วิเคราะห์ 5 ปัจจัยที่ทำให้ตลาดคอนโดเติบโตได้ดีในปี 2561
4 January 2561
ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมีการขยายตัวไม่มากนัก แต่ก็ไม่ถึงกับชะงักหรือเกิดปัญหาอย่างชัดเจน บางทำเลที่มียูนิตโอเวอร์ซัพพลาย แต่ก็มีอีกหลายทำเลที่มีโครงการเปิดใหม่ขายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ต่างพยายามหาโอกาสและช่องทางในการเปิดขายโครงการให้ตรงกับความต้องการและตอบสนองกำลังซื้อ ในขณะที่บางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนเพื่อให้กำลังซื้อในภาพรวมดีขึ้น แต่มีปัจจัยหนุนจากตลาดอื่นๆ ที่ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เช่น อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ที่เน้นการลงทุนระยะยาว กระตุ้นให้เตรียมวางแผนการลงทุนโครงการคอนโดในพื้นที่ใกล้เคียง
ในปี 2560 พอผ่านพ้นครึ่งปีแรก Estopolis เริ่มเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น สังเกตได้ตลอดสองข้างทางแนวรถไฟฟ้าที่คอนโดผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด เห็นได้จนชินตาเสมือนส่วนหนึ่งของทิวทัศน์อันงดงามตลอดแนวรถไฟฟ้าทุกสาย พอเข้าไตรมาสสุดท้ายของปี Estopolis ก็ยิ่งแน่ใจว่า ปี 2561 ตลาดคอนโดเติบโตได้ดี มีแววสดใส ไปได้สวย จากปัจจัยหนุนหลายประการ
1. ปัจจัยหนุนจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น
ปลายปี 2560 ภาพรวมด้านเศรษฐกิจของประเทศมีการกระเตื้องขึ้น มีทิศทางที่ดีขึ้นมาก สังเกตได้จากการส่งออกเติบโตและขยายตัวอย่างไม่คาดคิด ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยวหัวใจหลักของประเทศมีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อยๆ สร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนได้เป็นอย่างดี
ในส่วนของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโด 1 โครงการจะมีลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ประมาณ 50-60% เท่านั้น ส่วนที่เหลือกว่าครึ่งจะเป็นดีมานด์เทียม คือลดความเสี่ยงด้วยการให้เอเย่นต์ซื้อเหมาชั้นหรือเหมาอาคารในราคาพิเศษเพื่อนำไปขายต่อ ดีมานด์เทียมดังกล่าวนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่ผู้ประกอบการสามารถรับมือและบริหารจัดการได้
ด้านการลงทุน นักลงทุนบางรายหันมาซื้อเพื่อเก็งกำไร นักลงทุนหน้าใหม่มีบ้างที่ชะลอการซื้อลงในสัดส่วนไม่เกิน 10% โดยนักลงทุนมองว่ามีซัพพลายในตลาดมีมากเกิน ยิ่งเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีราคาสูง ก็จะต้องขายในราคาที่สูงกว่า แต่ทำได้ยากขึ้น เพราะมีโครงการใหม่ราคาขายไม่ต่างกันเกิดขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการจึงแบ่งรับแบ่งสู้ตอบรับการโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อน ถ้ามีปัญหารีเจ็คก็นำมารีเซลใหม่ได้ หรือจะปล่อยให้เช่าก็ได้ บางทำเลได้อัตราค่าเช่าสูง ผลตอบแทนดี แต่บางทำเลที่เป็นทำเลทองหากนำไปปล่อยให้เช่าก็อาจจะได้อัตราค่าเช่าไม่สูงมากนัก เช่น ทำเลสุขุมวิทตอนต้น-กลาง มีผลตอบแทนในปี 2560 ประมาณ 4-5% เท่านั้น
ภาพรวมตลาดคอนโดปี 2561 เปรียบเทียบกับ 2 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยบวกจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ซึ่งคาดว่าปี 2561 จะขยายตัวถึง 3.3-4.3% อัตราเงินเฟ้อในช่วง 1.5- 2.5% ประกอบกับหนี้ครัวเรือนมีทิศทางปรับตัวลดลง เป็นปัจจัยบวกสำคัญทำให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อมากขึ้นตามไปด้วย
2. ปัจจัยหนุนจากโครงการลงทุนด้านคมนาคมขนส่งของรัฐบาลในปี 2560-2561
ภาพจากโครงการ ชีวาทัย เรสซิเดนซ์ บางโพ
ในปี 2560 รัฐบาลลงทุนด้านคมนาคมขนส่ง 43 โครงการ ด้วยเงินลงทุนสูงถึงกว่า 1.77 ล้านล้านบาท แบ่งเป็นการลงทุนจากโครงการที่ขยายระยะเวลาจากปี 2559 จำนวน 7 โครงการ งบประมาณ 8.74 แสนล้านบาท และโครงการลงทุนตามแผนปี 2560 จำนวน 36 โครงการ งบประมาณ 8.96 แสนล้านบาท ในปีงบประมาณ 2561 การจัดสรรงบประมาณในมือเป็นปีแรกที่มีการจัดสรรงบประมาณด้านการลงทุนของภาครัฐสูงถึง 23% ประมาณ 6.67 แสนล้านบาท เพื่อให้การลงทุนภาครัฐมีความต่อเนื่องและเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
จากการคาดการณ์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทย กลยุทธ์ของผู้ประกอบการในปี 2561 น่าจะเป็นการลงทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางคมนาคมขนส่งมวลชน อย่างส่วนต่อขยายสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ ให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดได้เป็นอย่างดี แต่การลงทุนพัฒนาและการขายแตกต่างกันตามเซ็กเมนต์
โดยคอนโดระดับบนรูปแบบ Mixed use project จะเลือกทำเลที่มีศักยภาพอย่างใจกลางเมือง และศูนย์กลางเศรษฐกิจ เพื่อสร้างรายได้ในรูปแบบค่าเช่าพื้นที่เพิ่มเติม อย่างไรก็ตามแม้คอนโดระดับบนจะเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อแต่ขนาดตลาดยังจำกัด ประกอบกับความต้องการคอนโดระดับบนได้ถูกดูดซับไปแล้วส่วนหนึ่ง ส่งผลให้การลงทุนพัฒนาโครงการในปี 2561 ควรเป็นไปด้วยความระมัดระวัง ผู้ประกอบการบางรายให้ความสนใจพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้านอกเมืองชั้นในอย่างเห็นได้ชัด เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ-ใต้ และสายสีน้ำเงินช่วงจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมค่อนข้างมาก
3. ปัจจัยหนุนจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับกลยุทธ์การลงทุน
ใน 1-2 ปีนี้ คอนโดทำเลชานเมืองกรุงเทพฯ น่าจะได้รับความสนใจซื้อเพื่อการลงทุน ส่งผลให้นักลงทุนที่ซื้อปล่อยให้เช่าอาจเผชิญกับความท้าทายในการขึ้นค่าเช่า เนื่องจากคนกรุงเทพฯ เลือกที่จะซื้ออยู่อาศัยมากกว่าที่จะเช่าอยู่ เจ้าของห้องชุดที่ต้องการปล่อยให้เช่าอาจเผชิญภาวะห้องชุดว่างยาวนาน ดังนั้นกลยุทธ์ในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดระดับกลางในปี 2561 ยังคงลงทุนในทำเลที่เหมาะสม แม้ไม่ได้อยู่ติดกับแนวรถไฟฟ้า แต่เดินทางได้หลายวิธีหรือเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนได้ไม่ยาก
นอกจากนี้กลยุทธ์การออกแบบฟังก์ชันที่อยู่อาศัยครบถ้วน เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองรุ่นใหม่ โครงการคอนโดอาจเจาะกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่ที่เริ่มเข้าสู่ตลาดแรงงาน ยังไม่มีภาระหนี้สินให้ผ่อนชำระ และมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเอง ในส่วนของกลุ่มวัยทำงานที่มีรายได้มากขึ้นและอยากขยับขยายที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ก็อาจจะเลือกคอนโดระดับบนที่ตอบสนองความต้องการของตนได้ เช่น อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้ รร. ที่ลูกเรียน ใกล้ รพ. หรือใกล้ที่ทำงาน เป็นต้น
การพัฒนาโครงการคอนโดที่คาดว่าจะเปิดโครงการในปี 2561 จะนำเอาความแปลกใหม่ใน 2 มิติ มาประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการ มิติแรก คือ การนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ สร้างความแปลกใหม่และโดดเด่น โดยนำมาเป็นจุดขาย และ มิติที่สอง คือ การนำนวัตกรรมต่างประเทศเข้ามาใช้ เจาะกลุ่มเป้าหมายลูกค้าชาวต่างชาติ ในปัจจุบันผู้ประกอบการที่มีการร่วมทุนกับต่างชาติมีประมาณ 7 บริษัทใหญ่ โดยเฉพาะญี่ปุ่นได้รับความสนใจมากที่สุด เนื่องจากเป็นประเทศที่มีความทันสมัย รสนิยมด้านที่อยู่อาศัยดี ดีไซน์สวยงาม แต่สิ่งที่ต้องระวังคือ ต้นทุนในการก่อสร้าง ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และการแข่งขันสูง
นอกจากร่วมทุนกับต่างชาติแล้ว การซื้อหรือควบรวมกิจการมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องไปจนถึงปี 2561 และจะมีการประกาศความร่วมมือให้เห็นมากยิ่งขึ้น ผู้ประกอบการรายเดียวอาจร่วมทุนกับนักลงทุนหลายกลุ่มก็ได้ ส่วนเรื่องภาษีที่ดินและประเด็นการกู้สถาบันการเงินไม่ผ่าน โอกาสในการเจรจามีมากขึ้นโดยรัฐบาลให้การสนับสนุน
4. ปัจจัยหนุนจากความชัดเจนในด้านการเมือง
หลังจากรัฐบาลประกาศกำหนดวันเลือกตั้ง ประกอบกับเศรษฐกิจในเชิงบวก การส่งออกของประเทศมีอัตราเพิ่มมากขึ้น รวมถึงโครงการ Mega Project ที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สายสีชมพู แม้ว่าซัพพลายจะล้นตลาดในบางทำเล เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ได้สร้างความวิตกกังวล แต่ในภาพรวมถือว่าดีหลายประการ อย่างไรก็ตามแนวโน้มทางเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการเมืองยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิดตลอดปี 2561 ว่าจะเป็นเช่นไร ถ้าปี 2560 ดี ปี 2561 ก็น่าจะดีตามไปด้วย
ในกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางมีศักยภาพในการซื้อคอนโดในระดับต่ำ การกระตุ้นจากฝ่ายการเมืองมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนหรือซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง โดยเฉพาะวัยทำงานแรกเริ่มที่ไฟแรงและไลฟ์สไตล์คนเมืองสมัยใหม่ค่อนข้างคุกรุ่น พร้อมที่จะกล้าเสี่ยง ตลาดคอนโดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์พวกเขาได้ก็ยังสามารถเติบโตได้ในทิศทางที่ดี ถ้าการเมืองมีนโยบายชัดเจน รัฐบาลมีเสถียรภาพยิ่งตอกย้ำความมั่นใจของกำลังซื้อจากคนวัยทำงานมากขึ้นเท่านั้น
ปัจจัยสำคัญที่ได้อานิสงส์จากการเมืองของการขยายตัวอสังหาริมทรัพย์ มาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงขยายตัว การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ เส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 เน้นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อให้เศรษฐกิจของไทยเติบโตในระยะยาว สิ่งเหล่านี้สร้างบรรยากาศน่าลงทุนให้กับโครงการคอนโดในพื้นที่นั้นๆ
5. ปัจจัยหนุนจากอัตราดอกเบี้ย
ปกติหากจะพูดถึงการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ หนีไม่พ้น 3 ปัจจัยหลักๆ คือ เศรษฐกิจในภาพรวม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และอัตราดอกเบี้ย ต้องยอมรับว่าการเติบโตของผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่วนหนึ่งมาจากสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในทำเลทอง ราคาที่ดินสูงขึ้นทุกปีและเป็นการพัฒนาโครงการระดับบน แต่การแข่งขันในตลาดระดับบนแข่งขันกันที่ขนาดห้องชุด
ไฮไลท์สำคัญของการเปลี่ยนแปลงขนาดห้องชุดอยู่ที่ต้นทุน แล้วต้นทุนมาจากสองส่วนสำคัญ คือ วัสดุก่อสร้างราคาสูงขึ้นมาก เพราะรับอานิสงส์จากค่าแรงขั้นต่ำปรับตัวสูงขึ้น และ ราคาที่ดินสูงขึ้น 15-20% ต่อปี หมายความว่าเพื่อให้ได้คอนโดในทำเลเดิม ห้องชุดขนาดเท่าเดิม ต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้น 5-9%
ในส่วนของอัตราดอกเบี้ย คาดว่านโยบายมีแนวโน้มจะปรับขึ้นตามภาวะทางเศรษฐกิจ แต่อาจปรับขึ้นไม่เกิน 0.5% เนื่องจากรัฐบาลใช้มาตรการดอกเบี้ยต่ำเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ในปี 2561 ซัพพลายอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมีประมาณ 80,000 หน่วย คิดเป็น 51.8% ซึ่งในไตรมาสแรกของปี 2560 สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยประมาณ 115,000 ล้านบาท ดังนั้นในไตรมาสแรกของปี 2561 สถาบันการเงินน่าจะปล่อยสินเชื่อในระดับใกล้เคียงกันคือ ประมาณ 120,000 ล้านบาท
ภาพจากโครงการ VITTORIO Sukhumvit 39
ปี 2561 ปัจจัยสำคัญขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นส่งผลให้การส่งออกของไทยดีขึ้น การลงทุนจากภาครัฐมีความชัดเจนมากขึ้น ทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ แต่อยู่ในระดับต่ำไม่เกิน 0.5% กำลังซื้อยังมีอยู่โดยเฉพาะระดับบน สภาพคล่องค่อนข้างสูง ในส่วนของการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตได้มาก คาดว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อได้ประมาณ 600,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตประมาณ 3-4%
ขอบคุณแหล่งข้อมูล :
