รูปบทความ เน็กซัสชี้แนวโน้มอสังหา 2564 ปรับตัวมากสุดในรอบ 10 ปี แนะผู้ประกอบการต้องคิดใหม่ รองรับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป

เน็กซัสชี้แนวโน้มอสังหา 2564 ปรับตัวมากสุดในรอบ 10 ปี แนะผู้ประกอบการต้องคิดใหม่ รองรับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป

เน็กซัส เผยแนวโน้มอสังหา 2564 ราคาคอนโดน่าจะใกล้เคียงปีที่ผ่านมา และโครงการใหม่ปีนี้มีแนวโน้มเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2563 และคาดว่าจะมีการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติในช่วงหลังไตรมาส 2 ของปีนี้



นางนลินรัตน์ เจริญสุขพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ได้พูดถึงแนวโน้มอสังหา 2564 ว่า คอนโดมิเนียมจะมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นประมาณ 33,000-38,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ถูกชะลอการพัฒนาไปในปี 2563 และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไปแล้ว 


ซึ่งโครงการใหม่ๆที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง แต่คาดว่าในครี่งแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดจะยังอยู่ในระดับต่ำ และถ้าในไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ก็น่าจะเห็นความต้องการในตลาดมากขึ้น แต่คาดว่าจะยังคงใกล้เคียงกับปี 2563 ที่ผ่านมา คือ ในระดับ 30,000-35,000 หน่วย 


หากจะวิเคราะห์ถึงกลยุทธ์ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจากตลาดคอนโดโดยรวม มีการปรับตัวทั้งเรื่องราคา อุปทาน และอุปสงค์มาตลอดปี ส่งผลให้ตลาดมือสองค่อนข้างชะลอตัวลง และจากทัศนคติของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องในทุกระดับราคา โดยเป็นการเพื่อซื้ออยู่อาศัยจริง และสำหรับกำลังซื้อจากต่างชาตินั้นน่าจะมีโอกาสกลับมาในช่วงหลังไตรมาสที่ 2



สำหรับเทรนด์การปรับตัวของการทำธุรกิจในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีปัจจัยกระตุ้นหลายอย่าง

  1. ผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยมีโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้น
  2. เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในชีวิตมากขึ้น
  3. การปรับตัวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ 

และการปรับตัวโดยการใส่เทคโนโลยีที่ทันสมัยเข้าไปในคอนโด ผู้ประกอบการก็ต้องคำนึงถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เนื่องจากปัจจัยทางเทคโนโลยีก็ส่งผลกระทบต่อราคาคอนโดมิเนียมด้วย เพราะกำลังซื้อยังต่ำและเศรษฐกิจยังคงผันผวน ส่วนสินค้าที่เน้นการลงทุนต้องเลือกทำเลที่ดีจริง หรือรอให้ตลาดท่องเที่ยวกลับมาอีกครั้ง และเมื่อวัคซีนเริ่มใช้งานได้ 


สำหรับคอนโดมิเนียมที่จะทยอยเสร็จในปีนี้และในปีหน้า จะมีจำนวน 30,300 หน่วย และน่าจะมีการปรับลดราคาอย่างต่อเนื่อง และผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า ก็จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกครั้ง เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ


ในส่วนของผู้บริโภคเองก็ต้องเลือกซื้อสินค้าจากกำลังซื้อที่แท้จริงของตนเอง การหวังพึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอาจจะไม่ใช่ทางเลือกในตอนนี้ การพัฒนาศักยภาพปัจจัยบวกในตลาดยังคงเป็นอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในเกณฑ์ต่ำ และตลาดเงินโลกอยู่ในภาวะที่มีเงินล้นตลาด สามารถทำกำไรจากการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง เป็นผลทำให้มีเงินไหลเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์


ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 ที่ผ่านมา ถือว่ามีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ด้วยสาเหตุหลัก 2 ประการ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 ผนวกกับสถานการณ์โควิด-19 


ทั้งนี้ในปี 2563 ที่ผ่านมายังมีคอนโดเปิดใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 หน่วยต่อปี การเพิ่มขึ้นของคอนโดอีก 20,100 หน่วยนี้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้นใน 674,100 หน่วย ส่วนสาเหตุการชะลอตัวของอุปทานใหม่ในตลาด ส่วนหนึ่งมาจากการเลื่อนเปิดตัว หรือหยุดดครงการไป 5,800 หน่วย 18 โครงการ


โดยจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดในแง่ของอุปทาน คือ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดในระดับราคาที่จับต้องได้สำหรับคนไทยมากขึ้น และในปี 2563 สัดส่วนของคอนโดมิเนียมระดับกลาง และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่คอนโดราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมืองที่มีระดับต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 ในขณะที่สัดส่วนคอนโดในระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ลดลงอย่างมากเหลือเพียง 22% ของคอนโดใหม่ในตลาดทั้งหมด


ทั้งนี้การพัฒนาคอนโดที่เปลี่ยนแปลงไปนั้นมีผลโดยตรงกับทำเล โดยในช่วงปีที่ผ่านมา มีคอนโดตลาดใหม่เกิดขึ้นในบริเวณรอบนอกเมือง หรือปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ขยายไกลออกจากใจกลางเมืองทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพ โดยมีจำนวนหน่วยมากถึง 4,400 ยูนิต 


โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมในทำเลใหม่นี้ คิดเป็น 21% ของ คอนโดใหม่ทั้งหมดในตลาด สำหรับตลาดรอบใจกลางเมืองนั้น อุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ยังเป็นบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย คิดเป็นประมาณ 20% ของจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาด ในทางตรงกันข้ามตลาดใจกลางเมืองบริเวณสาทร หลังสวน และสุขุมวิทตอนต้น มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นเพียง 11% หรือประมาณ 2,250 หน่วยเท่านั้น


เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายพบว่า ในปี 2563 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 32,800 หน่วย โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2563 จำนวน 9,100 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 45%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2563 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 23,700 หน่วย ทั้งนี้ ยอดขายที่สูงกว่าอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราขายรวมในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 93% สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ จะเป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนที่ไม่มาก และการเก็งกำไรแทบจะหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่กระตุ้นยอดขาย คือ การลดราคาของผู้ประกอบการนั่นเอง


สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมนั้น มีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563 โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาปรับลดลงนั้น มาจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก และโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพมากขึ้นนั่นเอง


เรื่องราวต่อจากนี้จะเป็นอย่างไร...?

Related Stories

Esto Talks

See All >

VDO - Catch Up

Catch Up : คอนโด Rich Park Terminal @Phahonyothin 59