รู้ทันปัญหาในคอนโด ที่ต้องเตรียมตัวรับมือให้ดี

สวัสดี ESTOLIAN และชาวคอนโดทุกท่าน วันนี้ ESTOPOLIS มีบทความดีๆเกี่ยวกับเคล็ดลับในการอยู่อาศัยภายในคอนโดมาฝากกัน โดยจะขอพูดถึงเรื่องของปัญหาที่หลายคนที่ซื้อคอนโดมักจะต้องประสบพบเจอกัน ซึ่งเราคิดว่านอกจากที่เราจะต้องเตรียมตัวในการซื้อคอนโดด้วยการเลือกคอนโดที่ดีที่ถูกใจ เตรียมตัวใจการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร และเตรียมตัวในการตรวจรับและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดแล้ว อีกเรื่องที่เราไม่ควรมองข้ามก็คือสิ่งที่เราจะต้องพบเจอภายหลังจากที่เราย้ายเข้ามาอยู่ในคอนโดจริงๆ

เพราะปัญหาสามารถเกิดขึ้นได้ทุกที่ทุกโครงการ ไม่ว่าจะซื้อคอนโดมิเนียมโครงการใหญ่หรือเล็ก ถูกหรือแพงแค่ไหน ก็คงจะต้องมีปัญหาเล็กบ้างใหญ่บ้างอยู่ดี อยู่ที่ว่าโครงการ นิติบุคคลฯ หรือคณะกรรมการคอนโดจะบริหารจัดการปัญหานั้นๆได้ดีมากน้อยแค่ไหน

รำไม่ดีโทษปี่โทษกลอง แล้วถ้าบังเอิญเลือกคอนโดไม่ดีล่ะ จะโทษใคร

ประโยคด้านบนนั้นคงจะต้องบอกว่าเป็นเรื่องที่ช่วยไม่ได้ นอกจากจะช่วยกันแก้ไขปัญหาร่วมกันระหว่างเจ้าของร่วมในโครงการ หรือไม่ก็คงจะต้องทำใจไปเสีย ว่าแต่เรื่องปัญหาน่าปวดหัวของคนซื้อคอนโดที่เราจับประเด็นมาฝากนั้นมีอะไรบ้าง ไปอ่านกันเลย

รู้ทันปัญหาในคอนโด : เรื่องยุ่งๆของโครงการ

สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้

    แน่นอนว่าก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อคอนโดสักที่หนึ่ง เราก็คงจะพิจารณาองค์ประกอบต่างๆว่าถูกใจเรามากที่สุด สำหรับคนที่ซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก็จะมีโอกาสได้เห็นสถานที่จริง โครงสร้างและหน้าตาของสิ่งที่เราจะได้จริงๆ ถ้าไปดูแล้วถูกใจก็ดีไป ไม่ถูกใจก็ลองพิจารณาโครงการอื่นได้ แต่สำหรับคนที่ซื้อโครงการกันตั้งแต่เปิด Pre-Sale แล้วผ่อนดาวน์ไปจนโครการก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่บางโครงการพอสร้างเสร็จแล้วกลับไม่เหมือนกับภาพสวยงามที่ใช้ในการขายตอนแรก โดยส่วนใหญ่แล้วก็จะเป็นปัญหาที่พื้นที่ส่วนกลางของคอนโด เช่นสวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ล๊อบบี้ ที่ไม่ได้ประดับตกแต่งพื้นที่ให้สวยงามเหมือนภาพ 3D Perspective ตอนเปิดขาย

ปัญหาที่จอดรถในคอนโด

    สำหรับเรื่องพื้นที่จอดรถในโครงการคอนโดมิเนียม ต้องมาทำความเข้าใจกันก่อนว่าการใช้งานพื้นที่ตรงนี้ถือเป็นพื้นที่ส่วนกลางที่ลูกบ้านทุกคนมีสิทธิ์ใช้ ยกเว้นบางโครงการที่มีที่จอดรถ100% หรือล็อคคันเอาไว้เฉพาะห้อง โดยปกติโครงการคอนโดก็จะจัดพื้นที่จอดรถเอาไว้ตามกฎหมายกำหนด คิดเป็นประมาณ 30% ของจำนวนยูนิตที่พัก หรือคำนวนง่ายๆ ว่าพื้นที่จอดรถ 1 คัน ต่อพื้นที่การก่อสร้าง 60 ตร.ม. ซึ่งโดยปกติแล้วก็มักจะไม่เพียงพอต่อการจอดจริงของลูกบ้าน โดยเฉพาะโครงการคอนโดที่ไม่ได้อยู่ติดเส้นรถไฟฟ้า ลูกบ้านส่วนใหญ่ก็จะใช้รถส่วนตัวกัน ส่วนคอนโดติดรถไฟฟ้าก็อาจจะเบาบางเรื่องปัญหาที่จอดรถหน่อยถ้าคนส่วนใหญ่เน้นเดินทางด้วยรถไฟฟ้ากัน

การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางไม่ดี

    อีกปัญหาใหญ่ของคนอยู่คอนโดก็คือเรื่องของพื้นที่ส่วนกลางหลังจากที่ได้ทำการโอนเป็นของลูกบ้านและมีนิติบุคคลดูแลเรียบร้อยแล้ว พอระยะเวลาผ่านไปๆเรื่อยปัญหาแรกที่มักจะพบเจอก็คือเรื่องของความเสื่อมโทรมและการดูแลรักษาความสะอาดเรียบร้อยของพื้นที่ส่วนกลาง ที่บางโครงการพอสร้างเสร็จออกมาแล้วทิ้งเวลาห่างแค่ปีสองปีก็เปลี่ยนไปจากรูปตอนเปิดขายแบบหน้ามือเป็นหลังมือ ดังนั้นในเรื่องนี้ต้องขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของคณะกรรมการฯและนิติบุคคล ทั้งเรื่องความสะอาดของสระว่ายน้ำ สวน และการซ่อมบำรุงเมื่อมีปัญหาการใช้งาน

    อีกปัญหาหนึ่งของการบริหารพื้นที่ส่วนกลางก็คือเรื่องของการเปิดให้เข้าใช้งานในพื้นที่ ทั้งลูกบ้านในโครงการคอนโดเองแะบุคคลภายนอกด้วยเหมือนกัน ข้อนี้อาจจะเกิดหลังจากที่ลูกบ้านย้ายเข้าอยู่กันพักหนึ่งแล้ว หากโครงการไหนที่มีตำแหน่งของพื้นที่ Facilities ที่สามารถเข้าออกได้ง่าย หรือไม่ได้มีการตรวจสอบการเข้าใช้งานที่ดี บางครั้งลูกบ้านในโครงการก็เข้ามาใช้งานแบบไม่รักษาความสะอาด หรือบางครั้งก็พาเพื่อนมาใช้งานสร้างความเสียหายบ้าง หรือคนภายนอกเข้ามาใช้งานทำให้เบียดเบียนพื้นที่ส่วนกลางของลูกบ้าน ดังนั้นก่อนซื้อคอนโดถ้าเป็นไปได้ควรเช็คการเปิดพื้นที่ส่วนกลางให้เข้าใช้งานให้ดีด้วย  

ปัญหาการทำงานของนิติบุคคล

    นิติบุคคลเรียกว่าเป็นหัวใจหลักของโครงการคอนโดมิเนียมหลังจากโอนให้ลูกบ้าน ถ้าได้นิติบุคคลดีก็เหมือนถูกล็อตเตอรี่เลย เพราะเราสามารถวางใจในการบริหารงานและดูแลโครงการของเขาได้ในระดับหนึ่ง แต่ถ้าโชคร้ายได้นิติบุคคลที่มาดูแลโครงการแบบปล่อยปะละเลย ทั้งเงินค่าส่วนกลางและพื้นที่ภายในคอนโดของเราก็อาจจะถูกใช้ไปแบบไม่คุ้มค่า

รู้ทันปัญหาในคอนโด : สารพัดเรื่องเพื่อนบ้าน

ประชุมเจ้าของร่วมคอนโดทีไร มาไม่เคยครบ

    สิทธิและหน้าที่ที่สำคัญของเจ้าของร่วมคอนโดมิเนียมก็คือการเข้าร่วมประชุม ไม่ว่าจะเป็นการประชุมใหญ่ประจำปี หรือจะมีการเรียกประชุมเจ้าของร่วมเป็นกรณีก็เหมือนกันเวลาที่เรามีการประชุมก็มักจะมีเรื่องที่ต้องการให้ทุกคนลงมติ หรือรับทราบทั่วกัน หากคนที่ไม่เคยเข้าประชุมกันชาวบ้านเขาเลย แล้วพอโครงการมีการดำเนินการอะไรสักอย่างตามที่ประชุม ก็อาจจะมาโวยวายทีหลัง บอกว่าไม่รู้ไม่ทราบ ไม่เห็นด้วยบ้างล่ะ หรือพอมีการเรียกเก็บหรือให้ช่วยเหลืออะไรหลังจากที่จะสร้างปัญหากับการอยู่ร่วมกันของเจ้าของร่วมคนอื่นๆ

เพื่อนบ้านเจ้าปัญหาพาปวดหัว

    นอกจากปัญหาเพื่อนบ้านผู้น่ารักที่ไม่ไปร่วมการประชุมเจ้าของร่วมอย่างข้อข้างบนแล้ว อีกปัญหาก็คือเรื่องของการอยู่ร่วมกันในคอนโด แน่นอนว่าห้องคอนโดนั้นต้องมีผนังอย่างน้อยด้านใดด้านหนึ่งติดกับห้องอื่น เว้นแต่จะซื้อคอนโดแบบPenthouseห้องเดียวทั้งชั้นไปเลย สำหรับคนที่ได้เพื่อนบ้านทั้งซ้ายและขวาดีก็ดีไป แต่ในบางกรณีก็ไม่ใช่แบบนั้น จะเห็นบ่อยครั้งว่าคนที่อยู่คอนโดมักจะบ่นเรื่องของเสียงดังรบกวนของห้องข้างๆ หรือกลิ่นรบกวนจากการทำอาหารบ้างล่ะ บางครั้งแย่หน่อยก็เป็นเรื่องการวางรองเท้าขวางทางเดินที่โถงระเบียง

    ซึ่งต้องบอกตรงๆว่าในบางครั้งก็ต้องทำใจ แต่ถ้าใครที่เจอกับปัญหาเหล่านี้ ให้ลองไปแจ้งกับนิติบุคคลเพื่อจะได้มีการตักเตือนเบื้องต้น ก็อาจจะช่วยแก้ปัญหาได้ ถ้ายังเป็นอยู่ก็อาจจะต้องค่อยๆพูดกับเจ้าของห้องเจ้าปัญหานั้นดีๆว่าเขาสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้กับเพื่อนบ้านนะ การที่เขาได้รับรู้จากคนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงก็อาจจะทำให้ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมได้ แต่แนะนำว่าต้องใช้วิธีการพูดแบบประนีประนอมก่อนนะคะ

ไม่ชำระค่าส่วนกลาง

    ปัญหาสุดท้ายก็คือเรื่องของค่าส่วนกลาง ซึ่งส่วนใหญ่แล้วโครงการก็จะให้จ่ายปีละ 1 ครั้ง ซึ่งก็เป็นเงินก้อนจำนวนมากน้อยแล้วแต่อัตราค่าส่วนกลางของแต่ละคอนโด และมันก็จะต้องมีคนบางกลุ่มที่จ่ายค่าส่วนกลางช้าบ้างล่ะ หรือค้างจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดบ้างล่ะ ซึ่งการที่มีคนไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางนี้ ก็จะส่งผลต่อการรวบรวมเงินเอาไว้ใช้จ่ายเป็นกองกลางของคอนโด เช่น ค่าจ้างแม่บ้าน รปภ. ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าซ่อมบำรุงในกรณีที่พื้นที่ส่วนกลางเกิดการชำรุดเสียหาย ต้องจ้างช่างมาดูแล