คอนโด Leasehold ทางเลือกใหม่ของคนใจกลางเมือง

หลังจากเราได้ทราบอัตราการเกิดของคอนโดมิเนียมในปี 61 ที่พุ่งสูงกว่า 66,021 ยูนิต ร่วมกับราคาประเมินที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นทุกปี อาจจะเกิดข้อสงสัยกันได้ว่า หากคอนโดมิเนียมขึ้นกันเยอะขนาดนี้แล้ว กรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่เหลืออีกกี่มากน้อยให้ตลาดอสังหาได้เติบโตในราคาที่ไม่แรงจนเกินเอื้อม โดยเฉพาะกับคอนโดใหม่ๆ

เมื่อราคาที่ดินแพงขึ้น จึงต้องยกการถือครองที่ดินแบบเมืองใหญ่อื่นมาใช้ดูบ้าง

ประเทศเล็กๆ อย่างสิงคโปร์หรือฮ่องกง ที่พื้นที่เป็นสิ่งมีค่าอย่างที่สุดดังนั้นจึงมีกฎออกมาเพื่อไม่ให้ใครจับจองหากำไรอยู่ฝ่ายเดียวและเพื่อให้ง่ายต่อการพัฒนาที่ดินมากขึ้น จึงเปลี่ยนเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว หรือที่เรียกกันว่า Leasehold

ตอนนี้พื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพส่วนใหญ่เริ่มถูกจับจองหรือเก็บไว้ทำกำไรมากแล้ว เรียกได้ว่าพื้นที่กำลังถูกความเป็นเมืองเติมเต็มอย่างสมบูรณ์ การจะหาพื้นที่ว่างเริ่มเป็นไปได้ยากพร้อมกับเมื่อราคาที่ดินปรับสูงขึ้นตามดีมานด์แล้ว เราจึงต้องเตรียมพร้อมปรับตัวเป็นการเช่าพื้นที่ระยะยาวไม่ต่างจากสิงคโปร์หรือเมืองใหญ่อื่นๆ

เน็กซัสได้เผยข้อมูลเกี่ยวกับคอนโด Leasehold เหล่านี้ว่าปัจจุบันเรามีอยู่ไม่ถึง 1% ของคอนโดในกรุงเทพ แน่นอนว่าอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองอย่าง ย่านราชดำริ หลังสวน พระราม 4 ซึ่งพื้นที่ที่ใช้สร้างส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานรัฐ และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์

โดยนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการจากเน็กซัส ก็ได้เผยถึงอุปทานคอนโด Leasehold ใจกลางกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่จะมีอุปทานอยู่ที่ย่านหลังสวนและราชดำริมากกว่า 67% จากทั้งสิ้น 4,500 ยูนิตใน 22 โครงการ

เมื่อวิเคราะห์ 2-3 ปีที่ผ่านมา พบว่าโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลพิเศษที่มีศักยภาพสูงมาก และกลุ่มเป้าหมายชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นโครงการในเครือของสินธร เรสซิเดนซ์ บริเวณหลังสวน, โครงการไอแอมไชน่าทาวน์ บริเวณเยาวราช หรือแม้แต่โฟร์ซีซั่น ไพรเวท เรสซิเดนซ์ บริเวณริมแม่น้ำ

โดยมีระยะเวลาที่เริ่มให้ถือครองหรือเช่ากันที่ 30 ปี และมีราคาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการเช่น ทำเลที่ตั้ง คุณภาพโครงการ บริการภายในโครงการที่มักจะทำเป็นเซอร์วิสคล้ายโรงแรมตอบสนองต่อกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ

Leasehold อาจให้ผลตอบแทนต่อปีได้ถึง 7-10% นับว่ามากกว่า Freehold ในทำเลเดียวกัน

ในกรณีการขายสิทธิการเช่าต่ออาจจะมีราคาลดลงเพราะจำนวนปีที่สามารถถือครองได้น้อยลง แต่ในความเป็นจริงหลายโครงการก็ไม่ได้มีการปรับลด แต่กลับเพิ่มขึ้นเพราะคุณภาพห้องชุดจากการดูแลอย่างสม่ำเสมอของโครงการ ที่ยิ่งกว่านั้นก็เป็นเพราะทำเลที่ตั้งเป็นที่ต้องการมากขึ้น ส่งผลให้ราคาอาจจะทำกำไรได้มากกว่า Freehold หรือคอนโดแบบซื้อขาด ซึ่งในกรณีนี้ Leasehold สามารถให้ผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนอยู่ในอัตรา 7-10% ซึ่งจัดว่ามากกว่า Freehold ในทำเลเดียวกัน

Leasehold อาจได้ถือในช่วงเวลาหนึ่งๆ ก็จริง แต่ราคาก็ถูกกว่า Freehold ถึง 30-40% เลยทีเดียว

ความน่าสนใจของโครงการคอนโดแบบ Leasehold

• ที่ดินใจกลางเมือง ที่มีราคาสูงและหายาก เจ้าของอาจปล่อยให้เช่าในระยะยาวมากกว่าขายขาด เราก็สามารถเป็นเจ้าของได้ช่วงหนึ่ง นับว่าไม่ขาดทุน
  
• ราคา มีราคาที่ไม่สูงเท่าการขายขาด โดยเฉลี่ยอย่างน้อยอาจจะถูกกว่าถึง 30-40%
  
• ตอบโจทย์แพลตฟอร์มการใช้ชีวิต เพราะการตั้งอยู่ในทำเลพรีเมี่ยมส่วนใหญ่จึงมักใกล้แหล่งความสะดวกสบายตอบโจทย์ให้คนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี และเหมาะอย่างยิ่งกับสังคมผู้สูงอายุ ซึ่งเน็กซัสก็ได้คาดการณ์ว่าอนาคตเราจะได้เห็นโครงการคอนโด Leasehold สำหรับผู้สูงอายุกันมากขึ้นด้วย
  
• ผลตอบแทนจากการลงทุน เพราะเป็นประเภทคอนโดที่ซื้อในราคาต่ำกว่า แต่อยู่ในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง ผลตอบแทนทางการลงทุนจึงค่อนข้างน่าสนใจทีเดียว
  

ในเรื่องของขั้นตอนการถือครองนั้น คอนโดแบบ Leasehold จะมีเงื่อนไขการจ่ายเงินจองและการทำสัญญามากกว่าคอนโดแบบ Freehold ประมาณ 30% และธนาคารจะให้กู้เพียง 70% เท่านั้น ซึ่งหากเทียบกับมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยแล้ว จะมีความเสียเปรียบกันไม่มากนัก

ที่มา : http://nexus.co.th