ทำความรู้จัก CBD และจับตามองพื้นที่ New CBD ในอนาคต
10 May 2562
CBD คืออะไร ที่ไหน และอย่างไร
CBD ตัวย่อของคำว่า Central Business District แปลเป็นภาษาไทยตรงตัวว่า ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ แต่ในแง่ความเข้าใจของแต่ละคนอาจตีความคำว่า ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ ไม่เหมือนกัน
บางคนมองเห็นภาพทำเลการค้า กระจุกห้างร้านต่าง ๆ บางคนมองเห็นภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตึกรามบ้านช่อง คอนโดมิเนียมสูง ๆ ตั้งติด ๆ กัน หรือสถานีรถไฟฟ้าขนาดใหญ่ จุดเปลี่ยนเส้นทางไปยังเขตต่าง ๆ ในตัวเมือง เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือบางคนอาจมองว่าคือทุกสิ่งที่กล่าวมารวมกัน
ขยายความคำว่า CBD ให้กระจ่างชัดมากขึ้น คือ พื้นที่ที่มีกิจกรรมทางสังคมและมีการเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจมากที่สุด เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานใหญ่ ศูนย์รวมการค้าขาย ห้างร้านต่าง ๆ ทำเลธุรกิจด้านที่พัก-ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ และเครือข่ายคมนาคมที่ให้บริการสมบูรณ์พร้อม
CBD วัดจากอะไร ดูอย่างไรถึงรู้ว่าเป็น CBD
หลักการนำมาสู่การเป็น CBD ไม่เพียงแต่จะต้องมีความพร้อมด้านผังเมืองแล้ว ยังต้องมีการสร้างกิจกรรมทางสังคมเพื่อนำไปสู่การเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจ เพื่อดึงให้ประชากรเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น จึงจะทำให้เกิดการเติบโต และนำไปสู่การขยายความเจริญออกไปพื้นที่รอบข้าง หรือย้ายฐานเข้าไปเผยแพร่ในย่านต่าง ๆ เจ้าของกิจการได้ต่อยอด ประชากรได้เพิ่มทางเลือกในการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย
เกณฑ์หลัก ๆ ที่ถูกนำมาชี้วัดความเป็น CBD หัวใจย่านธุรกิจที่สมบูรณ์ควรจะประกอบด้วยอะไรบ้าง ดังนี้
- ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภคที่ครบถ้วน รอบด้าน
- อาคารสำนักงาน ออฟฟิศ การเป็นพื้นที่ชุมชนแรงงาน
- เส้นทางขนส่งมวลชน การคมนาคม ขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม สะดวก
- ตัวเลือกเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ พื้นที่สีเขียวเพื่ออากาศที่บริสุทธิ์
โดยพื้นที่ CBD หากดูในแผนที่ผังเมืองแล้วจะเป็นพื้นที่สีแดง ซึ่งหมายถึง ที่ดินเชิงพาณิชย์ นั่นเอง
พื้นที่ CBD ตอนนี้มีที่ไหนบ้าง
ข้อมูล ณ ปี พ.ศ.2561 พื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานครที่เป็นที่รู้จักดี ได้แก่ ทำเลย่านลีลม-สาทร ถนนวิทยุ-เพลินจิต และย่านสุขุมวิทตอนต้น
มี CBD แล้ว ต่อไปก็ต้องมี New CBD
New CBD ก็คือพื้นที่ ศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) + แห่งใหม่ (New) ส่วนต่อขยายหรือแลนด์มาร์คความเจริญแห่งใหม่ที่กำลังจะก่อกำเนิดเกิดขึ้น มีผลมาจากการกระจายธุรกิจและเม็ดเงินลงทุนไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ตามดุลพินิจของนายทุน เมื่อสังคมเกิดการทำกิจกรรม มีการเคลื่อนไหว ก็จะนำมาซึ่งศักยภาพของทำเลที่ตั้งย่านนั้น ๆ ดึงดูดให้ประชากรเข้ามาอยู่อาศัย กระตุ้นให้เกิดการค้าขาย จับจ่ายใช้สอย ลงทุน ไปสู่การเติบโตของเศรษฐกิจและการไหลเวียนของเม็ดเงินที่คล่องตัว
ปัจจัยการอัปเกรดขึ้นมาเป็น CBD
เราจะรู้ได้อย่างไร ว่าพื้นที่ไหนที่กำลังก้าวเข้าสู่การเป็น CBD หลักการสังเกตง่าย ๆ คือ
- ขนส่งมวลชนเข้าถึงพื้นที่ และครอบคลุมการเดินทางเกือบทุกรูปแบบ จุดเชื่อมต่อ เชื่อมโยงเส้นทาง มีตัวเลือกให้สับเปลี่ยนเส้นทางและประเภทการใช้ตามสะดวก กล่าวคือ บริการคมนาคมขนส่ง เป็นดัชนีชี้วัดความเจริญของพื้นที่กรุงเทพฯที่ชัดเจนที่สุด โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้า ดังคำกล่าวที่ว่า รถไฟฟ้าเข้าถึงเมื่อไร ความเจริญก็ตามไปด้วยเมื่อนั้น
- ที่ดินแพงขึ้น เมื่อได้รับการวิเคราะห์มาแล้วว่าจะกลายเป็นย่านพาณิชย์ที่รุ่งเรือง ประตูสู่เศรษฐกิจที่เติบโต จึงเป็นที่ต้องการของเหล่านายทุน ผู้ประกอบการ เมื่อมีการเคลื่อนไหวของเศรษฐกิจเกิดขึ้น ดึงดูดให้ผู้คนเข้ามาพักอาศัยหรือท่องเที่ยว กลายเป็นย่านที่คึกคัก ไม่หลับไหล ปัจจัยพื้นฐานสะดวก สบาย และครบครัน สอดคล้องกับความต้องการของคนเมืองและนักท่องเที่ยว นำไปสู่การเป็นที่ดินทำเลทอง ผู้คนแย่งกันจับจองเป็นเจ้าของ ทำให้ราคาสูงขึ้นเป็นเท่าตัว
- ตึก อาคาร สิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงานใหญ่ สถานที่ราชการ อาคารพาณิชย์ทั่วไป หรือสิ่งปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ธุรกิจที่พัก โรงแรม เป็นต้น เมื่อมีปัจจัยเหล่านี้เข้ามา เป็นอีกข้อสังเกตหนึ่งของการวิเคราะห์ว่าพื้นที่นั้น ๆ กำลังจะกลายเป็นย่านใจกลางธุรกิจ เพราะเป็นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่ทำให้เกิดกิจกรรมทางสังคม ตรงกับความหมายของ CBD ที่กล่าวถึงการเป็นพื้นที่ที่มีกิจกรรมทางสังคมเกิดขึ้น
- Mega Project ผุดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโครงการจากภาครัฐ จากเอกชน หรือจากนายทุนกระเป๋าใหญ่ มักจะเป็นโครงการในรูปของธุรกิจการค้าขาย ห้างสรรพสินค้า สถานบันเทิง สถานที่เพื่อการท่องเที่ยวหรือสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ ดึงดูดทั้งคนในพื้นที่ คนในประเทศ และนักท่องเที่ยวจากต่างชาติ
- ผังเมืองที่สมบูรณ์ เมื่อมีทุกข้อที่กล่าวมาแล้ว กลับมาพิจารณาผังเมืองโดยรวมอีกครั้ง หากพื้นที่นั้นมีครบทุกอย่างตามที่เกณฑ์หลักของ CBD กล่าวเอาไว้ ได้แก่ โครงสร้างปัจจัยพื้นฐานที่ครบถ้วน ธุรกิจการค้าที่หลากหลาย มีอาคารสิ่งปลูกสร้าง บ้านเรือน ชุมชน สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ขนส่งมวลชนที่สมบูรณ์พร้อมให้บริการ อันดับสุดท้ายคือมีพื้นที่สีเขียวเป็นปอดในย่าน เท่ากับว่าพื้นที่แห่งนั้นกำลังเข้าสู่การเป็น Central Business District อย่างเต็มตัว
New CBD ที่น่าจับตามองในตอนนี้
รัชดา - พระรามเก้า - อโศก
เส้นทางการเดินรถ ขนส่งสาธารณะ
รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินตัดผ่าน อีกทั้งยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่กำลังก่อสร้างอีกด้วย โดยกำหนดเปิดใช้งานในพ.ศ.2566 เพิ่มโครงข่ายการเดินทางให้สะดวกมากยิ่งขึ้น
มูลค่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อสังหาฯ
ราคาประเมินที่เดินของทางราชการ รอบบัญชี 2559-2562 พื้นที่เขตถนนรัชดาภิเษก, พระราม 9, ย่านถนนอโศก-ดินแดง อยู่ที่ 200,000-450,000 บาท/ตารางวา
ข้อมูล ณ ปี พ.ศ.2559 ที่ดินติดถนนพระราม 9 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 300,000-450,000 บาท/ตารางวา ซึ่งในขณะนั้นยังไม่เริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม คาดว่าในปัจจุบัน (บทความเขียนเมื่อ เมษายน 2562) ราคาน่าจะขยับขึ้นอีกตามความคืบหน้าของโครงการ
สถานบันเทิง ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน
มีตัวเลือกมากมายให้จับจ่ายใช้สอย สวรรค์ของเหล่านักช็อป ทั้งห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พลาซา แกรนด์ พระราม 9, ศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์, เอสพลานาดรัชดา, เดอะสตรีทรัชดา เป็นต้น
อาคารสำนักงานใหญ่ เช่น G Tower อาคารสำนักงานเกรด A บนทำเลดี หลายองค์กรต้องการเช่าพื้นที่ในอาคารนี้เพื่อทำเป็นสำนักงาน, อาคารสำนักงานเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์, อาคารสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ย้ายเข้ามาอยู่ในพื้นที่เขตถนนรัชดาภิเษก
นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของหน่วยงานราชการ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง, ธนาคารอาคารสงเคราะห์, การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และบริษัท อสมท จำกัด (มหาชน)
สะท้อนภาพการเป็นชุมชนแรงงาน และมีแนวโน้มว่าอัตราแรงงานในพื้นที่นี้จะเพิ่มขึ้น
สวนสาธารณะ พื้นที่เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ
สวนสาธารณะที่ใกล้ที่สุดในย่านนี้คือ สวนเบญจกิติ ด้วยพื้นที่กว่า 130 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก ข้างศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เดินทางไปได้ง่าย ด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT)
จุดที่คนทั่วไปจะเห็นชัดที่สุด ในเรื่องแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญในย่านนี้ คงเป็นเรื่องบริการคมนาคมขนส่งมวลชน เพราะเป็นเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และกำลังมีการก่อสร้างโครงการสายสีส้มเพื่อเพิ่มโครงข่ายการเดินทาง
และเรื่องการเป็นชุมชนแรงงานที่น่าจับตามอง เพราะเป็นที่ตั้งของสำนักงานหลายที่ หลายบริษัท ทั้งมีอาคารเป็นของตัวเอง หรือเข้ามาเช่าพื้นที่ใน G Tower อาคารสำนักงานเกรด A ขนาดใหญ่ที่เป็นที่รู้จักกว้างขวาง เดินทางไปมาสะดวก ตอบโจทย์ความต้องการทางด้านธุรกิจ เป็นโครงการในความดูแลของ G Land ยังไม่นับ Mega Project อีกมากมายที่อยู่ภายใต้ความดูแลของนายทุนมากกำลัง
รวมถึงห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ศูนย์การค้า แหล่งช็อปปิ้งมากมาย และสถานบันเทิง ท่องเที่ยว แหล่งพักผ่อน ไลฟ์สไตล์มอลล์ต่าง ๆ
ไม่แน่ว่าในภายภาคหน้า พื้นที่ รัชดา - พระราม 9 - อโศก จะกลายเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยสีสันแห่งความสะดวกสบาย ครบเครื่องครบครันมากกว่านี้ เป็น (New) CBD ที่มูลค่าความเจริญสูงติดเพดานไม่แพ้ย่าน CBD เดิมก็ว่าได้
บทความที่เกี่ยวข้อง
เปิดทำเลทอง ซื้อคอนโดให้เช่า สำหรับชาวต่างชาติ ย่าน CBD - New CBD
วิเคราะห์ปัจจัย ทำไมพระราม 9 จึงเป็น NEW CBD
‘เกตเวย์ บางซื่อ’ ศูนย์การค้าแห่งใหม่ใจกลางพื้นที่ CBD ในอนาคต เชื่อมต่อง่าย ใกล้ Hub Transit
