วิเคราะห์ 5 แนวทาง Developer ฝ่าวิกฤตคอนโดปี 2562

หากใครได้ตามข่าวจะทราบว่ากูรูหลายต่อหลายคนต่างวิเคราะห์แนวโน้มคอนโดปี 2562 ไปในทางเดียวกันว่า "ไม่ค่อยสดใสสักเท่าไหร่" เนื่องจากมีซัพพลายมากกว่าดีมานด์ แถมยังมีนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สองมาสกัดขานักลงทุน รวมถึงการเลือกตั้งในปี 2562 ที่คลุมเครือไม่รู้ว่าออกหัวหรือก้อย

ท่ามกลางปัจจัยลบเหล่านี้ ทาง Developer ผู้พัฒนาโครงการต่างๆ จะรับมือและฝ่าวิกฤตคอนโดปี 2562 ไปได้อย่างไร ทางเรา Estopolis.com มีบทวิเคราะห์มาฝาก

ปี 2562 นี้ โครงการคอนโดจะสร้างเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น

ปฏิเสธไม่ได้ว่าปีที่ผ่านๆ มาทางโครงการมักทุ่มทุนสร้างคอนโดเอาใจนักลงทุนโดยเฉพาะชาวจีนซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากพอสมควรส่งผลให้ราคาคอนโดพุ่งสูงจนบางทีเกินความจริงไปมาก โดยนักวิเคราะห์และภาครัฐต่างออกมาเตือนเพราะนักลงทุนเหล่านี้คือดีมานด์เทียม และถ้าไม่โฟกัสไปที่เรียลดีมานด์หรือผู้อยู่อาศัยชาวไทยอาจเกิดการค้างสต๊อกในที่สุด

นอกจากนี้การฝากยอดขายไว้กับนักลงทุนต่างชาติยังมีความเสี่ยงสูงอีกด้วย หากพวกเขาเกิดหมดความสนใจหรือคิดว่าคอนโดบ้านเราไม่คุ้มค่าการลงทุน ก็จะเกิดกระแสทิ้งดาวน์ แถมตอนนี้ยังมีสงครามเศรษฐกิจระหว่างอเมริกาและจีน ซึ่งแน่นอนว่ากระทบกับการเปลี่ยนแปลงค่าเงินของนักลงทุน

ซึ่งวิธีแก้เกมของฝั่ง Developer ในปี 2562 ก็คือการสร้างคอนโดให้ตรงตามเรียลดีมานด์หรือผู้อยู่อาศัยชาวไทย โดยข้อมูลจาก NEXUS ระบุว่า คอนโดปี 2562 ควรพัฒนาให้ตรงความต้องการกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่น คอนโดผู้สูงอายุ คอนโดผู้เลี้ยงแมว หรือ คอนโดสำหรับคนที่ชอบออกกำลังกาย พูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือคอนโดปี 2562 นี้จะเน้นการแข่งขันด้านการบริการและพื้นที่ส่วนกลางด้านไลฟ์สไตล์นั่นเอง

คอนโดมิกซ์ยูส (Mixed Use) มาแน่ในปี 2562

โครงการมิกซ์ยูส คือ อสังหาฯ แนวผสมผสานที่นำที่อยู่อาศัยมาร่วมกับพาณิชยกรรม เช่น ห้างสรรพสินค้าที่มีส่วนหนึ่งเป็นคอนโด ซึ่งจากงานสัมมนา ส่องอสังหาฯ 2019 Living for The Future ที่จัดขึ้นโดย ประชาชาติธุรกิจ ได้เผยว่าแนวโน้มคอนโดปี 2562 กดดันให้ Developer ลงทุนทำมิกซ์ยูสมากขึ้น เนื่องจาก 3 ปัจจัย ดังนี้

1) ที่ดินราคาแพงใจกลางเมือง ผู้ขายเสียดาย ผู้ซื้อรู้สึกไม่คุ้ม จึงเกิดการเช่าทำโครงการมิกซ์ยูสที่กระจายความเสี่ยงเพราะมีทั้งส่วนที่อยู่อาศัยกับส่วนพาณิชยกรรม 2) ที่ดินในเมืองเริ่มหายาก ส่วนใหญ่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ เช่น จุฬาฯ ที่ให้สัญญาเช่าระยะยาว 3) ขนาดของที่ดิน ในอดีตจะเห็นการใช้ที่ดินไม่กี่ไร่ในการพัฒนา แต่ในปัจจุบัน Developer เล่นใหญ่มากขึ้น เราเห็นการพัฒนาที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไปเป็นเรื่องปกติโดยเฉพาะที่ดินรอบนอก ส่งผลให้ Developer ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้หมด เพราะมีความเสี่ยงยูนิตค้างสต๊อก จึงเกิดการสร้างโครงการมิกซ์ยูสขึ้นมาแทน

ปี 2562 นี้ใครสร้างคอนโดต่ำกว่าล้านบาทจะได้เปรียบมาก

จากบทสัมภาษณ์ MGR Online ของ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประทานเจ้าหน้าที่บริหาร LPN ได้บอกเอาไว้ว่าภาพรวมคอนโดในปี 2561 นั้นเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเนื่องจากมียูนิตเพิ่มขึ้นจำนวนมาก "โดยเฉพาะคอนโดระดับราคา 3 ล้านบาท ทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในทุกทำเล ส่วนตลาดระดับบนยังดีอยู่ ขณะที่ตลาดระดับล่างราคา 1 ล้านบาทลงไป ยังมีดีมานด์สูง แต่ขาดซัพพลายเข้ามารองรับ เพราะซัพพลายคอนโดต่ำกว่า 1 ล้านบาท แทบไม่มีเข้าสู่ตลาด"

ทั้งนี้ อยู่รวยคอนโด ของ Property Perfect ก็พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าคำกล่าวของ นายโอภาส นั้นเป็นจริง โทุกยูนิตจะมีราคาเดียวเพียง 899,000 บาท ซึ่งเว็บไซต์ กรุงเทพธุรกิจ ก็รายงานว่ายอดจองสิทธิ์อยู่รวยคอนโดทะลุ 3,754 ราย แถมยังมีนโยบาย "โครงการบ้านล้านหลัง" ของ ธอส. มาคอยหนุน ทำให้คอนโดนี้มีคนสนใจจำนวนมาก ทั้งนี้หากมีการดำเนินนโยบายบ้านล้านหลังต่อไปในปี 2562 ทางเราเชื่อเป็นอย่างยิ่งว่าคอนโดราคาต่ำกว่าล้านบาทจะยังเป็นที่นิยมต่อไป

อาจเห็นโปรโมชั่นคอนโดมาอีกรอบก่อน 1 เมษายน 2562

หลังจากประกาศชัดเจนแล้วว่า นโยบายสินเชื่อที่ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 10 - 30% จะใช้อย่างเป็นทางการวันที่ 1 เมษายน 2562 ทางฝั่ง Developer ก็แก้เกมอย่างรวดเร็วด้วยการออกโปรโมชั่นต่างๆ กระตุ้นให้คนซื้อคอนโด เช่น Big Sale Ever ของ พฤกษา ที่จัดหนักแจกส่วนลดพร้อมลุ้นรับคอนโด แต่น่าเสียดายที่โปรโมชั่นคอนโดส่วนใหญ่สิ้นสุดภายในเดือนธันวาคม 2561

อย่างไรก็ตามทางเราคิดว่าก่อนมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สองใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายน 2562 ฝั่ง Developer อาจจะออกโปรโมชั่นมากระตุ้นให้ซื้อกันอีกครั้งหนึ่ง แต่จะจัดหนักจัดเต็มเท่าปี 2561 หรือไม่นั้น คงต้องลุ้นกันอีกที

ปี 2562 Developer จะชะลอการซื้อที่ดิน ในทางกลับกันอาจได้ที่ดีในราคาถูก

ย้อนกลับไปในงานสัมมนา ส่องอสังหาฯ 2019 Living for The Future รศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่ของ เสนา ได้พูดถึงกลยุทธ์การซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาในปี 2562 ไว้ว่า "เน้น Selective ในเรื่องทำเล ชัวร์เรื่องดีมานด์ รู้ซัพพลายก่อนเริ่มก่อสร้าง" ซึ่งกระแสเน้นชัวร์ก่อนซื้อที่ดินนั้นน่าจะเป็นกันทุก Developer เนื่องจากมีบทเรียนโอเวอร์ซัพพลายจากปี 2561 เป็นที่เรียบร้อย

แต่อย่างไรก็ตามทุกวิกฤตยังคงมีโอกาส โดย รศ.ดร.เกษรา มองว่าในช่วงที่ไม่ค่อยมี Developer เจ้าไหนมองหาที่ดินเพิ่มเพราะกลัวโอเวอร์ซัพพลายนั้น จะเป็นโอกาสในการซื้อของดีราคาถูกเนื่องจากไม่ต้องไปแข่งราคากับใคร "คิดว่าภายใต้ภาวะที่ดูเหมือนมีข้อลบมากกว่าข้อบวก จะเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนซื้อที่เก็บไว้และซื้อของราคาถูกได้" ซึ่งถ้าได้ที่ดินราคาถูกมาพัฒนา เราอาจเห็นคอนโดราคาต่ำกว่าล้านแบบ อยู่รวยคอนโด ในปี 2562 ก็เป็นได้

ทั้งนี้นี่เป็นเพียงบทวิเคราะห์แนวโน้มการฝ่าวิกฤตคอนโดปี 2562 ที่ทางเรา Estopolis.com รวบรวมมานำเสนอเท่านั้น ซึ่งความจริงจะเป็นอย่างไรนั้นเราคงต้องดูกันอีกที เพราะอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเกี่ยวข้องโดยเฉพาะการเลือกตั้งปี 2562 ที่ทางภาครัฐอาจมีนโยบายเพิ่มเติมที่มาสนับสนุนหรือสกัดขาวงการอสังหาฯ เหมือนสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง