ESTOPOLIS | จะปล่อยคอนโดให้เช่า เอกสารสัญญาต้องมีการระบุอะไรบ้าง

21 April 2560

จะปล่อยคอนโดให้เช่าทั้งที เราควรมีสัญญา หรือต้องทำอะไรที่ควรระบุไว้ในเอกสารบ้างนะ ให้การปล่อยเช่าในครั้งนี้ ราบรื่น ครอบคลุม และไม่เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง

การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ได้มีเพียงแค่การซื้อขายแต่เพียงอย่างเดียว การปล่อยให้เช่าเอง ก็นับว่าเป็นการลงทุนอีกทางหนึ่ง และเป็นหนทางของเสือนอนกิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการปล่อยคอนโดให้เช่า

แต่การปล่อยคอนโดให้เช่านั้น นอกจากทำเลแล้ว สัญญาเช่าต่างๆ ก็นับว่าสำคัญ และเป็นสิ่งที่ผู้ปล่อยให้เช่าควรรู้ไว้ และควรมีในสัญญา เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นภายหลัง ว่าแต่สัญญาเหล่านั้นจะมีอะไรบ้าง ลองไปดูกันเลยดีกว่า

สัญญาเช่าคอนโดที่ต้องระบุ : หมวดเงินๆ ทองๆ

การจะปล่อยคอนโดให้เช่านั้น สัญญาหลักๆ ที่ควรระบุเกี่ยวกับเรื่องเงินให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น ค่าเช่าห้อง ค่าซ่อมแซม หรือการริบค่ามัดจำนั้น ถือเป็นเรื่องที่คุณต้องเขียนให้ครอบคลุม และตกลงให้เข้าใจกันทั้งสองฝ่าย และสัญญาที่ควรมีระบุไว้ ควรมีดังนี้

สัญญา การริบเงินค่ามัดจำ และการยกเลิกสัญญา

หลายครั้งที่ผู้เช่า อาจก่อปัญหาสร้างความรำคาญใจให้กับทางโครงการคอนโด รวมถึงสร้างปัญหาให้ตัวผู้ให้เช่าเองได้ ดังนั้น เพื่อเป็นการกำหนดกฎกติกาทั้งหลาย คุณควรระบุเหตุผลว่ามีอะไรบ้าง ถ้าผู้เช่าทำแล้ว เราสามารถยกเลิกสัญญา และริบค่ามัดจำได้ในทันที โดยปัญหาหลักๆ ที่ควรระบุไว้ คือ

* เมื่อผู้เช่า ทำการย้ายออกไปโดยไม่แจ้งให้ทราบในระยะเวลาที่กำหนด

* เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือจ่ายล่าช้า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ ซึ่งคุณสามารถระบุเพิ่มเติมได้ว่า เป็นระยะเวลานานเท่าไร หากเกิดระยะดั่งกล่าว ก็จะทำการริบเงินค่ามัดจำ และยกเลิกสัญญาเช่า

* เมื่อผู้เช่าคอนโดอยู่ไม่ครบตามสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะสามารถริบเงินค่ามัดจำได้

* หากผู้เช่าคอนโดไม่จ่ายค่าสารธารณูปโภค เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าเช่าเครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นๆ เช่น ตู้เย็น ไมโครเวฟ เป็นต้น ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้

* หากผู้เช่าคอนโดทำห้องเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้ลูกบ้านคนอื่นในคอนโด เช่น ส่งเสียงดัง สร้างความเดือนร้อนให้ห้องข้างเคียง เป็นต้น ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้เช่นเดียวกัน

* ไม่ยอมให้นำค่ามัดจำมาจ่ายแทนค่าเช่าห้องเด็ดขาด เพราะแท้จริงแล้ว เงินในส่วนมัดจนั้น นอกจากเป็นการประกันห้องของผู้ให้เช่าแล้ว ยังใช้ในการซ่อมแซมส่วนต่างๆ เมื่อผู้เช่าจะต้องย้ายออกไปอีกด้วย

คุณควรระบุเหตุผลว่ามีอะไรบ้าง ถ้าผู้เช่าทำแล้ว เราสามารถยกเลิกสัญญา และริบค่ามัดจำได้ในทันที

สัญญาการจ่ายค่าเช่าคอนโด

สำหรับสัญญาปล่อยคอนโดให้เช่านี้ เป็นสัญญาที่ค่อนข้างจำเป็น เนื่องจากเป็นการกำหนดกฎให้ผู้เช่าต้องจ่ายเงินให้ตรงต่อเวลา และไม่เกิดปัญหาค้างคาค่าเช่าขึ้นในภายหลัง

โดยผู้ให้เช่าจะสามารถระบุได้ว่า ใครรับผิดชอบเรื่อง ค่าน้ำ, ค่าไฟ หรือค่าเคเบิ้ลทีวี ทั้งหมดนั้น จะให้ผู้ให้เช่า หรือจะให้ผู้เช่าจ่ายเอง โดยจ่ายที่นิติบุคคล หรือโอนไปพร้อมค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าจ่ายให้ ก็สามารถระบุได้

แต่ทั้งหมดนี้ก็แล้วแต่จะตกลงกัน ซึ่งแน่นอนว่า การจะให้ผู้เช่านั้นมีความตรงต่อเวลา ผู้ให้เช่าอย่างเรา ควรระบุว่าตนมีสิทธิ์ในการเรียกร้องค่าปรับได้ เช่น หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าภายในระยะเวลาที่กำหนด จะมีการปรับ วันละ 100 บาท เป็นต้น

และถ้าคนเช่าบางคนไม่ยอมจ่ายไปเป็นเวลานาน คุณก็ควรระบุบอกในสัญญาว่า สามารถบอกเลิกสัญญาได้ ทั้งนี้ก็เพื่อปกป้องสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ไม่ให้เสียเปรียบในเรื่องของเงิน และเวลา นั้นเอง

การกำหนดให้ผู้เช่าต้องจ่ายเงินให้ตรงต่อเวลา และไม่เกิดปัญหาค้างคาค่าเช่าขึ้นในภายหลัง

สัญญา เงินประกันการเช่า

สำหรับในสัญญาข้อนี้ จะเป็นการทำเพื่อประกันความเสียหายต่างๆ ในกรณีผู้เช่าคอนโดย้ายออกแล้ว ห้องของคุณเกิดความเสียหาย จะต้องซ่อมแซม จะได้หักค่าซ่อม ค่าทำความสะอาด ได้

โดยคุณอาจจะตกลงกับผู้เช่าไว้ว่า หากนำเงินดั่งกล่าวไปซ่อมแซมห้อง และทำความสะอาดครบแล้วร้อยแล้วมีเงินเหลือ ก็จะคืนเงินให้แก่ผู้เช่าก่อนย้ายออก เพื่อไม่ให้ขาดทุน และต้องควักเนื้อ ควักเงินของตน มาซ่อมแซมห้องแทน

แน่นอนว่า หากผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ไม่มีสิ่งของเสียหาย และผู้เช่าทำความสะอาดเรียบร้อยก่อนย้ายออกไป ผู้ให้เช่าคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน

โดยการที่จะเรียกเก็บเงินนั้น ต้องคำนึงว่าเพียงพอกับความเสียหายที่จะเกิดขึ้น และเราสามารถประเมินคร่าวๆ จากราคาค่าเช่าห้อง 2 - 3 เดือน เช่น คุณปล่อยห้องคอนโดให้เช่า 8,000 บาท ต่อเดือน ประเมินคร่าวๆ แล้ว ควรเก็บเงินค่าประกันห้อง ประมาณ 24,000 บาท เป็นต้น

หากผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ไม่มีสิ่งของเสียหาย และผู้เช่าทำความสะอาดเรียบร้อย ให้ผู้ให้เช่าคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน

กำหนดระยะเวลาในการเช่าไว้เท่าไหร่

ผู้ให้เช่านั้น ควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า ในการทำสัญญาหนึ่งครั้ง ผู้เช่าจะสามารถเช่าห้องคอนโดได้เป็นระยะเวลานานเท่าไหร่ บางคนอาจจะกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องอยู่เป็นระยะเวลา 6 เดือน หรือ อยู่นานถึง 1 ปี และถ้าผู้เช่าย้ายออกก่อนจากที่ระบุ ผู้ให้เช่าจะสามารถริบเงินค่ามัดจำดั่งกล่าวได้

นอกจากระยะเวลาในการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าควรระบุด้วยว่า ผู้เช่านั้น ต้องต่อสัญญาในการเช่าคอนโดหรือไม่ เพราะถ้าไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา กฎหมายจะกำหนดให้โดยอัตโนมัติว่า จะต้องแจ้งให้ทราบ 1 เดือน และจะต่อสัญญาแบบอัตโนมัติในกรณีไม่บอกยกเลิกสัญญา

ควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า เช่าระยะเวลาเช่าเท่าไหร่ และต่ออายุสัญญาเช่าจะทำกันอย่างไร

สัญญาปล่อยคอนโดให้เช่า หมวด ต่อเติม และซ่อมแซม

สำหรับการปล่อยคอนโดให้เช่า นอกเหนือจากเรื่องเงินทอง ค่าเช่า ค่ามัดจำ หรือการยกเลิกสัญญาแล้ว การตกลงในเรื่องการซ่อมแซม เมื่อห้องเกิดชำรุดในระหว่างที่มีผู้เช่าคอนโดของคุณอยู่ ก็เป็นสิ่งจำเป็น

เพราะการซ่อมแซมดั่งกล่าวนั้น ส่วนใหญ่แล้วจะมีการเสียเงินเกิดขึ้น คุณจึงต้องระบุให้แน่นอนในสัญญาว่า ถ้าต้องซ่อมแซม ซ่อมแบบไหน ผู้ให้เช่าถึงจะจ่าย หรือซ่อมแซมให้ แบบไหนที่ผู้เช่าจำเป็นจะต้องเสียเงินในการซ่อม

จะต่อเติมอะไร ควรบอกผู้ให้เช่าเสียก่อน

คุณต้องระบุไว้ในสัญญาเมื่อปล่อยคอนโดให้เช่า เพราะการกระทำดังกล่าวจะทำให้ห้องได้รับความเสียหาย และต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อนจึงจะดำเนินการได้ ไม่ว่าการต่อเติมดังกล่าว จะเป็นการ ติดแอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตกแต่งห้องด้วยการทาสี ปูพื้นคอนโด หรือแม้แต่กระทั่งการซ่อมแซมในตัวห้อง

สำหรับการต่อเติมนั้น หากติดกับตัวห้องแล้วไม่สามารถถอดออกได้ ผู้ให้เช่าต้องระบุในสัญญาปล่อยเช่า และตกลงกันให้ชัดเจนว่า สิ่งของเหล่านั้น จะถือเป็นของเจ้าของห้องทันที เนื่องจากการถอดออกจะทำให้ตัวห้องได้รับความเสียหายได้ เช่น การติดแอร์ในห้องเช่า การติดราวตากผ้ากับผนังห้องโดยตรง เป็นต้น

สำหรับการต่อเติมนั้น หากติดกับตัวห้องแล้วไม่สามารถถอดออกได้ ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่า สิ่งของเหล่านั้น จะถือเป็นของเจ้าของห้องทันที

ใครเป็นผู้จ่ายค่าซ่อมแซม และจ่ายเงินค่าซ่อมบ้าง

สำหรับค่าซ่อมแซม ในกรณีสิ่งของในห้องเสียหาย ใครเป็นคนจ่าย ใครเป็นคนซ่อมแซม รวมไปถึงค่าใช้จ่าย ก็ควรระบุในสัญญาให้เรียบร้อย ชัดเจน

โดยทั่วไปแล้ว สัญญาหลักๆ นั้น เมื่อสิ่งของต่างๆ ในห้องเสียหาย เกิดพัง เราก็สามารถระบุได้ เช่น พื้นคอนโดเสีย แอร์พัง ท่อน้ำมีการรั่วซึม เนื่องจากอายุการใช้งาน เหตุการณ์แบบนี้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนซ่อมแซม และเสียเงินค่าซ่อมให้เอง

แต่ถ้ากรณีที่ผู้เช่าทำเฟอร์นิเจอร์ สุขภัณฑ์ พังเกิดจากการใช้งานไม่ระวัง ก็ต้องซ่อมเอง หรือซื้อมาเปลี่ยนให้ใหม่ (โดยไม่ลืมว่า ต้องแจ้งผู้ให้เช่าด้วยทุกครั้ง ที่มีการซ่อมแซม) ส่วนการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ ที่สามารถทำได้ เช่น การเปลี่ยนหลอดไฟ ตัวผู้เช่าก็สามารถซ่อมแซม ดูแลรักษาเองได้เองเลย

ตกลงในสัญญาให้เรียบร้อย ทั้งค่าใช้จ่ายต่างๆ การซ่อมแซม ใครจะเป็นผู้จ่าย ผู้ซ่อมแซมบ้าง

สัญญาปล่อยคอนโดให้เช่า หมวด ปกป้องสิทธิ์ผู้ให้เช่า

สำหรับสัญญาในหมวดนี้ เราจะระบุไว้ถึงสิทธิ์ของผู้ให้เช่า เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกเอาเปรียบ และถูกข้อหาด้านกฏหมายเรื่องอื่นๆ ได้

เพราะในบางการกระทำนั้น จริงอยู่ที่เราคิดว่า ผู้ให้เช่าสามารถมีสิทธิ์ทำได้ แต่ถ้าไม่ได้ระบุไว้ในเอกสารการเช่า ผู้ให้เช่าเองก็อาจจะกลับกลายเป็นคนที่ผิดกฏหมายได้แทนเสียอย่างงั้น!

การตัดน้ำ ตัดไฟ ล็อกประตู หรือเปลี่ยนกุญแจห้อง ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าห้อง

หากผู้เช่าทำผิดสัญญา และในสัญญาระบุไว้ นอกจากเสียค่าปรับ ริบค่ามัดจำ และยกเลิกสัญญาเช่าแล้ว บางครั้งการปรับอาจจะใช้ไม่ได้ผล ในกรณีแบบนี้ถ้าเจอผู้เช่าที่ไม่น่ารัก ก็ควรระบุในสัญญาาถึงมาตราการไม้แข็งอย่าง การล็อกประตู เปลี่ยนลูกบิดประตูห้อง เอาไว้ด้วย

ซึ่งการระบุไว้ในสัญญาให้เช่า ถ้าเราเขียนสัญญาให้สิทธิผู้ให้เช่าชัดเจนไว้ เราก็สามารถเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อคประตูได้ในทันที เมื่อผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง หรือแม้แต่การระบุไว้ว่า จะทำการตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย ก็ได้เช่นกัน โดยการกระทำดั่งกล่าวจะไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก ถ้ามีระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสารการเช่า

แต่ในทางกลับกัน ถ้าหากเราไม่ระบุไว้ในสัญญา ก็จะไม่สามารถทำได้ เนื่องจากจะผิดกฎหมายอาญา ข้อหาบุกรุก กลายเป็นว่า ผู้ให้เช่าอาจจะเป็นผู้ผิดกฏหมายแทนได้นะ!

ถ้าหากเราไม่ระบุไว้ในสัญญาแม้จะเป็นเจ้าของห้อง ก็จะไม่สามารถทำได้ และอาจโดนข้อหาบุกรุกแทน

เราจะเห็นได้ว่า ส่วนใหญ่แล้ว การทำสัญญาปล่อยคอนโดให้เช่านั้น ส่วนมากทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าจะมีปัญหาในเรื่องของเงินในส่วนต่างๆ การซ่อมแซมสิ่งของ การย้ายเข้าออก

ดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา เราซึ่งเป็นผู้เช่าก็ควรระบุในสัญญาให้เรียบร้อย ครอบคลุม หากกลัวสัญญามีรายละเอียดไม่ครบ ก็สามารถจ้างทนายเพื่อปรึกษาสัญญาเหล่านั้นได้ พร้อมทั้งพูดคุยตกลงให้เข้าใจ การปล่อยคอนโดให้เช่าของคุณจะไม่มีปัญหาจุกจิกกวนใจอย่างแน่นอน