไปอยู่ได้สักปีสองปีเจ้าของร่วมทุกคนเริ่มเห็นสัญญาณเตือนค่าส่วนกลางต่ำผ่านการบริหารจัดการที่ทำได้ไม่เต็มที่ เหมือนกับสายการบินโลว์คอสที่ต้องเซฟต้นทุนให้มากที่สุด ถ้าต้องการออฟชั่นเสริมก็ต้องจ่ายเพิ่มถึงจะได้รับการบำรุงรักษาให้ภาพรวมโครงการน่าอยู่ตลอดไป แต่ถ้าไม่ยอมเพิ่มค่าส่วนกลางก็ต้องอยู่แบบประหยัด ลดนู้นนั่นนี่ สุดท้ายภาพรวมของโครงการก็ทรุดโทรมไม่น่าอยู่

Sinking Fund ค่าใช้จ่ายที่ถูกลืม

เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) เงินที่ถูกเรียกเก็บไว้ตอนที่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นเงินทุนสำรองเพื่อใช้จ่ายยามฉุกเฉิน หลายคนมักเข้าใจผิดว่าจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายนี้เพียงครั้งเดียว แต่ในความเป็นจริงแล้วสามารถเรียกเก็บเพิ่มได้ตลอดเวลาเมื่อมีการนำเงินส่วนนี้มาใช้ในกรณีปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ เช่น ทาสีใหม่ ซ่อมลิฟท์ เป็นต้น แต่ขึ้นอยู่กับเสียงส่วนใหญ่ของลูกบ้านทุกคนว่าต้องการที่จะนำเงินกองทุนมาใช้หรือจะเรียกเก็บใหม่เฉพาะการปรับปรุงในครั้งนี้เพียงเท่านั้น

คำนึงถึงค่าส่วนกลางทุกครั้งก่อนซื้อ

ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดสักห้องต้องคำนึงถึงค่าส่วนกลางด้วย โดยคำนวณดูว่าสิ่งอำนวยความสะดวกที่ให้มาสอดคล้องกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ทางโครงการกำหนดไว้หรือไม่ เมื่อวิเคราะห์ดูแล้วว่าไม่น่าจะพอให้คิดเผื่อไปเลยว่าในอนาคตมีโอกาสปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นแน่นอน แล้วคุณรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไหวไหม ไหนจะค่าผ่อน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ จิปาถะอีกมากมาย นี่ยังไม่รวมถึงเงินกองทุนส่วนกลางที่ไม่ได้เรียกเก็บครั้งเดียวอย่างที่เข้าใจมาโดยตลอด อาจมีโอกาสเรียกเก็บเข้าสักวัน ซึ่งผู้ซื้อต้องตระหนักถึงค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก่อนตัดสินใจซื้อด้วย

จะดีหรือร้ายขึ้นอยู่กับ “คุณ”

สุดท้ายนี้สิ่งสำคัญที่ควรให้ความสำคัญไม่แพ้กันคือการบริการจัดการโครงการของนิติบุคคล เพราะเขาถือเป็นตัวแทนของลูกบ้านในการดูแลค่าใช้จ่ายเงินภายในโครงการ ดังนั้นพยายามเข้าร่วมประชุมใหญ่ประจำปีทุกครั้ง เพื่อรับฟังรายงานประจำปีและเป็นการตรวจสอบการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายของนิติบุคคล ว่าจำนวนเงินที่เราเสียไปนั้นเขาได้ใช้อย่างคุ้มค่าหรือไม่ อีกทั้งยังเป็นการรับมือเตรียมพร้อมปัญหาด้านการเงินที่อาจเกิดขึ้นก่อนที่จะกลายเป็นเรื่องใหญ่ยากจะแก้ไข เพราะบางโครงมีปัญหาด้านการเงินอย่างหนักถึงขั้นต้องไปกู้หนี้ยืมสินมาเป็นค่าใช้จ่ายในส่วนกลาง เพราะสุดท้ายแล้วคนที่ต้องแบกรับปัญหาหนี้สินเหล่านี้ก็คือลูกบ้านทุกคนนั่นเอง

การที่ลูกบ้านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง นอกจากจะส่งผลกระทบต่อตนเองที่ไม่สามารถใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ ยังมีผลกระทบต่อส่วนรวมอีกด้วย เพราะถ้าไม่มีเงินมาดูแลรักษา ส่วนกลางก็จะทรุดโทรมไม่สวยหรูดูแพงเหมือนตอนที่เข้ามาอยู่ใหม่ๆ และที่สำคัญที่สุดก็จะกลายเป็นปัญหาลุกลามส่งกระทบต่อมูลค่าของคอนโดที่ทำให้ขายต่อได้ยาก ราคาอาจจะลดลงกว่าตอนที่ซื้อในช่วงแรก นั่นเป็นเพราะลูกบ้านละเลยไม่ให้ความสำคัญกับค่าส่วนกลางนั่นเอง

ขอบคุณภาพ

THE ESSE at SINGHA COMPLEX

  Move to top