รูปบทความ เน็กซัส คาดการณ์ตลาดอสังหาปี 62 และการปรับตัวของตลาดคอนโด

เน็กซัส คาดการณ์อสังหาปี 62 ที่น่าจับตามองและไม่ควรพลาด!

Peeraya Nudaeng

25-12-2018

เน็กซัส คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 62 Mixed Use , Lesshold มาแรง แนะควรพัฒนาคอนโดให้ตรงเรียลดีมานด์มากขึ้น ส่วนตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าและตลาดศูนย์การค้าการแข่งขันสูงขึ้น และน่าจับตามองอย่างเห็นได้ชัด



นางนลินรัตน์ เจริญสุขพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้พูดถึงการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ว่า ปี 2562 จะมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นใกล้เคียงกับ 5 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 53,000 หน่วย ซึ่งความต้องการก็ยังคงอยู่ที่ประมาณ 50,000-55,000 หน่วย


คอนโดปี 2562 ควรพัฒนาให้ตรงเรียลดีมานด์มากขึ้น



สำหรับการพัฒนาคอนโดในปี 2562 นั้น มองว่าควรพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น คอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ คอนโดของคนรักสัตว์ และนอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมามากขึ้นในปี 2562 รวมไปถึงโครงการ Mixed Use ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะมีการเปิดตัวมากขึ้น


ทำเลยอดนิยมในปี 2562



ทำเลพัฒนาโครงการที่ได้รับความนิยมในปี 2562 จะเป็นทำเล พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ที่ยังคงได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการ และมองหาที่ดินเพื่อมาพัฒนาโครงการต่อไป นอกจากนี้ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและฝั่งธนบุรีก็ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบมากในช่วงปีที่ผ่านมาด้วย เนื่องจากการที่รถไฟฟ้าสายสีทองกำลังก่อสร้าง ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจากกระแสไอคอนสยามที่ได้เปิดตัวไป ก็ส่งผลให้ทำเลเจริญนคร และริมแม่น้ำเจ้าพระยากลับมาคึกคักอีกครั้ง


ทั้งนี้เอง ทำเลติวานนท์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า เมื่อคอนโดสร้างเสร็จแล้วจะถือว่าเป็นทำเลที่มีราคาคอนโดจับต้องได้มากที่สุดด้วย


สำหรับทำเลยอดนิยมชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนนั้น แน่นอนว่ายังคงเป็นทำเลรัชดา และพระราม 9 ที่ยังคงเป็นทำเลทองในการครองใจลูกค้ากลุ่มนี้ ซึ่งผู้พัฒนาเองก็ได้มีการพัฒนาบริการหลังการขายมากขึ้นด้วย


เน็กซัสชี้ควรเน้นเพิ่มสัดส่วนพัฒนาซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลาง


ในมุมมองของเน็กซัสมองว่า สัดส่วนของห้องชุดที่ผู้ประกอบการควรพัฒนา ควรเพิ่มสัดส่วนไปที่กลุ่มซิตี้คอนโดและกลุ่มตลาดระดับกลา ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มประชากรใหญ่ของกรุงเทพฯและจะเป็นการตอบสนองต่อการอยู่อาศัยจริงที่มีเสถียรภาพมากกว่าตลาดต่างชาติเพื่อการลงทุน



แต่ตลาดต่างชาติเองก็มองข้ามไม่ได้ เพราะในปี 2562 สัดส่วนจำนวนห้องชุดที่นักลงทุนจีน ญี่ปุ่น และบางส่วนจากฮ่องกงและสิงคโปร์เข้ามาลงทุนน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 30% จาก 26% (15,820 หน่วย ใน 24 โครงการ ในปี 2561)


นอกจากนี้นักลงทุนรายย่อยจากประเทศจีนก็น่าจะยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องในทำเลที่ขยายออกไปจากเดิม และตลาด CLMV จะเป็นตลาดใหม่ที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก


1-3 ปีข้างหน้า การปรับตัวราคาคอนโดจะสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง



หากจะวิเคราะห์ถึงการปรับตัวราคาคอนโดในกรุงเทพฯในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า เน็กซัสมองว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง เพราะราคาที่ดินเองก็น่าจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนหลายปีก่อน ดังนั้น ผู้ประกอบการก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงมากนัก จึงคาดการณ์ได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี


และถึงแม้ว่าจะมีนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาในเรื่อง การเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจึงได้เปลี่ยนแนวทางในการขายโดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน และคอนโดมิเนียมก็จะเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้นเพื่อให้มีระยะเวลาผ่อนยาวขึ้น และสุดท้ายแล้วเศรษฐกิจและการเมืองเองก็มีผลต่อทิศทางของการตลาดด้วยเช่นกัน


ตลาดอาคารสำนักงานเกรด A และ B ได้รับความนิยมต่อเนื่อง



ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า เกรด A และ เกรด B ในกรุงเทพฯมีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.1 ล้านตารางเมตร และยังพบว่ามีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในเรื่องราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้นและอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำ ทั้งนี้เองบางอาคารก็มีการปิดปรับปรุงเพื่อให้มีความทันสมัย และสะอาดมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาด ซึ่งตลาดอาคารสำนักงานนั้นเป็นที่นิยมในธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วม และสำนักงานพร้อมบริการ ที่กำลังได้รับความนิยม



ในส่วนของราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่ถ้าจะมองเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่ามีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน และราคาค่าเช่าที่แพงสุดในตอนนี้จะอยู่ที่ 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน จะเป็นกลุ่มอาคารบนถนนวิทยุหรือเพลินจิต ได้แก่ อาคารเกษร ทาวเวอร์ และปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์



อย่างไรก็ตามในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 25% ของพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน อาจจะส่งผลให้มีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าสูงขึ้นจากเดิมถึง 2 เท่า โดยจะมีอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% จากเดิมที่มีเพียง 4-5% เท่านั้น และในอนาคตตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้นอย่างแน่นอน


ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มเติบโตอย่างสม่ำเสมอ




ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่เติบโตอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากตลาดศูนย์การค้าขึ้นกับปัจจัยทางเศรษฐกิจ การบริการของภาคเอกชน รวมไปถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว


ส่วนราคาค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลางทางการค้าอย่างบริเวณพระราม 1 และพร้อมพงษ์ ที่มีการแข่งขันกันสูง ทำให้มีอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่ราคาเสนอให้เช่าพื้นที่สูงที่สุดทะลุถึง 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน และเป็นสถิติใหม่ของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำหรับตลาดศูนย์การค้าในกรุงเทพ


สรุปภาพรวมอสังหาฯปี 2561



สำหรับภาพรวมอสังหาปี 2561 ยังคงมีอุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในตลาดจำนวนค่อนข้างสูง ทั้งหมดนี้มีคอนโดเกิดใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ซึ่งทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการยังคงเป็น 

  1. พญาไท รัชดา่ และพหลโยธิน มี 21,100 หน่วย 35%
  2. พระโขนง สวนหลวง มี 13,500 หน่วย 22%
  3. ธนบุรี เพชรเกษม 8,500 หน่วย 14%

ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเป็นทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า มาจากกระแสของการอยู่อาศัยคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีมาอย่างต่อเนื่องนั่นเอง


ส่วนราคาขายคอนโดเฉลี่ยในตลาดมีการปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 130,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 140,600 บาทต่อตารางเมตร โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 231,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 113,200 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาทต่อตารางเมตร