อยากขายคอนโดแต่ยังผ่อนไม่หมดทำไง

เมื่อคอนโดกลายเป็นภาระที่แบกรับไม่ไหว ทำให้จำเป็นต้องขายคอนโดที่ผ่อนยังไม่หมดออกสู่ตลาดเพื่อปลดภาระหนี้นี้

ในยุคนี้ทุกคนต่างก็รู้ซึ้งถึงเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยดีนัก ไม่ใช่แค่ประเทศไทยเท่านั้นเศรษฐกิจของโลกก็ยังไม่ดีเช่นกัน แน่นอนว่ามันส่งผลกระทบมาถึงประเทศไทย และเกิดผลกระทบต่าง ๆตามมามากมาย สิ่งที่เห็นได้ชัดคือทำให้เงินในกระเป๋าของมนุษย์เงินเดือนเริ่มไม่พอผ่อนชำระค่าคอนโดซึ่งเป็นรายจ่ายหลักที่จำเป็นจะต้องชำระทุกเดือน แต่ถ้าถึงคราวที่แบกรับภาระค่าผ่อนคอนโดไม่ไหวแล้วจริงๆ ทางออกก็คือการปลดภาระหนี้ด้วยการขายทอดตลาด แต่ส่วนมากแล้วจะกังวลว่า คอนโดผ่อนยังไม่หมด จะขายได้เปล่าและถ้าขายได้จะต้องทำอย่างไร ในบทความนี้ทาง Estopolis จะขอนำคำตอบมาบอกให้ทุกคนได้เข้าใจกัน  

ขั้นตอนวิธีการขายคอนโดที่ผ่อนยังไม่หมด

เชื่อแน่ว่าทุกคนที่ลงทุนซื้อคอนโด ไม่ว่าจุดประสงค์ใดก็ตาม จะซื้อไว้เพื่อเป็นทรัพย์สินในอนาคต หรือซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยให้เช่า และต่างก็ไม่อยากขายคอนโดที่เป็นความหวังของตัวเองแน่นอน แต่เมื่อคอนโดกลายเป็นภาระที่เราแบกรับทุกเดือนไม่ไหวทำให้จำเป็นต้องขายคอนโดที่ผ่อนยังไม่หมด ออกสู่ตลาดเพื่อปลดภาระหนี้นี้

เมื่อรู้ว่าตัวเองเริ่มแบกรับภาระในการผ่อนคอนโดไม่ไหวแล้ว ไม่ว่าจะมาจากสาเหตุใดๆก็ตาม สิ่งแรกที่ควรทำก็คือเดินเข้าไปคุยกับธนาคารที่ปล่อยเงินกู้ให้กับคุณ เพื่อทำการปรับโครงสร้างหนี้หรือปรับลดระดับจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนลง หรือสรุปสุดท้ายแล้วเมื่อต้องการขายคอนโดออกสู่ตลาดคุณก็ต้องแจ้งกับธนาคารเพราะจะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการขายอีกหลายรายการซึ่งทางธนาคารที่รับจำนองจะแจกแจงค่าใช้ต่าง ๆให้กับคุณได้ทราบ

เมื่อต้องการ ขายคอนโดที่ผ่อนยังไม่หมด คุณต้องหาผู้ซื้อให้ได้ก่อนเป็นอย่างแรก จะด้วยวิธีการประกาศขายคอนโดผ่านช่องทางอินเตอร์เน็ต หรือจะผ่านนายหน้า หรือแม้กระทั่งติดต่อธนาคารว่าต้องการขาย ธนาคารก็จะหาลูกค้าที่ต้องการคอนโดของคุณให้ เมื่อได้ผู้ซื้อแล้วสิ่งแรกที่ต้องทำคือ
         1. ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อเสียก่อน การทำสัญญานี้มีผลกับผู้ซื้ออย่างมากเพราะว่าผู้ซื้อจะนำสัญญานี้ไปยื่นกู้กับธนาคารมาจ่ายค่าคอนโดที่จะขายในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการกู้ธนาคารเช่นกัน ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดข้อตกลงต่าง ๆไว้ อาทิเช่น ราคาของคอนโดที่จะขาย ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายคอนโดเป็นต้น สามารถหาตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายได้ที่นี่ ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
         2. หลังจากที่ผู้ซื้อทำเรื่องกู้กับธนาคารเสร็จเรียบร้อยแล้วเราก็จะนัดผู้ซื้อไปที่กรมที่ดินเพื่อนัดจดทะเบียนนิติกรรม ในการจดทะเบียนนิติกรรมนี้ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องนัดเจ้าหน้าที่ธนาคารที่เป็นผู้ให้กู้มาให้พร้อมกัน เพราะในวันนั้นจะมีขั้นตอนดังนี้
             2.1 จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุด การจดทะเบียนนี้เพื่อให้ธนาคารที่เป็นผู้รับจำนองคอนโด ไถ่ถอนห้องชุดนั้นๆให้กับผู้ขาย โดยค่าธรรมเนียมกับกรมที่ดินอยู่ที่ 5 บาท
             2.2 จดทะเบียนขายห้องชุด การจดทะเบียนนี้เป็นการจดทะเบียนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าผู้ขายได้ขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ซึ่งค่าธรรมเนียมในการขายห้องชุดนั้นจะอยู่ที่ร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ของห้องชุด แต่ในกรณีที่ผู้ขายซื้อคอนโดมาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกร้อยละ 3.3 จากราคาประเมิน ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%  
             2.3 จดทะเบียนจำนองห้องชุด การจดทะเบียนนี้จะเป็นการจดทะเบียนระหว่างผู้ซื้อกับธนาคารที่รับจำนอง โดยขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนของผู้ซื้ออย่างเดียว  

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

การซื้อขายคอนโดนั้นก็จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอยู่หลายส่วนด้วยกัน
         1. เริ่มจากค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเสียให้กับธนาคารที่รับจำนอง เพราะการ ขายคอนโดผ่อนไม่หมด นั้น กรรมสิทธิ์ในการถือครองยังเป็นของธนาคารอยู่ ผู้ขายจำเป็นต้องติดต่อธนาคารและสอบถามค่าใช้จ่ายในการขายคอนโดว่ามีอะไรบ้าง ค่าใช้จ่ายต่าง ๆที่จะเกิดขึ้นก็มี ค่าปิดบัญชี ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนครบกำหนด เป็นต้น แต่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เราสามารถเข้าไปต่อรองและพูดคุยกับธนาคารก่อนได้
         2. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการขาย ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์
         3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะเสียเฉพาะคนที่ซื้อคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์มาไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ถ้ามีการเสียภาษีนี้แล้วก็ไม่ต้องเสียภาษีอากรร้อย 0.5 อีก
         4. ค่าภาษีอากรร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย ซึ่งแน่นอนว่าการเสียภาษีอากรจะมากจะน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาที่ซื้อขายกันหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อและผู้ขายตกตลงแจ้งราคาขายให้ต่ำเท่ากับราคาประเมิน ซึ่งจะส่งผลให้เสียค่าภาษีอากรน้อยลงไปได้วย
         5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีส่วนนี้จะเสียมากเสียน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาซื้อขายเช่นกัน
         6. ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
         7. ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด ค่าใช้จ่ายจำพวกนี้จะเกิดขึ้นระหว่างดำเนินการซื้อขายคอนโด อาทิเช่น ค่าประกันมาตรวัดไฟฟ้า ค่าประกันโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ากองทุนส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์น้ำ เป็นต้น  

เอกสารสำคัญที่จำเป็นต้องมีในการซื้อขายคอนโด

เอกสารหลักฐานต่าง ๆที่จำเป็นในการซื้อขายคอนโดมีดังนี้
         1. บัตรประชานชนตัวจริง และสำเนาบัตรประชาชน
         2. ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนาทะเบียนบ้าน เพราะหลังจากทำการซื้อขายเสร็จแล้วผู้ขายอาจจะต้องย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน
         3. โฉนดห้องชุดตัวจริง
         4. หนังสือปลอดหนี้ หรือใบปลอดหนี้ เอกสารฉบับนี้เราสามารถของได้ที่นิติบุคคลของคอนโดนั้น ๆเพื่อเป็นการรับรองว่าผู้ขายไม่ได้มีหนี้สินค้างชำระกับนิติบุคคลของคอนโดนั้น ๆ หรือไม่ ถ้าขาดเอกสารฉบับนี้ก็ไม่สามารถที่จะซื้อขายคอนโดได้เลยทีเดียว  

สิ่งสำคัญในการซื้อ ขายคอนโดผ่อนไม่หมด นั้นก็คือการเข้าไปถามและปรึกษากับธนาคารรายละเอียดต่างๆ ธนาคารจะเป็นคนอธิบายได้ดีที่สุด เราไม่จำเป็นต้องกลัวธนาคารเพราะธนาคารพร้อมที่จะให้คำปรึกษาเราเสมอ อย่างที่สองคือความชัดเจนของสัญญาในการจะซื้อจะขายคอนโดว่าใครต้องออกค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เป็นเงินเท่าไร กำหนดการซื้อขายควรมีขอบเขตระบุไว้ชัดเจน และเมื่อผิดสัญญาจะต้องทำอย่างไร ควรระบุไว้และคุยกันให้เคลียร์ก่อนจะเริ่มกระบวนการต่อไป

ที่มาของภาพ : https://www.pinterest.com