รูปบทความ ทำความรู้จัก CBD และจับตามองพื้นที่ New CBD ในอนาคต

ทำความรู้จัก CBD และจับตามองพื้นที่ New CBD ในอนาคต

CBD คืออะไร ที่ไหน และอย่างไร


CBD ตัวย่อของคำว่า Central Business District แปลเป็นภาษาไทยตรงตัวว่า ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ แต่ในแง่ความเข้าใจของแต่ละคนอาจตีความคำว่า ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ ไม่เหมือนกัน


บางคนมองเห็นภาพทำเลการค้า กระจุกห้างร้านต่าง ๆ บางคนมองเห็นภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตึกรามบ้านช่อง คอนโดมิเนียมสูง ๆ ตั้งติด ๆ กัน หรือสถานีรถไฟฟ้าขนาดใหญ่ จุดเปลี่ยนเส้นทางไปยังเขตต่าง ๆ ในตัวเมือง เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือบางคนอาจมองว่าคือทุกสิ่งที่กล่าวมารวมกัน



ขยายความคำว่า CBD ให้กระจ่างชัดมากขึ้น คือ พื้นที่ที่มีกิจกรรมทางสังคมและมีการเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจมากที่สุด เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานใหญ่ ศูนย์รวมการค้าขาย ห้างร้านต่าง ๆ ทำเลธุรกิจด้านที่พัก-ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ และเครือข่ายคมนาคมที่ให้บริการสมบูรณ์พร้อม


CBD วัดจากอะไร ดูอย่างไรถึงรู้ว่าเป็น CBD

หลักการนำมาสู่การเป็น CBD ไม่เพียงแต่จะต้องมีความพร้อมด้านผังเมืองแล้ว ยังต้องมีการสร้างกิจกรรมทางสังคมเพื่อนำไปสู่การเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจ เพื่อดึงให้ประชากรเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น จึงจะทำให้เกิดการเติบโต และนำไปสู่การขยายความเจริญออกไปพื้นที่รอบข้าง หรือย้ายฐานเข้าไปเผยแพร่ในย่านต่าง ๆ เจ้าของกิจการได้ต่อยอด ประชากรได้เพิ่มทางเลือกในการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย



เกณฑ์หลัก ๆ ที่ถูกนำมาชี้วัดความเป็น CBD หัวใจย่านธุรกิจที่สมบูรณ์ควรจะประกอบด้วยอะไรบ้าง ดังนี้

  • ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภคที่ครบถ้วน รอบด้าน
  • อาคารสำนักงาน ออฟฟิศ การเป็นพื้นที่ชุมชนแรงงาน
  • เส้นทางขนส่งมวลชน การคมนาคม ขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม สะดวก
  • ตัวเลือกเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ พื้นที่สีเขียวเพื่ออากาศที่บริสุทธิ์


โดยพื้นที่ CBD หากดูในแผนที่ผังเมืองแล้วจะเป็นพื้นที่สีแดง ซึ่งหมายถึง ที่ดินเชิงพาณิชย์ นั่นเอง


พื้นที่ CBD ตอนนี้มีที่ไหนบ้าง



ข้อมูล ณ ปี พ.ศ.2561 พื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานครที่เป็นที่รู้จักดี ได้แก่ ทำเลย่านลีลม-สาทร ถนนวิทยุ-เพลินจิต และย่านสุขุมวิทตอนต้น


มี CBD แล้ว ต่อไปก็ต้องมี New CBD


New CBD ก็คือพื้นที่ ศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) + แห่งใหม่ (New) ส่วนต่อขยายหรือแลนด์มาร์คความเจริญแห่งใหม่ที่กำลังจะก่อกำเนิดเกิดขึ้น มีผลมาจากการกระจายธุรกิจและเม็ดเงินลงทุนไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ตามดุลพินิจของนายทุน เมื่อสังคมเกิดการทำกิจกรรม มีการเคลื่อนไหว ก็จะนำมาซึ่งศักยภาพของทำเลที่ตั้งย่านนั้น ๆ ดึงดูดให้ประชากรเข้ามาอยู่อาศัย กระตุ้นให้เกิดการค้าขาย จับจ่ายใช้สอย ลงทุน ไปสู่การเติบโตของเศรษฐกิจและการไหลเวียนของเม็ดเงินที่คล่องตัว


ปัจจัยการอัปเกรดขึ้นมาเป็น CBD



เราจะรู้ได้อย่างไร ว่าพื้นที่ไหนที่กำลังก้าวเข้าสู่การเป็น CBD หลักการสังเกตง่าย ๆ คือ

  1. ขนส่งมวลชนเข้าถึงพื้นที่ และครอบคลุมการเดินทางเกือบทุกรูปแบบ จุดเชื่อมต่อ เชื่อมโยงเส้นทาง มีตัวเลือกให้สับเปลี่ยนเส้นทางและประเภทการใช้ตามสะดวก กล่าวคือ บริการคมนาคมขนส่ง เป็นดัชนีชี้วัดความเจริญของพื้นที่กรุงเทพฯที่ชัดเจนที่สุด โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้า ดังคำกล่าวที่ว่า รถไฟฟ้าเข้าถึงเมื่อไร ความเจริญก็ตามไปด้วยเมื่อนั้น 
  2. ที่ดินแพงขึ้น เมื่อได้รับการวิเคราะห์มาแล้วว่าจะกลายเป็นย่านพาณิชย์ที่รุ่งเรือง ประตูสู่เศรษฐกิจที่เติบโต จึงเป็นที่ต้องการของเหล่านายทุน ผู้ประกอบการ เมื่อมีการเคลื่อนไหวของเศรษฐกิจเกิดขึ้น ดึงดูดให้ผู้คนเข้ามาพักอาศัยหรือท่องเที่ยว กลายเป็นย่านที่คึกคัก ไม่หลับไหล ปัจจัยพื้นฐานสะดวก สบาย และครบครัน สอดคล้องกับความต้องการของคนเมืองและนักท่องเที่ยว นำไปสู่การเป็นที่ดินทำเลทอง ผู้คนแย่งกันจับจองเป็นเจ้าของ ทำให้ราคาสูงขึ้นเป็นเท่าตัว 
  3. ตึก อาคาร สิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงานใหญ่ สถานที่ราชการ อาคารพาณิชย์ทั่วไป หรือสิ่งปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ธุรกิจที่พัก โรงแรม เป็นต้น เมื่อมีปัจจัยเหล่านี้เข้ามา เป็นอีกข้อสังเกตหนึ่งของการวิเคราะห์ว่าพื้นที่นั้น ๆ กำลังจะกลายเป็นย่านใจกลางธุรกิจ เพราะเป็นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่ทำให้เกิดกิจกรรมทางสังคม ตรงกับความหมายของ CBD ที่กล่าวถึงการเป็นพื้นที่ที่มีกิจกรรมทางสังคมเกิดขึ้น 
  4. Mega Project ผุดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการจากภาครัฐ จากเอกชน หรือจากนายทุนกระเป๋าใหญ่ มักจะเป็นโครงการในรูปของธุรกิจการค้าขาย ห้างสรรพสินค้า สถานบันเทิง สถานที่เพื่อการท่องเที่ยวหรือสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ ดึงดูดทั้งคนในพื้นที่ คนในประเทศ และนักท่องเที่ยวจากต่างชาติ 
  5. ผังเมืองที่สมบูรณ์ เมื่อมีทุกข้อที่กล่าวมาแล้ว กลับมาพิจารณาผังเมืองโดยรวมอีกครั้ง หากพื้นที่นั้นมีครบทุกอย่างตามที่เกณฑ์หลักของ CBD กล่าวเอาไว้ ได้แก่ โครงสร้างปัจจัยพื้นฐานที่ครบถ้วน ธุรกิจการค้าที่หลากหลาย มีอาคารสิ่งปลูกสร้าง บ้านเรือน ชุมชน สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ขนส่งมวลชนที่สมบูรณ์พร้อมให้บริการ อันดับสุดท้ายคือมีพื้นที่สีเขียวเป็นปอดในย่าน เท่ากับว่าพื้นที่แห่งนั้นกำลังเข้าสู่การเป็น Central Business District อย่างเต็มตัว


New CBD ที่น่าจับตามองในตอนนี้


รัชดา - พระรามเก้า - อโศก


เส้นทางการเดินรถ ขนส่งสาธารณะ



รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินตัดผ่าน อีกทั้งยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่กำลังก่อสร้างอีกด้วย โดยกำหนดเปิดใช้งานในพ.ศ.2566 เพิ่มโครงข่ายการเดินทางให้สะดวกมากยิ่งขึ้น


มูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อสังหาฯ



ราคาประเมินที่เดินของทางราชการ รอบบัญชี 2559-2562 พื้นที่เขตถนนรัชดาภิเษก, พระราม 9, ย่านถนนอโศก-ดินแดง อยู่ที่ 200,000-450,000 บาท/ตารางวา


ข้อมูล ณ ปี พ.ศ.2559 ที่ดินติดถนนพระราม 9 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 300,000-450,000 บาท/ตารางวา ซึ่งในขณะนั้นยังไม่เริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม คาดว่าในปัจจุบัน (บทความเขียนเมื่อ เมษายน 2562) ราคาน่าจะขยับขึ้นอีกตามความคืบหน้าของโครงการ


สถานบันเทิง ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน



มีตัวเลือกมากมายให้จับจ่ายใช้สอย สวรรค์ของเหล่านักช็อป ทั้งห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พลาซา แกรนด์ พระราม 9, ศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์, เอสพลานาดรัชดา, เดอะสตรีทรัชดา เป็นต้น



อาคารสำนักงานใหญ่ เช่น G Tower อาคารสำนักงานเกรด A บนทำเลดี หลายองค์กรต้องการเช่าพื้นที่ในอาคารนี้เพื่อทำเป็นสำนักงาน, อาคารสำนักงานเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์, อาคารสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ย้ายเข้ามาอยู่ในพื้นที่เขตถนนรัชดาภิเษก


นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของหน่วยงานราชการ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง, ธนาคารอาคารสงเคราะห์, การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และบริษัท อสมท จำกัด (มหาชน)


สะท้อนภาพการเป็นชุมชนแรงงาน และมีแนวโน้มว่าอัตราแรงงานในพื้นที่นี้จะเพิ่มขึ้น


สวนสาธารณะ พื้นที่เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ



สวนสาธารณะที่ใกล้ที่สุดในย่านนี้คือ สวนเบญจกิติ ด้วยพื้นที่กว่า 130 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก ข้างศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เดินทางไปได้ง่าย ด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT)


จุดที่คนทั่วไปจะเห็นชัดที่สุด ในเรื่องแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญในย่านนี้ คงเป็นเรื่องบริการคมนาคมขนส่งมวลชน เพราะเป็นเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และกำลังมีการก่อสร้างโครงการสายสีส้มเพื่อเพิ่มโครงข่ายการเดินทาง



และเรื่องการเป็นชุมชนแรงงานที่น่าจับตามอง เพราะเป็นที่ตั้งของสำนักงานหลายที่ หลายบริษัท ทั้งมีอาคารเป็นของตัวเอง หรือเข้ามาเช่าพื้นที่ใน G Tower อาคารสำนักงานเกรด A ขนาดใหญ่ที่เป็นที่รู้จักกว้างขวาง เดินทางไปมาสะดวก ตอบโจทย์ความต้องการทางด้านธุรกิจ เป็นโครงการในความดูแลของ G Land ยังไม่นับ Mega Project อีกมากมายที่อยู่ภายใต้ความดูแลของนายทุนมากกำลัง



รวมถึงห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ศูนย์การค้า แหล่งช็อปปิ้งมากมาย และสถานบันเทิง ท่องเที่ยว แหล่งพักผ่อน ไลฟ์สไตล์มอลล์ต่าง ๆ



ไม่แน่ว่าในภายภาคหน้า พื้นที่ รัชดา - พระราม 9 - อโศก จะกลายเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยสีสันแห่งความสะดวกสบาย ครบเครื่องครบครันมากกว่านี้ เป็น (New) CBD ที่มูลค่าความเจริญสูงติดเพดานไม่แพ้ย่าน CBD เดิมก็ว่าได้


บทความที่เกี่ยวข้อง

เปิดทำเลทอง ซื้อคอนโดให้เช่า สำหรับชาวต่างชาติ ย่าน CBD - New CBD

วิเคราะห์ปัจจัย ทำไมพระราม 9 จึงเป็น NEW CBD

‘เกตเวย์ บางซื่อ’ ศูนย์การค้าแห่งใหม่ใจกลางพื้นที่ CBD ในอนาคต เชื่อมต่อง่าย ใกล้ Hub Transit


เรื่องราวต่อจากนี้จะเป็นอย่างไร...?

Related Stories

Esto Talks

See All >

VDO / LOL - Living Out Loud

Living Out Loud : รีวิวคอนโด Chateau in Town จรัญสนิทวงศ์ 96/2