ESTOPOLIS | ปิ่นเกล้า-จรัญฯ ประตูสู่กรุงเทพฯฝั่งตะวันตก

10 May 2561

หากจะเอ่ยถึงเส้นทางกรุงเทพฯ ลงสู่ภาคใต้ผ่านภาคตะวันตก หลายคนมักจะคุ้นเคยกับถนนเพชรเกษม ช่วงเทศกาลรถจะหนาแน่น การจราจรคับคั่ง ผู้คนหลั่งไหลออกตะวันตกมุ่งลงสู่ทางใต้ ต่อมาเมื่อมีถนนบรมราชชนนีเสมือนประตูเข้า-ออกกรุงเทพฯ จากทิศตะวันตก ทิศใต้ มาจากนครปฐม ราชบุรี ตลอดเส้นทางจะมีสถานศึกษาขนาดใหญ่ เช่น มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศิลปากร มหาวิทยาลัยมหิดล โรงพยาบาลศิริราช และแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา แหล่งศิลปวัฒนธรรม และแหล่งช้อปปิ้ง เป็นต้น ในอดีตนั้นย่านนี้แทบจะไม่มีคอนโดให้เห็น แต่ในปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้า การขยายถนนสายหลัก การขยายตัวของเมือง และไลฟ์สไตล์คอนโดได้รับความนิยมมากขึ้น โครงการคอนโดทยอยเปิดตัวเพิ่มขึ้นทุกปี บางปีเป็นทวีคูณ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของพื้นที่ และความต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น การวิเคราะห์ทำเลเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หากปราศจากข้อมูลเหล่านี้ช่วยในการตัดสินใจ การได้เลือก และการเปิดให้เลือกก็คงจำกัดในวงแคบๆ ไม่กว้างขวางนัก ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อผู้ประกอบการ และผู้บริโภคเลย การขาดความอิสระ และเสรีภาพในการเลือก ย่อมทำให้โอกาสที่จะตัดสินใจผิดพลาดเกิดขึ้นได้

จุดเด่นของทำเลปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์

พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์มีจุดขายสำคัญคือ วิวสวยๆ ของแม่น้ำเจ้าพระยา ช่วยเสริมมูลค่าให้กับโครงการคอนโดทั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยา และโครงการที่อยู่ถัดไป หากอยู่ในย่านรถไฟฟ้าพาดผ่านแล้วยิ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งที่หาที่ไหนไม่ได้อีกแล้วในพื้นที่ฝั่งธนบุรีคือ ใกล้ศูนย์รวมสถานที่ราชการแห่งแรกของกรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยวทางวัฒนธรรม

อีกประการหนึ่งที่ช่วยเสริมศักยภาพทำเลย่านถนนจรัญสนิทวงศ์ให้โดดเด่นยิ่งขึ้นคือ พื้นที่ฝั่งเกาะรัตนโกสินทร์มีข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานครที่ห้ามก่อสร้างอาคารสูง รวมทั้งพื้นที่ตามแนวถนนราชวิถีและสองฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย พื้นที่ฝั่งธนบุรีจึงมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการคอนโดมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด เพราะไม่มีข้อบัญญัติฯ เรื่องห้ามก่อสร้างอาคารสูง และข้อบังคับอื่นๆ กวนใจบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

พื้นที่รอบๆ แยกปิ่นเกล้าหรือแยก 35 โบว์ลที่คนคุ้นเคย เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมของการอยู่คอนโดมานาน หากจะนับเวลากันจริงๆ ก็ประมาณปี 2543 เปิดขายก่อนหน้าก็มีบ้างแต่ไม่มาก และโครงการเหล่านั้นในปัจจุบันก็เก่า และทรุดโทรมตามกาลเวลา แม้บางโครงการจะอยู่ริมน้ำเจ้าพระยา และถือว่าเป็นโครงการระดับบนก็ตาม คอนโดย่านนี้มีสัดส่วนประมาณ 62% ของคอนโดทั้งหมดที่สร้างเสร็จแล้วและกำลังก่อสร้าง ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นปีละกว่า 20% และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต โดยมีอัตราการขายมากถึง 90% ในขณะที่ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการมีน้อยลงทุกปี บางบริษัทจึงหันไปเจรจาซื้อตึกแถวที่มีอายุการใช้งานเกิน 10 ปี และซื้อทีละหลายๆ ห้องแถว ทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ความเป็นชุมชนดั้งเดิมจากตึกแถว ร้านค้า ร้านอาหาร ก็จะกลายเป็นสังคมแนวสูง วิถีชีวิตผู้คนก็เริ่มเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด

Bangkok Sky Line ที่สวยที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ บริเวณสะพานพระราม 8 และสวนหลวงพระราม 8 ปอดของคนปิ่นเกล้า เป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ เย็นสบายๆ รับลมริมแม่น้ำเจ้าพระยา หลายโครงการเน้นจุดขาย Bangkok Sky Line สะพานพระราม8 ที่โดดเด่นเห็นจะเป็นโครงการ Life ปิ่นเกล้า โครงการคอนโดสไตล์ Modern Japanese เป็นหนึ่งในโครงการที่ AP จับมือกับ Mitsubishi Estate บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อันดับ 1 จากญี่ปุ่น

โครงการใหม่ และโอกาสทำกำไร

อย่างที่เกริ่นนำเดิมทีคอนโดย่านนี้ไม่ได้รับความนิยมมากนัก ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณถนนบรมราชชนนี-ปิ่นเกล้า เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสวยสีน้ำเงินส่วนต่อขยายมีความชัดเจน โครงการคอนโดจึงขยับขยายออกมาทางถนนจรัญสนิทวงศ์ มีแนวโน้มการพัฒนาโครงการคอนโดใหม่ๆ มากขึ้น ระหว่างปี 2556-2558 อัตราการขายเฉลี่ยของทำเลย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 78% ในปัจจุบันอยู่ที่ 88-90% ขึ้นอยู่กับโครงการ และทำเล แต่โครงการที่อยู่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้า จะมีอัตราการขายเกือบ 100% ถัดไปทางช่วงกลางถนนจรัญสนิทวงศ์ (ซอยจรัญฯ 25-จรัญฯ 39) ก็จะลดลงไปอยู่ที่ประมาณ 88-90%

ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 70,000 บาท ต่อ ตร.ม. โดยโครงการที่อยู่รอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้าจะขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 70,000-100,000 บาท ปรับสูงขึ้นทุกปี ประมาณปีละ 10-20% คาดว่าเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาขายโครงการเปิดใหม่จะปรับตัวสูงขึ้นรุนแรง จนเมื่อผ่านไปสักระยะหนึ่งราคาขายจึงจะเริ่มอยู่ตัวเข้าสู่ราคาตามความเป็นจริง โดยรวมถือว่าราคาที่ดินยังไม่สูงมาก ทำให้ราคาขายไม่สูงมากตามไปด้วย เมื่อราคายังไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก ซื้อเก็งกำไรรอรถไฟฟ้าเปิดให้บริการก็ต้องถือไว้สักระยะแล้วปล่อยขายหรือจะปล่อยให้เช่า จึงจะได้ผลตอบแทนตามที่รอคอย

จุดขายที่สร้างโอกาสทำกำไรจากการปล่อยเช่า อยู่ที่ทำเลโดดเด่น โดยเฉพาะรอบๆ สี่แยกปิ่นเกล้าที่มีทั้งศูนย์การค้า แหล่งรวมความอร่อย และสะดวกสบายในการเดินทาง อาหารการกินทำเลย่านนี้มีชื่อเสียงมานานหลายร้อยปี ย่านเก่าแก่ดั้งเดิมที่เป็นชุมชนขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีตลาดหลายแห่งให้เลือกเดิน ตั้งแต่ตลาดบางขุนศรี ตลาดพรานนก ท่าเรือวังหลังศิริราช หรือจะข้ามฟากไปถนนข้าวสาร ถนนพระอาทิตย์ บางลำพู หรือจะเรื่อยไปถึงเยาวราช สำเพ็ง ปากคลองตลาด ก็อยู่ไม่ไกล ลูกค้าเช่าคอนโดย่านนี้เป็นคนมีการศึกษามีฐานะดี ถือว่าเป็นย่านที่มีความต้องการเช่าสูง ลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มนักศึกษาทั้งปริญญาตรี ปริญญาโท จนถึงปริญญาเอก กลุ่มคนเรียนหมอ เภสัชกร ทันตแพทย์ เรียนวิศวะ สถาปัตย์ และคนทำงานที่มีกำลังซื้อสูง อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8,000-10,000 บาทต่อเดือนต่อห้อง

ปัจจัยสำคัญด้านคมนาคมขนส่ง 2 โครงการสำคัญ ในทำเลปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์ คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งถือว่าเป็นเส้นทางที่ดีที่สุด เนื่องจากวางระบบเส้นทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นในเป็นวงกลม สามารถเชื่อมต่อไปได้ทุกทิศทางทั่วกรุงเทพฯ คาดว่าจะเปิดให้บริการในปีหน้า 2562 และอีกโครงการสำคัญที่หาที่ไหนไม่ได้อีกแล้วคือ โครงการทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอก ที่มีเส้นทางขึ้น-ลงมายังทำเลปิ่นเกล้า-จรัญสนิทวงศ์มากถึง 3 ด่าน ส่งผลให้ทำเลที่ดินย่านนี้ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจเรื่อยมา โดยราคาแพงที่สุดอยู่ที่บริเวณสถานีบางยี่ขัน ขายอยู่ที่ประมาณตารางวาละ 2.1 แสนบาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5-10% บริเวณนี้ถือว่าเป็นศูนย์กลางความเจริญที่สุดของย่านนี้ จึงถือว่ามีศักยภาพที่สุดในการพัฒนาโครงการคอนโด ซึ่งจะทำให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มที่ และรองรับการขยายตัวของครอบครัวใหม่ที่เข้ามาอยู่ในย่านนี้มากขึ้นด้วย

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : โพสต์ทูเดย์ และ siamlandbank.com