สีลม จากชุมชนวัดริมแม่น้ำสู่ย่านที่ที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย

28 April 2562

‘ศูนย์กลางเศรษฐกิจที่ไม่เคยเงียบเหงา’ คงเป็นคำที่พอใช้นิยามความเป็นสีลมได้เป็นอย่างดี เพราะไม่ใช่แค่เป็นทำเลทองของธุรกิจหลายใหญ่ ทั้งไทยและต่างชาติเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้คนด้วยบรรยากาศที่แอบมีความอบอุ่น สไตล์ Homie บวกกับไลฟ์สไตล์ที่ไม่เคยขาดสีสันเลย ตั้งแต่เช้ายันค่ำ

กาลครั้งหนึ่ง เมื่อสาทรยังเป็นชุมชนวัดริมแม่น้ำ

สีลม จากชุมชนวัดริมแม่น้ำสู่ย่านที่ที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย

เรื่องเล่าแต่เก่าก่อน...บริเวณสีลมเคยเป็นชุมชนวัดตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ ทำให้มีกลุ่มกงสุลและพ่อค้าชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่มากตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 1 ต่อมาในสมัยรัชกาลที่ 4 จึงมีการยื่นฎีกาขอให้ขุดคลองทำถนนขึ้น เพื่อสะดวกสบายในการค้าขายระหว่างประเทศ

โดยสมัยนั้นถนนสีลมจะมีชื่อว่า “ถนนขวาง” จนต่อมาชาวต่างชาติก็ได้นำ ‘เครื่องสีลม’ ซึ่งใช้ในการวิดน้ำมาติดตั้งไว้เต็มถนน จนกลายมาเป็นชื่อ “ถนนสีลม” ในปัจจุบัน นอกจากนี้ก็ยังมีการตัดถนนตรง (พระราม 4) และถนนเจริญกรุง (ถนนใหม่) ร่วมด้วย นับเป็นถนน 3 สายที่มีความสำคัญต่อวิถีชีวิต และเศรษฐกิจไทยเป็นอย่างมาก

เปิดพื้นที่...ต้อนรับความเจริญอย่างเต็มรูปแบบ

ต้องบอกว่าการตัดถนนทั้ง 3 สายนั้น เป็นเหมือนสัญญาณต้อนรับความเจริญที่จะเข้ามาสู่ประเทศไทย เพราะหลังจากมีการสร้างถนนเจริญ เพื่อใช้เชื่อมต่อศูนย์กลางเมือง (พระบรมมหาราชวังในสมัยนั้น) กับท่าเรือขนถ่ายสินค้าระหว่างประเทศที่อยู่ทางตอนใต้ของสีลมแล้ว ก็ทำให้ ‘ย่านสีลม’ พัฒนาขึ้น มีชาวตะวันตกเข้ามาตั้งถิ่นฐานสร้างบ้านเรือน รวมถึงโรงพยาบาล และสถาบันศาสนาขึ้น

จนในที่สุด ช่วงสมัยรัชกาลที่ 5 - 8 (พ.ศ. 2412 - 2489) ทำเลสีลมก็เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว จากพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่รกร้างเก่า ก็พัฒนามาเป็นย่านการค้าและถิ่นที่อยู่อาศัยหลักของกรุงเทพมหานคร

ต่อมาในปีพ.ศ. 2431 ก็ได้มีการขุดคลองสาทร และตัดถนนสาทรขึ้น บนที่ดินของคหบดีชาวจีน “เจ้าสัวยม (หลวงสาทรราชายุกต์)” โดยจะขุดจากแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งตะวันออก ไปบรรจบกับคลองถนนตรง ที่ปัจจุบันถูกถมเป็นถนนพระราม 4 ไปเรียบร้อยแล้ว เพื่ออํานวยความสะดวกให้แก่ผู้คนที่อยู่อาศัย และใช้เชื่อมโยงการคมนาคมเข้าสู่ส่วนต่าง ๆ ของพื้นที่

และจากการพัฒนาที่ดินดังกล่าว...ทำให้การตั้งถิ่นฐานมีการกระจายตัวเพิ่มขึ้น จากเดิมที่เคยกระจุกตัวอยู่แค่บริเวณถนนเจริญกรุง ก็เริ่มขยับขยายไปทางตอนใต้ของถนนสีลมจนถึงถนนสาทร รวมถึงโซนศาลาแดง-คอนแวนต์, ถนนพระราม 4 และซอยพิพัฒน์ด้วย

ประกอบกับในปีพ.ศ. 2459 ที่สถานีรถไฟหัวลําโพงได้เริ่มเปิดให้ใช้งานร่วมกับเส้นทางรถไฟสายปากน้ำเดิม ก็เริ่มมีการขยายเมืองออกไป ทำให้บริเวณรอบ ๆ ทำเลสีลมฝั่งเพียบพร้อมไปด้วยสาธารณูปโภค - สาธารณูปการ กลายเป็นย่านพักอาศัยเต็มตัว

ยกระดับ ปรับศักยภาพ สู่ ศูนย์กลางธุรกิจสมัยใหม่

‘สีลม’ ถูกพัฒนาขั้นสุดในช่วงต้นของรัชกาลที่ 9 มีจำนวนที่พักอาศัยมากขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับที่ประเทศไทยกำลังมี ‘แผนพัฒนาเศรษฐกิจแห่งชาติฉบับแรก’ และ ‘แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ฉบับที่ 2’ ขึ้นพอดี โดยจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาพื้นฐานทางเศรษฐกิจ เพื่อรองรับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและธุรกิจการค้า จึงทำให้เกิดการใช้ประโยชน์จากที่ดินสีลมในด้านพาณิชยกรรมมากขึ้นเรื่อย ๆ

จนเมื่อปีพ.ศ. 2488 หลังจากอุทกภัยหนัก และสงครามโลกครั้งที่ 2 ยุติลง ก็ได้มีการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ ศูนย์กลางการค้ากลับขึ้นมาใหม่ พร้อมกันนั้นก็ได้มีการตัดถนนพัฒน์พงศ์ 1 และสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นเพิ่มในปีพ.ศ. 2493 และยังทำการถมคลองสีลม เพื่อเพิ่มพื้นผิวการจราจรอีกใน พ ศ. 2506 ทําให้ ‘ถนนสีลม’ กลายเป็นถนนที่ใหญ่ที่สุดของย่านยุคนั้น

เปลี่ยนภาพสีลมเดิม ให้กลายเป็นย่านแห่งการผสมผสาน

หลังจากนั้นก็เกิดสยามแสควร์, ราชประสงค์ และประตูน้ำขึ้นมาเชื่อมกับฝั่งตะวันออกของลีลม และถนนพัฒน์พงศ์เองก็เริ่มมีไนต์คลับกับสถานบันเทิงขึ้น เพื่อใช้รองรับทหารอเมริกันที่เข้ามารบในสงครามเวียดนาม ประมาณปีพ.ศ. 2511 ซึ่งได้เปลี่ยนภาพสีลมในตอนนั้นให้กลายเป็นย่านแห่งการผสมผสาน ระหว่างย่านการค้าเก่า กับแกนหลักของการพัฒนาเมือง

และเริ่มมีอาคารพาณิชย์สูง 7 - 8 ชั้นขึ้นไปมาตอบสนองความต้องการด้านธุรกิจสมัยใหม่แทน โดยส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสํานักงาน อย่าง สถาบันการเงิน หรือบริษัทประกันภัย เป็นต้น อีกทั้งรูปแบบการพักอาศัยก็ยังเปลี่ยนมาเป็นทาวน์เฮาส์, อพาร์ทเมนท์ ตลอดจนสถานทูต และสถาบันระหว่างประเทศก็เข้ามาตั้งบนถนนสีลมด้วยเช่นกัน ทำให้การพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมย้ายมากระจุกตัวอยู่บริเวณนี้เป็นหลัก

คงไม่มีใครคาดคิดว่า พื้นที่เกษตรกรรมป่าสวนไร่นาในอดีต จะถูกพัฒนามาเป็นย่านที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดได้ถึงขนาดนี้ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ได้เกิดขึ้นอีกครั้งใน พ.ศ. 2525 ซึ่งมีการยกเลิกการควบคุมการก่อสร้างอาคารสูงบริเวณระหว่างถนนสีลม - ถนนสาทร และเริ่มมีการสร้างอาคารสูงกว่า 10 ชั้นขึ้นไป เช่น โรงแรมนารายณ์, โรงแรมดุสิตธานี และอาคารอาคเนย์ประกันภัย เป็นต้น

ด้านการคมนาคมเอง ก็มีการขยายถนนสาทรในช่วงปีพ.ศ. 2522 - 2525 อย่างการก่อสร้างสะพานเชื่อมไปยังฝั่งธนบุรี (สะพานสมเด็จพระเจ้าตากสิน) และได้ตัด ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ควบคู่ไปกับการพัฒนาระบบทางด่วนพิเศษต่อในปี 2539 จึงทำให้พื้นที่ทางตอนใต้ของถนนสีลมไปทางถนนสาทร (ระหว่างถนนพระราม 4 และถนนนราธิวาสราชนครินทร์) พัฒนาขึ้นไปอีกระดับ

‘สีลม’ ย่านที่ขึ้นชื่อเรื่องศักยภาพ และราคาที่ดินแพงสุดในไทย

โดยปี 2561 ทำเลสีลมได้มีราคาเช่า ที่ให้ผลตอบแทนการลงทุนถึง 800 -1,000 บาท/ตร.ม./เดือน (ผลตอบแทนเฉลี่ย 4-5% ต่อปี) ส่วนราคาขายต่อจะเฉลี่ย 230,000 บาท/ตร.ม. (ผลตอบแทนเฉลี่ย 4-5% ต่อปี) สำหรับราคาประเมินที่ดินบนถนนสีลมล่าสุด (รอบบัญชีปี พ.ศ. 2559 - 2562) ก็อยู่ที่ 700,000-1,000,000 บาท เพิ่มขึ้นจากราคาประเมินเดิมถึงร้อยละ 17.65

ทั้งนี้เพราะ ‘ย่านสีลม’ ตั้งอยู่ในเขตบางรัก ซึ่งเป็นหนึ่งในเขตศูนย์กลางทางธุรกิจ (Central Business District: CBD) จึงมีบรรดานักธุรกิจระดับสูง ผู้บริหารชาวต่างชาติให้ความสนใจ เกิดเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ มีรายได้เฉลี่ยของคนทำงานสีลมอยู่ที่ 19,000 - 29,000 บาท/เดือน นับเป็นเงินเดือนเฉลี่ยที่สูงสุดในกรุงเทพฯ อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม...พื้นที่สีลมในปัจจุบันก็ค่อนข้างเกิดการอิ่มตัว และมีความหนาแน่นมากแล้ว ทําให้ความเจริญค่อย ๆ ขยายตัวไปตามถนนสาทร ส่งผลต่อเนื่องให้ ‘ทำเลสาทร’ เติบโตเป็นย่านธุรกิจและการค้าตามลำดับ สังเกตได้จากอาคารสํานักงานที่ตั้งเรียงรายตลอดถนนสาทรเหนือ - ถนนสาทรใต้ - ถนนเจริญกรุง รวมถึงมีสถานฑูตมาตั้งบนเส้นสาทรด้วย จึงอาจกล่าวได้ว่า “สาทร เป็นเหมือนพื้นที่ขยายตัวของย่านศูนย์กลางธุรกิจการค้าและพื้นที่พักอาศัยต่อจากสีลม” นั่นเอง