ESTOPOLIS | เปลี่ยนชื่อสัญญาคอนโด ต้องจ่ายค่าปรับ 10,000 จริงหรือไม่ ?

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดซื้อขายคอนโด ได้ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ไม่เฉพาะในเขตกรุงเทพหรือปริมณฑลเท่านั้น แต่แหล่งท่องเที่ยวตามจังหวัดต่างๆ ก็เริ่มเห็นโปรเจ็คจาก Developer เข้ามาปักเสาเข็มกันไม่หยุดไม่หย่อน จากเดิมที่เปิดตัวปีละ 2-3 โครงการ แต่มาวันนี้ตลาดคอนโดกลับกลายเป็นผู้นำตลาดอสังหาแทนที่อสังหาแนวราบ อย่าง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ไปซะแล้ว เนื่องด้วยพฤติกรรมของผู้บริโภคในเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ที่อยู่อาศัยจึงต้องเปลี่ยนแปลงตาม

เมื่อกระแสคอนโดได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ทำให้หลายๆ คน เริ่มสนใจที่จะซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือเก็งกำไรเพื่อปล่อยเช่าในอนาคต แต่ด้วยปัญหาเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงชะลอตัว รายรับที่ได้กลับสวนทางกับรายจ่าย ความฝันที่จะะมีคอนโดสักห้องเป็นของตัวเองหลุดลอยไป เพราะต้องนำเงินที่ได้ไปใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นก่อน จึงต้องจำใจขายดาวน์คอนโดเพื่อนำเงินไปหมุนต่อ แต่นี่กลับกลายเป็นปัญหาใหม่ให้มานั่งกลุ้มใจซะอย่างงั้น เมื่อทางโครงการขอเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อตั้ง 10,000 บาท จึงเกิดคำถามขึ้นมาว่า ทางโครงการสามารถทำแบบนี้ได้ด้วยหรอ ? Estopolis จึงหาคำตอบมาให้ทุกท่านแล้ว

การเปลี่ยนชื่อคืออะไร ?

คำที่มักได้ยินอยู่บ่อยๆ “เปลี่ยนชื่อคอนโด” หรือ “เปลี่ยนสัญญา” จริงๆ แล้วมันก็คือ การเปลี่ยนตัวคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อขายคอนโดนั่นเอง จากชื่อคนซื้อคนเดิม (ที่อาจเป็นนักเก็งกำไรหรือผู้ที่ต้องการซื้อจริงแต่ติดปัญหาด้านการเงินจึงต้องขายดาวน์) เปลี่ยนมือให้กับผู้ซื้อรายใหม่ที่สนใจะซื้อต่อนั่นเอง

วิธีการดำเนินเพื่อเปลี่ยนชื่อต้องทำอย่างไร ?

หากคุณสนใจที่จะซื้อดาวน์คอนโดต่อจากเพื่อนที่นำมาขายต่อ (ผู้ซื้อรายเดิม) ก็ต้องไปแจ้งเรื่องกับทางพนักงานขายล่วงหน้าว่าจะเปลี่ยนชื่อคู่สัญญาใหม่ จากนั้นจึงทำการนัดหมายเพื่อน (ผู้ซื้อรายเดิม) เข้าไปทำสัญญาฉบับใหม่ที่สำนักงานขายของโครงการ ซึ่งทางโครงการจะเตรียมสัญญาจะซื้อขายฉบับใหม่ไว้ให้เพื่อเปลี่ยนชื่อจากผู้ซื้อรายเดิม (เพื่อน) เป็นผู้ซื้อรายใหม่ (เรา) โดยสัญญาอาจอยู่ในรูปแบบสัญญาแก้ไขหรือบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อขายก็ได้

ต้องจ่ายค่าเปลี่ยนชื่อหรือไม่ ?

มาถึงคำถามสำคัญที่หลายๆ คนรอคำตอบ โดยคำตอบบนี้ของแบ่งออกเป็น 2 กรณี

1. ในกรณีที่เจ้าของเดิมยังไม่ได้เริ่มจ่ายเงินดาวน์เลย มีเพียงแค่สัญญาซื้อขายใบจอง ที่จ่ายเงินจองไปเฉยๆ แต่ยังไม่ได้เซ็น สัญญาจะซื้อขาย กับทางโครงการ ถือว่ากรณีนี้ไม่มีกฎหมายควบคุม จึงขึ้นอยู่กับรายละเอียดของแต่ละโครงการที่จะกำหนดไว้ในใบจองนั่นเอง ซึ่งมีบางโครงการมักเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนชื่อตั้งแต่ 10,000 - 100,000 บาทเลยทีเดียว ดังนั้นก่อนตกลงเซ็นสัญญาซื้อใบจองควรสอบถามกับพนักงานขายให้ชัดเจนว่าถ้าจะขายใบจองต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อหรือไม่ ?

2. กรณีเจ้าของเดิมได้เซ็นสัญญาจะซื้อขายห้องชุด กับทางโครงการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ตามหลักกฎหมายกำหนดไว้ว่าสัญญาจะซื้อขายห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญามาตราฐานของกรมที่ดิน ที่ระบุไว้ว่า การเปลี่ยนแปลงชื่อจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายหรือค่าดำเนินการใดๆ ให้กับผู้ซื้อรายเดิมหรือแม้แต่ทางโครงการแม้แต่บาทเดียว ตามข้อ 4.5 ในสัญญามาตราฐานที่กล่าวว่า

“ ในระหว่างที่สัญญานี้มีผลใช้บังคับ ผู้จะซื้อมีสิทธิโอนสิทธิตามสัญญานี้ให้บุคคลอื่น โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือแก่ผู้จะขาย โดยผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใดๆ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้จะขายต้องจัดให้ผู้รับโอนได้รับโอนไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ ”

สรุปได้ว่า กฎหมายระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ถ้าคุณต้องการที่จะซื้อดาวน์คอนโดต่อจากเพื่อนที่ต้องการขายต่อหลังจากที่เซ็นสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับทางโครงการแล้ว ทางโครงการไม่มีสิทธิเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

สุดท้ายแล้วผู้ที่ต้องรับผิดชอบก็คือผู้บริโภคอย่างเราอยู่ดี เพราะจะมีปัญหา 2 อย่างนี้เกิดขึ้นมาบ่อยๆ

1. ทำสัญญาจองซื้อแทน

เจ้าของโครงการบางรายจะหาช่องโหว่ของกฎหมายมาให้เราเสียเงินอยู่วันยังค่ำ โดยการเลี่ยงให้เราเซ็นสัญญาจองซื้อแทน และไม่มีกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจนว่าจะเรียกมาทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดเมื่อไหร่ (ทั้งที่ในความเป็นจริงต้องเรียกให้มาทำ 15 -20 วันโดยประมาณ)

ซึ่งจุดอ่อนของกฎหมายคือไม่ได้ระบุให้สัญญาจองซื้อต้องทำตามสัญญามาตราฐาน ทางโครงการจึงใช้จุดนี้เพิ่มข้อสัญญาค่าปรับเปลี่ยนชื่อเข้ามา เมื่อถึงระยะเวลาที่ก่อสร้างใกล้เสร็จก็จะเรียกลูกค้าเข้ามาเซ็นสัญญาจะซื้อขายห้องชุดนั่นเอง

2. ไม่ว่ายังไงก็จะเก็บ

บางโครงการอาจไม่สนข้อกฎหมาย ถึงแม้จะใช้สัญญาจะซื้อขายตามมาตราฐานกรมที่ดิน แต่ก็มีการเพิ่มข้อสัญญาเข้าไปว่า “ถ้ามีการขายดาวน์ต่อ ทางโครงการจะขอเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อหรือค่าดำเนินการ”

เมื่อเจอสัญญาที่ไม่เป็นธรรมแบบนี้ให้เซย์โนโบกมือบ๊ายบายไปซื้อโครงการใหม่จะดีกว่า หรือร้องเรียนไปยังสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อช่วยผู้ซื้อคนธรรมดาที่ไม่ได้รับความเป็นธรรมกันเถอะ

ในแง่หลักกฎหมายผู้บริโภคไม่จำเป็นต้องเสียค่าปรับใดๆ แต่ทางที่ดีเราเองนั่นแหละที่ต้องอ่านสัญญาทุกฉบับให้ละเอียดรอบคอบ สงสัยข้อไหน หรือรู้สึกไม่ได้รับความเป็นธรรมก็อย่ารีบจรดปากกาเซ็น ควรที่จะปรึกษานักกฎหมายก่อนว่าเขาทำแบบนี้ได้หรือไม่ จะได้ไม่โดนพวกหัวหมอเอาเปรียบผู้ซื้ออย่างเรา