เน็กซัสสรุปภาพรวมอสังหาฯปี 2562 ราคาคอนโดเฉลี่ยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และตลาดคอนโดที่มีการเปิดตัวมากที่สุด คือ ตลาดระดับกลาง และสำหรับแนวโน้มคอนโดในปี 2563 จะยังเติบโตไม่ต่างจากปี 2562 โดยคอนโดที่อยู่ในทำเลรถไฟฟ้าส่วนขยายที่สร้างเสร็จแล้วจะได้รับความนิมยมมากขึ้น
บริษัท เน็กซัส พรอเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้สรุปภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 พบว่า มีคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในปีนี้ลดลงจากปี 2561 ถึง 29% ทำให้มีคอนโดใหม่เพียง 43,000 หน่วย
โดยทำเลคอนโดที่เป็นที่นิยม และมีคอนโดเปิดใหม่มากที่สุด คือ
- ธนบุรี , เพชรเกษม (10,100 หน่วย)
- พระโขนง , สวนหลวง (7,800 หน่วย)
- ลาดพร้าว , วังทองหลาง (6,100 หน่วย)
ซึ่งจากอัตราเพิ่มของอุปทานมากที่สุด คือ ทำเลธนบุรี เพชรเกษม ทั้งหมดนี้มาจากการที่ราคาที่ดินยังไม่เพิ่มสูงมากนัก และการขยายตัวของโครงสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
และสำหรับราคาคอนโดที่มีการเปิดตัวมากที่สุดในปี 2562 คือ คอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) ราคาอยู่ที่ 75,000-110,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นศักยภาพจริงของตลาดคอนโดในปี 2562 นี้ ส่วนตลาดคอนโดระดับ High-end ก็มีการเปิดตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด เปิดใหม่เพียง 22% ส่วนซิตี้คอนโด ลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ ก็มีการเปิดตัวใหม่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม หากมองด้านยอดขายคอนโดมิเนียมในปี 2562 พบว่ามีอัตราการขายลดลง 17% โดยยอดขายที่หายไปส่วนหนึ่งมาจากตลาดนักลงทุนที่ลดลง และการออกมาตรการ LTV ของภาครัฐ และตลาดต่างชาติเองก็เข้ามาซื้อคอนโดในกรุงเทพฯน้อยลงด้วยผลจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้น
และในปี 2562 นี้ ราคาคอนโดเฉลี่ยในตลาดถือว่าปรับตัวขึ้นในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ จากเดิม 140,000 บาท/ตร.ม. เป็น 141,800 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้ตลาดใจกลางเมืองมีการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับความต้องการจริงมากขึ้น โดยมีราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ต่ำกว่าปี 2561 ประมาณ 15% โดยยังอยู่ที่ 231,300 บาท/ตร.ม. ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้นเพียง 1% อยู่ที่ระดับราคา 114,000 บาท/ตร.ม. และตลาดคอนโดรอบนอกปรับราคาเพิ่มมากที่สุด 3% เป็น 76,000 บาท/ตร.ม.
สำหรับการลงทุนคอนโดจากผู้ประกอบการ พบว่ามีการลงทุน 2 ประเภท คือ
- การพัฒนาโครงการโดยนักลงทุนจากสถาบันต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นจีนและญี่ปุ่นเป็นหลัก และนิยมลงทุนในตลาดไฮเอนด์เป็นหลัก โดยที่ชาวจีนจะนิยมเข้ามาร่วมทุนหรือเข้ามาลงทุนด้วยตัวเอง ส่วนญี่ปุ่นจะเข้ามาเป็นการร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยมากกว่า
- การพัฒนาโครงการโดยผู้พัฒนาโครงการสัญชาติไทย
แนวโน้มอสังหาฯปี 2563
แนวโน้มตลา่ดคอนโดมิเนียมในปี 2563 นั้น เชื่อว่าจะมีอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2563 ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอการพัฒนาโครงการในปี 2562 และมาตรการ LTV ของภาครัฐในปัจจุบันที่จะยังส่งผลต่อการซื้ออสังหาฯ และในส่วนของราคาคอนโด ในปี 2563 น่าจะมีการปรับราคาคอนโดลงบ้างในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกที่จะเห็นการควบคุมราคาต่อตารางเมตรให้ตอบโจทบ์กับตลาดผู้อยู่อาศัยจริงมากขึ้น
ซึ่งจากหลายๆปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตได้นั้น มาจากปัจจัยดังนี้
- ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า
- ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
- ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
- กำลังซื้อจากต่างชาติ
อย่า่งไรก็ตามในปี 2562 และ 2563 ภาพรวมตลาดคอนโดไม่ได้เติบโตมากนัก จากการลงทุนในตลาดที่มีการชะลอตัวจากมาตรการ LTV และราคาที่ดินที่ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น และการพิจารณาซื้อที่ดินของนักลงทุนก็มีความระมัดระวังมากขึ้นด้วย ทำให้ตลาดคอนโดยังคงไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับตัวราคาให้สูงขึ้นไป และยิ่งค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งตัว ก็ส่วนผลให้การลงทุนจากต่างชาติทั้งรายย่อยและสถาบันจะยังคงไม่เพิ่มขึ้น แต่ปัจจัยบวกที่จะช่วยให้มีการเปิดตัวยคอนโดใหม่อย่างต่อเนื่องก็คือ รถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จเพิ่มเติม เพราะช่วยให้การเดินทางสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น
และแม้ว่านโยบายภาครัฐจะพยายามกระตุ้นให้อสังหาฯขับเคลื่อนไปได้ดีขึ้น แต่การลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือการคืนเงินดาวน์ให้ผู้บริโภคกลับไม่ได้ตอบรับผู้บริโภคมากนัก เพราะยังติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน และมาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด
นอกจากนี้ความไม่แน่นอนของราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ปีหน้า ก็ส่งผลให้นักลงทุนต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย
และแม้ว่าจะมีมาตรการของรัฐที่เห็นว่าน่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้ในช่วงปลายปี 63 ถ้าหากไม่มีการประกาศใช้นโยบายต่อ และหากต้องการกระเพิ่มก็ต้องมีการผ่อนปรน LTV และขยายการลดค่าธรรมเนียมโดยไม่มีเพดานระดับราคา
ส่วนปัจจัยในเรื่องของทำเล พบว่าทำเลที่น่าสนใจยังเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ดังนั้นโครงการเก่าๆที่ยังขายไม่หมดก็น่าจะได้ผลตอบรับที่ดีมากขึ้น และรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอย่างสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม ก็ยังมีโอกาสเติบโตได้อีก เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯที่ยังมีความต้องการคอนโดและราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมาก และสามารถทำคอนโดในระดับตลาดกลางและซิตี้คอนโดได้
สำหรับ Smart City นั้นจะมีการเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมและผสานเทคโนโลยีกับโครงสร้างพื้นฐานและบริการต่างๆให้เป็นเมืองน่าอยู่ โดยจะเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่อย่าง มิกซ์ยูส เป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เป็นความร่วมมือของภาครัฐและเอกชน และจะสำเร็จได้ด้วยปัจจัยหลัก 3 อย่าง คือ ชุมชนในบริเวณที่มีอยู่แล้ว ระบบขนส่งมวลชนที่เชื่อมต่อกับโครงการจากภายนอกและภายในโครงการเอง รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่างๆ และการพัฒนา Smart City ก็จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภายในชุมชนและขยายความเจริญไปได้อย่างต่อเนื่อง
โดยปัจจุบัน จะเห็นการประกาศตัวของเมกะโปรเจกต์จากดีเวลลอปเปอร์เจ้าต่างๆ มากมาย หรือแม้แต่หน่วยงานภาครัฐเอง ก็มีการเปิดประมูลสิทธิ์ที่ดินแปลงสวยๆ หลายแปลง เช่น ที่ดินมักกะสันต่อเนื่องจากการประมูลรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่ดินรอบๆสถานีกลางบางซื่อ หรือที่ดินอีกหลายแปลงสวยจากเอกชน ภายใต้คอนเซป Smart City และเนื่องจากที่ดินเหล่านั้นมีขนาดมากกว่า 100 ไร่ ทำให้ภายในโครงการจำเป็นต้องมีส่วนประกอบที่หลากหลาย โดยพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของโครงการต่างๆ
เรื่องราวต่อจากนี้จะเป็นอย่างไร...?
