จะรู้ได้ยังไงว่าคอนโดที่ซื้อมาขายได้กำไรดีแค่ไหน? หาคำตอบได้จาก Capital Gain คอนโด

Capital Gain คอนโด คืออะไร สำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่คงจะสงสัยไม่น้อยเกี่ยวกับเรื่องของ Capital Gain ว่าทำไมต้องคำนวณหา แล้วเกี่ยวอะไรกับการเก็งกำไรในแง่ของอสังหาฯ และถ้าไม่รู้แล้วเราจะยังลงทุนคอนโดได้มั้ย

บทความฉบับนี้จะให้คำตอบทั้งหมดของทุกข้อสงสัย ยังไงก็ตามไปดูคำตอบพร้อมๆ กันเลยดีกว่า

2 วิธีลงทุนคอนโดให้ได้กำไร : ควรรู้ไว้ก่อนลงทุน

แต่ก่อนที่จะรู้ว่า Capital Gain คอนโดคืออะไร เรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเริ่มต้นลงทุนคอนโดกันก่อนดีกว่า

แน่นอนว่า การลงทุนทุกครั้งเราต้องหวังผลกำไร แต่รูปแบบกำไรจากการลงทุนคอนโดแบบไหนถึงจะตอบโจทย์เงินในกระเป๋าเรา?

ในที่นี้ Estopolis ของเราขอยกเป็น 2 วิธีลงทุนคอนโดแบบง่ายๆ ที่สายลงทุนคอนโดมักเลือกในการหากำไรจากการซื้อคอนโด ซึ่งมีด้วยกันทั้งหมด 2 ข้อ ดังนี้

• ลงทุนแบบเก็งกำไร - การลงทุนแบบนี้เป็นการลงทุนแบบซื้อมาขายไป เพื่อให้เราได้กำไรส่วนต่าง เช่นการขายใบจองหรือขายดาวน์คอนโดหรือการซื้อคอนโดใหม่
• ลงทุนคอนโดแบบระยะยาว - การลงทุนคอนโดแบบนี้เป็นการลงทุนคอนโดแบบซื้อมาปล่อยเช่าหรือขายต่อ เพื่อให้ได้กระแสเงินสดเป็นเงินปันผลที่เราเรียกว่าค่าเช่า

ซึ่งการคำนวณหา Capital Gain จะใช้สำหรับสายนักลงทุนคอนโดที่อยากหากำไรในระยะยาวนั่นเอง

Capital Gain คอนโด คืออะไร

หลังจากหาคำตอบได้แล้วว่าเราเป็นสายนักลงทุนที่มีเงินเย็นไว้สำหรับลงทุนคอนโดแบบระยะยาวแล้ว คราวนี้เรามาดูกันดีกว่าว่า Capital Gain ที่เราได้ยินกันบ่อยๆ คืออะไร สำคัญยังไงกับการซื้อ-ขายคอนโด

Capital Gain คอนโด คือ กำไรส่วนเกินทุน เป็นกำไรที่เกิดขึ้นจากผลต่างระหว่างระดับราคาซื้อและราคาขาย ถ้าพูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ซื้อมาถูกขายแพงขึ้น = ได้กำไร

ซึ่งการขายคอนโดให้ได้อัตราส่วนต่างของกำไรมากหรือน้อยจะขึ้นอยู่กับการเลือกซื้อคอนโดในทำเลที่มีศักยภาพ ยิ่งราคาประเมินที่ดินในย่านที่เราซื้อคอนโดมากขึ้นเท่าไร ราคาตลาดคอนโดส่วนใหญ่ก็มักจะปรับตัวให้เพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาประเมินที่ดิน แต่ราคาที่เพิ่มขึ้นในส่วนนี้จะไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับ Supply และ Demand ในย่านนั้นๆ ด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากเราซื้อคอนโดอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ได้มีการเติบโตของราคาที่ดิน ก็มักจะทําให้ผลตอบแทนจากการขายตํ่า หรือถ้าโชคดีเราได้เป็นเจ้าของห้องคอนโดที่ทั้งผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและราคาขายต่อยูนิตดีทั้งคู่ อย่างคอนโดติดถนนและสถานีรถไฟฟ้า และไม่อาจหาคอนโดอื่นมาทดแทนหรือมีศักยภาพทำเลที่เท่าเทียมกันได้ ราคาขายอาจจะโดดขึ้นไปถึง 2 เท่าจากตอนที่ซื้อมาในระยะเวลาแค่ 2-3 ปี ก็จะทำได้กําไรได้สองต่อทั้งแบบขายและแบบเช่าเลยทีเดียว 

และเมื่อเราขายคอนโดออกไป ก็จะได้กำไรจากการขายหรือที่เราเรียกว่า Capital Gain ของคอนโด นั่นเอง

ESTOPOLIS Guide :

ส่วนฝั่งของการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เรามักจะนำ Rental Yield (ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า) และ Capital Gain (ผลกำไรจากการขายคอนโด) มาคิดรวมกัน ซึ่งรายละเอียดการคำนวณทางฝั่งปล่อยเช่าจะมีอะไรบ้าง ตามอ่านต่อได้ที่ Yield คืออะไร ตั้งค่าเช่าคอนโดเท่าไหร่ถึงจะดี? บทความนี้มีคำตอบ

Capital gain คอนโด คํานวณหาได้ยังไง?

สำหรับการคำนวณหา Capital gain คอนโด จะเกิดจากการเปรียบเทียบผลต่างของราคาคอนโดที่เราซื้อมากับราคาคอนโดที่เราขายไป โดยที่ราคาขายจะต้องสูงกว่าราคาซื้อเสมอ ยกตัวอย่างเช่น เราซื้อคอนโด A ในย่าน XXX มาในราคา 5 ล้านบาท และขายต่อในราคา 7 ล้านบาทก็จะได้กำไร 2 ล้านบาท ซึ่งเราจะนำกำไรส่วนนี้ไปคำนวณหา Capital gain คอนโด เพื่อเปรียบเทียบดูว่า ราคาคอนโดนี้ขายแล้วกำไรส่วนต่างที่ได้จะเป็นเท่าไร โดยจะออกมาในรูปแบบของ %

สูตรการคำนวณหา Capital gain คอนโด  

Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100

(กำไร = ราคาคอนโดที่ขายไป - ราคาคอนโดที่ซื้อมา)

ตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโด Pre sale มาในราคา 2,000,000 บาท ผ่านไป 2 ปีคอนโดนี้สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ เรานำมาขายต่อในราคา 3,000,000 บาท เราจะได้กำไรจากการขายอยู่ที่ 1,000,000 บาท ซึ่งเราจะสามารถคำนวณหา Capital gain คอนโด ได้ดังนี้

Capital Gain = (1,000,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 33% หมายความว่า การขายคอนโดในครั้งนี้เราได้อัตราส่วนต่างกำไร 33% จากราคาซื้อ

คำนวณหา Capital gain คอนโดไปเพื่ออะไร

หลายคนที่เป็นนักลงทุนมือใหม่เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้อาจจะยังไม่ได้คำตอบว่า ทำไมเราถึงต้องคำนวณหาค่า Capital Gain ให้เสียเวลา ?

งั้นเรามาลองหาคำตอบจากตัวอย่างการเปรียบเทียบ Capital Gain ของคอนโดทั้ง 2 โครงการ ตามตัวอย่างด้านล่างนี้เพื่อให้เข้าใจได้ง่ายมากขึ้นกันดีกว่า!

ยกตัวอย่างการเปรียบเทียบ Capital Gain คอนโดจากตัวเลือกคอนโดที่มี

จากตัวอย่างจะเห็นได้ว่า เราขายคอนโด B ได้กำไรมากกว่า คอนโด A ถึง 3 แสนบาท (800,000 - 500,000) แต่ความคุ้มค่าในแง่การลงทุนของคอนโด A สามารถทำผลกำไรส่วนต่างจากการขายคอนโด (Capital Gain) ได้มากกว่า (20%) และใช้เงินลงทุนน้อยกว่า (2.5 ล้านบาท) ซึ่งจากการคำนวณหา Capital Gain เปรียบเทียบกันก็ช่วยตัดสินใจได้แล้วว่า เราควรจะลงทุนกับคอนโดไหน ในจำนวนยูนิตเท่าไรถึงจะคุ้มค่าและใช้เงินต้นทุนน้อยที่สุด

ไม่อย่างนั้นการลงทุนในครั้งนี้อาจจะจบด้วยการลงทุนที่ยูนิตของคอนโด B เพราะคำนวนจากกำไรแล้วขายได้ในราคาแพงกว่าก็เป็นได้

การเปรียบเทียบ Capital Gain คอนโด คือ วิธีการหาผลกำไรจากการขายคอนโดที่ง่าย ต่อให้เป็นนักลงทุนมือใหม่ก็สามารถคำนวณหาเองได้เพื่อช่วยในการตัดสินใจเลือกลงทุนคอนโดได้อย่างไม่ผิดพลาด และได้ผลกำไรจากการปล่อยขายในราคาที่เหมาะสม แต่นี่ก็เป็นเพียงการประเมินในเบื้องต้นเท่านั้น หากใครจะตัดสินใจซื้อคอนโดก็อย่าลืมดูค่าใช้จ่ายอื่นๆ ร่วมด้วย เช่น ค่าเสื่อม ค่าส่วนกลาง เป็นต้น

(คำนวณค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดให้ครบ ด้วยการอ่านบทความเดียวที่ รู้ยัง? ซื้อคอนโดไม่ได้มีแค่ผ่อนอย่างเดียว ต้องจ่ายอะไรบ้างมาดูกัน!)

ส่วนใครที่ยังไม่มั่นใจและยังต้องการทริคในการลงทุนคอนโดเพิ่มเติม Estopolis ของเราก็ยังมีบทความดีๆ เกี่ยวกับการลงทุนซื้อขายคอนโดอีกมากมายให้ติดตาม ท่านสามารถอ่านบทความเหล่านั้นได้ในลิงก์ด้านล่างนี้เลย!

บทความที่เกี่ยวข้อง :

• 8 ศัพท์น่ารู้สำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่
• ลงทุนคอนโดอย่างไร? เพื่อผลตอบแทนที่คุ้มค่าตามสไตล์มนุษย์เงินเดือน
• ซื้อคอนโดตอนไหนถูกสุด กับวัฏจักรคอนโดมิเนียมตั้งแต่พรีเซล จนถึงขายมือสอง 5 ปี
• กลยุทธ์การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนคอนโดให้ได้ผลชัดเจน
  

ที่มา : เคล็ดลับการลงทุนอสังหาฯ ให้ประสบความสำเร็จ

ศัพท์การลงทุนน่ารู้ CAPITAL GAIN คืออะไร