รูปบทความ รวม 5 สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ ที่อาจเกิดขึ้นแล้วในปัจจุบันและอนาคต

รวม 5 สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ ที่อาจเกิดขึ้นแล้วในปัจจุบันและอนาคต

รวมสาเหตุและปัจจัยที่อาจทำให้ในอนาคตเกิดวิฤติฟองสบู่อสังหาฯ ทั้งจากตัวเอกชน โครงการคอนโด ธนาคาร รวมถึงนโยบายจากภาครัฐ


ดูเหมือนทางภาครัฐจะกังวลเกี่ยวกับฟองสบู่อสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง เริ่มตั้งแต่ตอนต้นปี 2561 ที่ กระทรวงพาณิชย์ออกมาเตือนภาคอสังหาฯ ให้ระวังฟองสบู่แตก เนื่องจากการเติบโตของอสังหาฯ เช่น คอนโดมิเนียม มาจากจำนวนเงินที่ปล่อยกู้ ไม่ใช่มาจากความต้องการซื้อหรือดีมานด์ที่แท้จริง


นอกจากนี้ยังมีปัจจัยด้านอื่นๆ อีกมากมายที่เป็นกังวลว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาฯ ซึ่งวันนี้ทางเรา Estopolis.com ได้รวบรวมสาเหตุที่อาจก่อให้เกิดฟองสบู่อสังหาฯ เอาไว้แล้วในบทความนี้ 


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ แบงก์ปล่อยกู้

แบงก์ปล่อยกู้มากเกินไป เหตุสำคัญฟองสบู่อสังหาฯ


อย่างที่เราเกริ่นไปข้างต้นว่ากระทรวงพาณิชย์ ระบุ อสังหาฯ บ้านเราโตขึ้นได้จากเงินปล่อยกู้ของธนาคาร ไม่ได้เกิดจากดีมานด์ที่แท้จริง ทำให้เกิดความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ นอกจากนี้ยังมีสัญญาณอัตรายอีกอย่างหนึ่งอีกด้วย โดยเว็บไซต์ ประชาชาติธุรกิจ ระบุว่า หนี้เสีย หรือ NPL ภาคอสังหาฯ นั้นขยับขึ้นจาก 2.5% เป็น 3.29% หรือมากกว่า


และแน่นอนว่าสาเหตุที่ทำให้ผู้บริโภคแห่ไปกู้ธนาคารจนเสี่ยงเกิด 'ฟองสบู่อสังหาฯ' และเพิ่ม 'หนี้เสีย NPL' ก็คงไม่พ้นโปรโมชั่นธนาคารที่ใจดีให้ปล่อยกู้ได้ถึง 100 - 120% พูดง่ายๆ ก็คือ กู้ซื้อคอนโดแล้วได้เงินเหลือ หรือ เงินทอน ตัวอย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้าน แต่ธนาคารปล่อยกู้จริง 120% เป็นเงิน 2.4 ล้าน ทางผู้กู้จึงมีเงินเหลืออีก 4 แสนบาทไว้ใช้ทำอย่างอื่น ซึ่งนี่ก็เป็นเหตุผลหลักเหตุผลหนึ่งที่เสี่ยงเกิดฟองสบู่อสังหาฯ เพราะบางส่วนซื้อคอนโดเพื่อหวังเงินทอนส่วนนี้ ไม่ได้อยากซื้อคอนโดจริงๆ 


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ-โอเวอร์ซัพพลาย

ฟองสบู่อสังหาฯ จากปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย


ฐานเศรษฐกิจ รายงานว่า ยอดคอนโดเปิดขายใหม่สะสม 3 ไตรมาส ปี 2561 มีอยู่ราวๆ 45,899 ยูนิต นี่ยังไม่นับคอนโดที่มีแผนเปิดขายในไตรมาส 4 ขณะที่กำลังซื้อคอนโดมีอยู่ประมาณ 60% พูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ จำนวนคอนโดที่ปล่อยขายมีมากกว่าจำนวนที่ต้องการซื้อ จนนำไปสู่ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายจนเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ แก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย

การแก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายของโครงการ เร่งฟองสบู่อสังหาฯ แตก


ทางเว็บไซต์ฐานเศรษฐกิจยังรายงานต่ออีกว่า โครงการอสังหาฯ หรือ ผู้ประกอบการ ได้หาวิธีการระบายคอนโดที่ค้างสต๊อกของตน 2 วิธี วิธีแรก คือ ขายให้ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน วิธีนี้ดูเหมือนยังคงไปได้สวย แต่ก็ลดความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ ได้ในระดับหนึ่งเท่านั้น เนื่องจากเราต้องภาวนาให้ชาวต่างชาติหรือคนจีนมองว่าอสังหาฯ บ้านเราให้ผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจ เพราะหากผลตอบแทนลดลงจนไม่น่าสนใจเมื่อไหร่นั้นชาวต่างชาติพวกนี้ก็จะเลิกลงทุน และความเสี่ยงในการเกิด 'ฟองสบู่อสังหาฯ' ก็จะกลับมาอีกครั้ง


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ แก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย

วิธีที่สอง คือ ขายล็อตใหญ่ให้นักลงทุน วิธีนี้เป็นวิธีที่เสี่ยงในการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ มากที่สุด ซึ่งใครหลายคนอาจเคยได้ยิน 'เคล็ดลับการลงทุนคอนโดขั้นสุด' กล่าวคือไปรวมตัวกับนักลงทุนคนอื่นๆ ยิ่งเยอะเท่าไหร่ก็ยิ่งดี (แต่ถ้ามีกำลังซื้อเยอะก็ไม่จำเป็นต้องไปรวมตัวกับคนอื่น) จากนั้นซื้อห้องทีละมากๆ อาจเป็นการซื้อยกชั้น แล้วเราจะได้ส่วนลดพิเศษมากกว่าปกติ


แต่ปัญหาที่ส่งผลต่อความเสี่ยงการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ คือ กลุ่มนักลงทุนพวกนี้มีแนวโน้มสูงที่จะโค้ชหรือเปิดอบรมคนอื่นๆ เพื่อชี้เป้าให้ซื้อคอนโดของตน โดยอ้างผลตอบแทนที่สูง ซึ่งนั่นก็จะส่งผลกับปรากฎการณ์กู้เงินเพื่อหวังเงินทอนอีกต่อหนึ่ง


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ โปรโมชั่นคอนโด

โปรโมชั่นคอนโด อีกวิธีสร้างฟองสบู่อสังหาฯ


นอกจาก 2 วิธีข้างต้นที่ฐานเศรษฐกิจรายงานแล้ว โปรโมชั่นของธนาคาร และ โปรโมชั่นอื่นๆ ของโครงการ ก็มีส่วนในการสร้างดีมานด์เทียม ซึ่งส่งผลต่อความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ แตกได้ โดยโปรโมชั่นของธนาคารไม่เพียงแต่การปล่อยสินเชื่อ 100 - 120% เท่านั้น แต่ยังรวมถึงแคมเปญสนับสนุนสินเชื่ออสังหาฯ อื่นๆ ที่อำนวยความสะดวกให้ผู้บริโภคกู้สินเชื่อได้ง่ายขึ้น และแน่นอนว่าสุดท้ายแล้วผลลัพธ์ก็สะท้อนผ่านตัวเลขหนี้เสีย หรือ NPL ภาคอสังหาฯ


ส่วนโปรโมชั่นของโครงการที่มีความเสี่ยงในการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ ก็เช่น โปรโมชั่นอยู่ฟรี 1 - 2 ปี หรือ โปรโมชั่นที่พ่วงกับการผ่อนชำระอื่นๆ โดยโปรโมชั่นที่ว่านี้จะดึงดูดนักลงทุนมือใหม่ได้ดี รู้สึกตัวอีกทีก็เผลอกู้เงินมาผ่อนคอนโดเรียบร้อยแล้ว ซึ่งโปรโมชั่นพวกนี้ทางเรามองว่าเป็น การสร้างดีมานด์เทียม หรือ ดึงดีมานด์ในอนาคต มาใช้อย่างหนึ่ง จึงมีความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ แต่ยังไงก็ตามคงปฏิเสธไม่ได้ว่าโปรโมชั่นดังกล่าวเป็นประโยชน์กับคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ กฎหมายภาษี

ชนวนฟองสบู่อสังหาฯ ในอนาคต ภาษีที่ดิน และ ภาษีลาภลอย


ถึงแม้ล่าสุด (16 ตุลาคม 2561) โพสต์ทูเดย์ จะรายงานว่า ร่างกฎหมายภาษีที่ดิน ยังไม่มีความคืบหน้าและอาจมีประเด็นกันอีกทีในรัฐบาลชุดต่อไป แต่ยังไงก็ตาม นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้สัมภาษณ์กับ ประชาชาติธุรกิจ ไว้ว่า ภาษีที่ดินมีวัตถุประสงค์ให้เจ้าของที่ขายที่ดินหรือพยายามพัฒนาให้เกิดประโยชน์ เช่น สร้างโครงการอสังหาฯ และแน่นอนว่านั่นจะเป็นชนวนให้เกิดการพัฒนาคอนโดจนเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย จนกลายเป็นสาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ ในอนาคตได้


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ กฎหมายภาษี

ส่วน ภาษีลาภลอย ที่ข่าวว่าจะบังคับใช้ปี 2562 นั้นจะเกี่ยวข้องกับที่ดินใกล้สาธารณูปโภคของรัฐ เช่น รถไฟฟ้า ส่งผลให้ทางตัวโครงการแบกรับต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้น และนั่นทำให้โครงการบวกส่วนต่างนี้ไปในราคาขาย และอาจทำให้คอนโดที่ปัจจุบันแพงอยู่แล้ว เหลือค้างสต๊อกมากขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อ


นอกจากนี้ตั้งแต่ ข่าวภาษีลาภลอย ออกมาก็เกิดการซื้อขายที่ดินเปล่ามากขึ้น 20% แถมยังราคาเพิ่มขึ้น 30% อีกด้วย ซึ่งเราก็ต้องมาลุ้นกันอีกทีว่า 20% ดังกล่าวจะเปลี่ยนเป็นโครงการคอนโดมากน้อยสักแค่ไหน และจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่เป็นสาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ ในอนาคตหรือไม่


สาเหตุฟองสบู่อสังหาฯ ภาครัฐแก้ปัญหา

ทั้งนี้ทางภาครัฐก็ไม่ได้นิ่งนอนใจกับสัญญาณความเสี่ยงในการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ สังเกตได้จากการออกมาตรการต่างๆ มาควบคุมและป้องกันสาเหตุการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ โดยเฉพาะนโยบายทางการเงิน ซึ่งทางเราจะรวบรวมมาตรการที่ว่าให้ทุกคนได้อ่านกันอีกทีในบทความต่อไป