ESTOPOLIS | 12 สิ่งที่ธนาคารไม่บอก ในการยื่นกู้สินเชื่อซื้อบ้านและคอนโด

7 September 2560

ตอนที่ยื่นกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดไป ธนาคารก็ไม่ได้เห็นถามอะไรเรามาก บางทีก็ไม่ได้ช่วยเราเตรียมตัวสักเท่าไร ส่วนใหญ่ก็จะบอกให้ยื่น ๆ มาก่อนกันทั้งนั้น สุดท้ายก็มาปล่อยให้เราลุ้น รอ ว่าจะผ่านไม่ผ่าน ประเมินได้เท่าไร ปล่อยที่เท่าไร ในบทความนี้ก็เลยนำสิ่งต่าง ๆ ที่ธนาคารส่วนใหญ่จะไม่บอก ถ้าไม่ถามมาเล่าให้ฟังกันค่ะ บางอย่างก็จะช่วยให้เราเตรียมตัวก่อนการยื่นกู้ได้ดีขึ้น

1. เครดิตบูโร เป็นหลักฐานชิ้นสำคัญสำหรับธนาคาร ในการพิจารณาสินเชื่อซื้อคอนโด

ธนาคารต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้กู้ค่ะ ว่ามีความสามารถที่จะกู้ได้หรือไม่ มีหนี้เยอะไปหรือเปล่า และสิ่งที่จะไม่โกหกธนาคาร คือ เครดิตบูโร ดังนั้นการยื่นกู้ทุกครั้งไม่ว่าจะอะไรก็ตาม จะมีต้องมีเอกสารยินยอมให้ตรวจสอบเครดิตบูโรให้เราเซ็นเสมอค่ะ

หลักฐานสำคัญที่แสดงในเครดิตบูโรที่สำคัญคือ ยอดหนี้ค้างชำระ และการชำระหนี้ กับสถาบันการเงินต่าง ๆ ข้อมูลจะถูกเก็บเอาไว้เป็นเวลา 3 ปีค่ะ

- ยอดค้างชำระเกินกำหนด ธนาคารจะมองหาจุดนี้ หากเจออาจจะถูกจัดให้เป็น Black list ตามแต่กฏของธนาคาร

- ยอดหนี้ค้างชำระ และการชำระหนี้โดยทั่วไป โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะดูย้อนหลังแค่ 6 เดือนค่ะ

12 สิ่งที่ธนาคารไม่บอก เพื่อเตรียมตัวในการยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโด

2. ธนาคารไม่เห็นหนี้นอกระบบ

หนี้นอกระบบเป็นหนี้ที่ยากจะตรวจสอบค่ะ ธนาคารไม่สามารถตรวจสอบเองได้เลย ยกเว้นว่าธนาคารจะเห็นการโอนเงินจากบัญชีของเราออกไปยังบัญชีอื่นด้วยตัวเลขแปลก ๆ และสม่ำเสมอ ตรงนี้ธนาคารอาจจะขอให้เราชี้แจงค่ะ

ดังนั้นต่อให้ผู้กู้มีหนี้นอกระบบเยอะมาก แต่ไม่มีหนี้กับสถาบันการเงินเลย และมีรายได้ประจำทุกเดือน ก็มีโอกาสสูงที่จะกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดผ่านค่ะ แต่จะผ่อนไหวไม่ไหวนั่นอีกเรื่องหนึ่ง

3. ธนาคารมีการจัดเกรดลูกค้า

เพื่อให้ง่ายต่อการตัดสินว่าจะให้กู้หรือไม่ให้กู้ ธนาคารจะทำการจัดเกรดลูกค้าเป็น A B C D ... แล้วแต่เกณฑ์ของธนาคารค่ะ โดยพิจารณาจากหลายปัจจัย โดยเน้นไปที่วินัยในการชำระหนี้ กับประวัติการกู้สินเชื่อ เป็นหลัก ซึ่งก็จะได้จากเครดิตบูโร นั่นเอง

- ใครที่ชำระหนี้ดี มีบัตรเครดิต จ่ายบัตรเต็มทุกเดือน มีผ่อนก็ผ่อนตรง การงานมั่นคงน่าเชื่อถือ ก็มีโอกาสที่จะได้อยู่ในเกรด A หรือ B ค่ะ

- ใครที่ภายใน 1 ปีเคยยื่นกู้สินเชื่อส่วนบุคคล ธนาคาอาจจะมองว่าเคยมีเรื่องเดือดร้อนด้านการเงิน อาจจะโดนลดเกรดลง 1 เกรดค่ะ

- ใครที่ค้างชำระหนี้นาน ๆ ธนาคารก็จะจัดให้อยู่ในกลุ่ม "Black list "

- แต่ถ้าใครที่ประวัติใสสะอาด ไม่เคยมีประวัติทางการเงินแสดงเลย ธนาคารจะจัดกลุ่มให้ไม่ได้ บางครั้งก็อาจจะไม่ปล่อยกู้ให้เลยเช่นกัน ดังนั้นหลายคนจึงอาจจะเคยได้รับการแนะนำให้ไปเปิดบัตรเครดิตใช้ก่อนยื่นกู้ 6 เดือน เพื่อสร้างเครดิตให้ตัวเองค่ะ

4. ธนาคารมี KPI ในการปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโด

คุณผู้อ่านอาจจะสงสัยว่า แล้วไง? มันเกี่ยวอะไรกับเรา จริง ๆ แล้ว KPI ของธนาคาร มันเกี่ยวตั้งแต่ตอนที่เราเข้าไปปรึกษา จนถึงการพิจารณาปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโดเลยค่ะ ด้วยความที่ธนาคารแต่ละสาขามียอดเป็นของตัวเอง และแต่ละสาขาก็ทำยอดได้ไม่เท่ากัน บางสาขาคนเยอะมากจนไม่ต้องกังวลเรื่องยอดเลย บางสาขาก็เงียบจนต้องพยายามขายประกันกันไป

หากเราต้องการจะกู้สินเชื่อบ้านและคอนโด และอยากได้คำปรึกษาแบบละเอียด แนะนำให้ไปที่สาขาที่คนน้อย ๆ ค่ะ เราจะได้รับการบริการที่ดีมาก มีเวลาคุยนาน ๆ แถมยังจะช่วยเข็นเราเต็มที่เพื่อให้กู้ผ่านให้ได้ด้วย

5. ธนาคารอาจใช้บริษัทประเมินร่วมกัน

ในหลาย ๆ ธนาคารไม่ได้มีฝ่ายประเมินอสังหาฯ เป็นของตัวเองค่ะ แต่จ้างบริษัทข้างนอก และบริษัทเหล่านี้ก็ไม่ได้รับแค่ธนาคารเดียว หมายความว่าหากการประเมินราคาคอนโดของธนาคาร A ได้ 2 ล้าน ธนาคาร B ก็อาจจะได้ 2 ล้านเท่ากัน เพราะนอกจากบริษัทเหล่านี้จะรับประเมินหลายธนาคารแล้ว ข้อมูลการประเมินยังอาจจะแจกจ่ายกระจายกันด้วย

6. ในเวลาเดียวกัน ธนาคารมองไม่เห็นกันเอง

เวลาที่เรายื่นกู้หลาย ๆ ธนาคารพร้อมกัน ธนาคารเหล่านั้นจะไม่ทราบค่ะว่าเรายื่นกู้ที่ไหนไปบ้าง เพราะธนาคารจะตรวจสอบได้แค่กับเครดิตบูโรเท่านั้น เครดิตบูโรจะแสดงการยื่นขอตรวจสอบเครดิตด้วย แต่เครดิตบูโรจะมีรอบในการบันทึกข้อมูล ซึ่งจะอยู่ที่เดือนละครั้ง ใครตั้งใจจะยื่นกู้หลายๆ ธนาคารพร้อมกัน โดยเฉพาะกับธนาคารเอกชนจึงไม่ต้องกังวลใจไปค่ะ เพราะสามรถทำได้ รวมถึงถ้าหากต้องการจะสมัครบัตรเครดิต หรือกู้สินเชื่ออื่น ๆ ไปพร้อมกันก็สามารถทำได้เช่นกัน ทั้งนี้อยากให้ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ด้วยนะคะ

7. บัตรเครดิตไม่ต้องปิดก็ได้ แต่บัตรกดเงินสดปิดไปก่อน

ถ้าบัตรเราใช้บัตรเครดิต และมีการจ่ายบัตรแบบเต็มทุกเดือน ก็จะไม่ได้มีปัญหาในการกู้มากค่ะ แต่ถ้าเป็นบัตรกดเงินสด หลาย ๆ ธนาคารบอกเลยว่าไม่ชอบ เพราะพวกเขามองว่ามันเป็นเงินกู้พร้อมใช้ จะเอาออกมาใช้ตอนไหนก็ได้ ก็จะไม่ดีต่อการยื่นกู้ค่ะ (ทั้ง ๆ ที่เดี๋ยวนี้บัตรเครดิตก็กดเงินสดได้เหมือนกัน)

8. กู้ไม่ผ่าน ก็ไม่บอกกันตรง ๆ

ผลที่บอกว่ากู้สินเชื่อบ้านและคอนโดไม่ผ่าน จะเกิดขึ้นจริง ๆ เมื่อมีหนี้มากกว่า 60% ของรายได้ หรือสาเหตุเรื่องของคุณสมบัติ โดยส่วนใหญ่การปฏิเสธของธนาคารเดี๋ยวนี้ จะมาในรูปของการลดวงเงินกู้ลง ให้กู้ไม่เต็ม 100% หรือให้หาผู้กู้ร่วม ซึ่งตรงนี้อาจจะเป็นผลเสียกับเรา ในกรณีของการรับเงินดาวน์จากทางโครงการคืนเนื่องจากกู้ไม่ผ่าน

ตามกฏหมายห้ามให้มีการบังคับทำประกันวงเงิน เช่นถ้าไม่ทำประกันจะไม่ให้กู้ เป็นต้น

9. คืนวงเงินประกัน คือ คืนบางส่วน(เล็ก ๆ)

ในสัญญาประกันวงเงินสินเชื่อ บางธนาคารระบุว่าจะมีการคืนเงินประกันให้ตามกฏที่ธนาคารกำหนด ต้องไปอ่านกันดี ๆ นะคะ เพราะเราจะเข้าใจไปเองว่าเยอะได้คืนเกินครึ่งหรือเกือบเต็ม แต่จริง ๆ แล้วน้อยมาก ดังนั้นใครที่ตั้งใจว่า 3 ปี แล้วจะรีไฟแนนซ์ ถ้ายังอยากทำประกันอยู่ ก็ให้เลือกประกันที่มีจำนวนปีน้อยหน่อย (ธอส. มีประกันแบบนี้) เพื่อให้ค่าประกันที่เราต้องจ่ายน้อยลงค่ะ

10. กู้สินเชื่อซื้อคอนโดแบบ 30 ปี จะผ่อนหมดภายใน 24 ปี

ข้อนี้เป็นบางธนาคารค่ะ โดยเฉพาะกับธนาคารเอกชน เพราะธนาคารมีการคำนวณเรื่องของอัตราเงินเฟ้อเข้าไปด้วย เนื่องจากเงินในอนาคตจะมีค่าน้อยกว่าเงินในปัจจุบัน ยกตัวอย่าง เงิน 20,800 บาทในปัจจุบันซื้อทองได้ 1 บาท แต่ในอนาคตอีก 25 ปี อาจจะซื้อได้แค่ 2 สลึงค์ ดังนั้นยิ่งผ่อนหมดไว ก็จะยิ่งคุ้มค่ากกว่าในการปล่อยกู้

11. สินเชื่อซื้อคอนโดพิเศษ สำหรับโครงการพิเศษ

คอนโดโครงการพิเศษที่ว่านี้ อาจจะเป็นโครงการที่ธนาคารเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อในการก่อสร้างโครงการ หรือโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ มาจากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ซึ่งการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดของโครงการเหล่านี้จะได้รับสิทธิพิเศษต่าง ๆ เช่น กู้ได้ถึง 110% ของราคาขาย, ปล่อยกู้ที่ราคาขาย โดยไม่ต้องประเมิณ, คิดความสามารถในการชำระหนี้ต่อเดือนสูงึง 80% ของรายได้ จากเดิมอยู่ที่ไม่เกิน 70% , ผ่อนเฉพาะดอกเบี้ยได้ในปีแรก หรือผ่อนแบบขั้นบันไดโดยที่อัตราการผ่อนค่อย ๆ สูงขึ้นตามดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น เป็นต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของธนาคารในช่วงเวลานั้น ๆ

12. สินเชื่อเพื่อการตกแต่ง ดอกเบี้ยคนละตัวกับสินเชื่อซื้อคอนโด

หลายคนยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดแล้วพ่วงไปด้วยสินเชื่อเพื่อการตกแต่ง ข้อดีของมันคืออนุมัติง่ายค่ะ แต่ดอกเบี้ยมันคนละตัวเลย สินเชื่อเพื่อการตกแต่งบางธนาคารจัดเป็นสินเชื่อส่วนบุคคล ดอกเบี้ยค่อนข้างแรง สูงสุดประมาณ 20-23% ต่อปีนะคะ แม้ว่าจะเป็นแบบลดต้นลดดอก แต่มันก็โหดพอ ๆ กับบัตรเครดิตเลย ดังนั้นคิดให้ดี ถ้าจำเป็นจริง ๆ ก็สู้ ๆ ค่ะ

ทางออกหนึ่งของคนที่ไม่อยากกู้สินเชื่อสำหรับการตกแต่ง คือต่อรองกับโครงการขอส่วนลด หรือให้ช่วยยื่นกู้เกินราคามาหน่อยเพื่อลุ้นเอาส่วนต่าง แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการหรือเซลทุกคนจะทำให้ได้ และที่สำคัญถ้าใช้วิธีนี้ต้องไม่ให้ธนาคารรู้เป็นอันขาดค่ะ

เหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งที่ธนาคารจะไม่บอกหากเราไม่ถามค่ะ อย่างไรก็ตามในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดคุณผู้อ่านควรจะปรึกษากับเจ้าหน้าที่ พูดคุยกันให้ชัดเจน เพราะบางธนาคารจัดโปรโมชั่นดอกเบี้ยถูกใน 3 ปีแรก แถมยังใหผ่อนได้ถูกด้วย แต่มีกฏว่าไม่สามารถจ่ายเกินยอดได้ ก็จะกลายเป็นว่าหลัง 3 ปี เงินต้นแทบไม่ลดเลย ดังนั้นเรื่องของสินเชื่อซื้อคอนโดเตรียมตัวมาดี ๆ หาข้อมูลมาเยอะ ๆ ย่อมได้เปรียบค่ะ