รูปบทความ 5 ข้อควรรู้ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก

5 ข้อควรรู้ ก่อนสินใจซื้อบ้านหลังแรก

Peeraya Nudaeng

09-06-2019



เมื่อผ่านประสบการณ์ชีวิตมาระยะหนึ่ง หลายๆคนก็จะเริ่มคิดถึงการมีพื้นที่ส่วนตัว และเริ่มมองหาบ้านหลังแรกสำหรับตัวเอง และยิ่งมีข่าวดีสำหรับผู้กำลังจะซื้อบ้านหลังแรก ที่ล่าสุดภาครัฐได้อนุมัติการลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ลดหย่อนได้ตามจำนวนเงินที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท (ตั้งแต่ 30 เมษายน – 31 ธันวาคม 2562 นอกจากนี้ ยังมีมาตรการสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าโอน – ค่าจดจำนองบ้าน เหลือ 0.01% (ตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาไปจนถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563)



โอกาสนี้จึงถือว่าเอื้อให้หลายๆท่านที่ต้องการซื้อบ้านอยู่แล้วตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ส่วนเรื่องการเตรียมตัวสำหรับการซื้อบ้านนั้น แม้จะไม่ใช่เรื่องยากสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์ แต่สำหรับมือใหม่หรือผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรกนั้น ย่อมมีความกังวลใจในหลายส่วน เพราะว่าบ้านหลังแรกอาจจะเป็นหลังที่หลายคนตั้งใจอยู่อาศัยไปจนถึงวัยเกษียณ ดังนั้นการจะตัดสินใจจึงต้องคิดอย่างรอบด้าน วันนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จึงได้รวบรวม ขั้นตอนการเตรียมตัวสำหรับผู้ที่จะซื้อบ้านหลังแรกไว้ดังนี้



  1. ตั้งโจทย์ความต้องการก่อนตัดสินใจซื้อ โดยต้องรู้วัตถุประสงค์ในการซื้อว่าเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยกับใคร ผู้อยู่อาศัยมีจำนวนกี่คน หรือเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งการทราบวัตถุประสงค์นี้จะนำไปสู่การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อให้สอดคล้องกัน เช่น หากอยู่อาศัยคนเดียวอาจจะกำหนดเป็นคอนโดมิเนียม หรือหากอยู่เป็นครอบครัวอาจจะต้องขยายเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ และหากต้องการพื้นที่ที่สามารถใช้เป็นสถานที่ทำธุรกิจหรือการค้าได้อา คารพาณิชย์ก็จะตอบโจทย์ได้มากกว่า เป็นต้น นอกจากนี้ยังต้องกำหนดรูปแบบที่ต้องการซื้อเช่น เป็นการซื้อโครงการใหม่หรือโครงการมือสอง ซึ่งรูปแบบที่ต้องการซื้อนี้ก็จะสอดคล้องกับงบประมาณที่ต้องเตรียมตัว และสัมพันธ์กับการติดต่อกู้สินเชื่อกับสถาบันการเงินรวมถึงการวางแผน การผ่อนอีกด้วย
  2. เลือกอย่างไรให้ได้บ้านตรงใจ โดยการเลือกให้ได้ตรงใจนั้นต้องพิจารณาจากหลายปัจจัยทั้งทำเลที่ตั้งของโครงการ ซึ่งจะต้องพิจารณาว่าทำเลดังกล่าว มีการเชื่อมโยงระบบคมนาคมที่สะดวกหรือไม่ รวมถึงจะต้องศึกษาข้อมูลของโครงการว่า ได้ออกแบบ Concept และฟังก์ชันต่างๆ เข้ากับความต้องการและรสนิยมของเราหรือไม่ เช่นหากเป็นคนที่ชื่นชอบการออกกำลังกายก็จะต้องพิจารณาโครงการที่มีสโมสร ฟิตเนสที่เน้นอุปกรณ์การออกกำลังกายหลากหลายแต่หากเป็นผู้ที่ชื่นชอบธรรมชาติก็อาจจะเน้นโครงการที่มีสวนและพื้นที่ส่วนกลางที่ร่มรื่น เป็นต้น นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาถึงผู้บริหารอาคารนิติบุคคลที่มีความเป็นมืออาชีพเนื่องจาก การดูแลสภาพอาคารและพื้นที่ส่วนกลางให้สวยงามสม่ำเสมอนั้น ย่อมมีความสำคัญในระยะยาว รวมถึงจะต้องพิจารณาชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ และตัวแทนการขายว่ามีประวัติที่ดีมีความน่าเชื่อถือหรือไม่ เนื่องจากบ่อยครั้งที่เกิดปัญหาผู้พัฒนาทิ้งโครงการ จนทำให้เกิดการฟ้องร้องตามมา
  3. ประเมินความสามารถทางการเงิน หากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เป็นการซื้อด้วยการกู้เงินจากสถาบันการเงินจะต้องมีการเตรียมตัวให้พร้อม โดยสถาบันการเงินจะพิจารณาประกอบด้วยว่า ผู้กู้เป็นผู้มีรายได้ที่แน่นอนกรณีเป็นพนักงานประจำต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 10,000 บาทต่อเดือน กรณีเป็นเจ้าของกิจการหรือฟรีแลนซ์ต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 15,000 บาทต่อเดือน ผู้กู้จะต้องมีอายุระหว่าง 20 ถึง 70 ปีมีประวัติการโอนเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอและไม่มีประวัติหนี้เสียมาก่อน ส่วนอัตราการผ่อนวงเงินกู้นั้น จะเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาทต่อการผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน นอกจากนี้ยังสามารถ คำนวณเงินเดือนต่อความสามารถในการกู้ ได้จาก Application ต่างๆ ที่ปัจจุบันมีให้บริการอย่างมากมาย ส่วนขั้นตอนการขอกู้กับธนาคารและการกู้ร่วม จะต้องเตรียมเอกสาร อาทิ บัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ใบเปลี่ยนชื่อสกุล เอกสารทางการเงินต่าง (สลิปเงินเดือน, การเดินบัญชีย้อนหลัง ฯลฯ) ส่วนการกู้ร่วมนั้นก็เอกสารประกอบของผู้กู้ร่วมซึ่งจะปลีกย่อยแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์กับผู้กู้ ซึ่งหลังจากยื่นเอกสารกับธนาคารแล้วก็ต้องมาทำความเข้าใจในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยซึ่งอัตราดอกเบี้ยนั้นมีทั้งแบบคงที่ และลอยตัว เป็นต้น
  4. เตรียมพร้อมเรื่องเอกสารและค่าใช้จ่าย ขั้นตอนนี้จะแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ เอกสารและค่าใช้จ่ายช่วงระหว่างการซื้อ ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขายโครงการซึ่ง ต้องเตรียมสำเนาบัตรประชาชนเงินจองและเงินดาวน์ โดยค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ จะต้อง ระบุในสัญญาให้แน่ชัด ตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครเป็นคนจ่าย และอีกส่วนหนึ่งคือเอกสารและค่าใช้จ่ายช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ ประกอบด้วยสำเนาบัตรประชาชนสำเนาทะเบียนบ้านและเอกสารเปลี่ยน ชื่อนามสกุล โดยจะมีค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ เช่นค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ค่าอากร 0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขาย ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าจดจำนอง 1% ค่าเขียนคำขอ 20 บาทค่าอากรแสตมป์ 5 บาทค่าพยาน 20 บาท นอกจากนี้ในกรณีการขายคอนโดมิเนียม หากผู้ซื้อ ซื้อยังไม่ถึง 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
  5. ตรวจเช็คก่อนรับมอบโอน ก่อนที่จะถึงวันรับมอบโอนห้องชุดหรือบ้านหากเป็นโครงการใหม่ทางโครงการจะนัดหมายให้ผู้ซื้อเข้ามาตรวจสอบความเรียบร้อยและเป็นไปตามสัญญาที่กำหนด โดย จุดสำคัญที่จะต้องตรวจสอบหลักๆ คือระบบไฟฟ้าระบบน้ำ ฝ้าเพดาน เฟอร์นิเจอร์ และวัสดุอุปกรณ์ต่างๆตามที่ระบุไว้ในสัญญาหากมีจุดที่ไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้ ทางโครงการจะต้องดำเนินการแก้ไขให้เสร็จก่อนวันรับมอบ ส่วนในกรณี บ้านมือสองทางผู้ขายจะนัดหมายให้ผู้ซื้อเข้ามาตรวจสอบความเรียบร้อยให้เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงไว้ หากมีการซ่อมแซมปกติผู้ขายจะต้องเป็นผู้ดำเนินการซ่อม หรือแล้วแต่ข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่จะต้องดำเนินการให้เสร็จก่อนวันรับมอบ



แม้ว่าการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจะทำให้ผู้กู้มีหนี้สินก้อนโตในระยะยาว แต่ภาระหนี้สินสำหรับที่อยู่อาศัยนั้นถือว่าเป็นการก่อหนี้ที่เกิดประโยชน์ ทั้งด้านการมีสินทรัพย์ที่มีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปีโดยเฉพาะหากที่อยู่อาศัยแห่งนั้นได้รับการดูแลอย่างดีย่อมสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวให้กับเจ้าของได้อย่างงดงามครับ