ESTOPOLIS | ข้อควรรู้เกี่ยวกับการซื้อคอนโดมือสอง
23 March 2560
หากจะซื้อคอนโดใหม่ในราคามือหนึ่งเลยก็ดูจะหนักหนาจนเกินไป คอนโดมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับคนในปัจจุบันที่ต้องการมีคอนโดที่พักอาศัยเป็นของตนเองแต่ถูกจำกัดด้วยงบประมาณ แต่ถึงแม้จะใช้งบประมาณน้อยกว่า ผู้ซื้อ-ผู้ขายก็ไม่ควรประมาท ต้องศึกษาถึงข้อควรสังเกตและข้อควรปฏิบัติให้ดีก่อนทำการซื้อ-ขาย เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาด ทั้งเรื่องการเลือกซื้อ การดำเนินการที่มีนิติกรรมสัญญา การเงิน-ธุรกรรม และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
สิ่งต่างๆ ที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายควรสังเกต คำนึงถึง และควรปฏิบัติ มีดังนี้
ทำเลที่ตั้งของคอนโดมือสอง
แน่นอนว่าถึงแม้จะเป็นคอนโดมือสอง แต่ทุกคนก็ยังต้องการพักพิงอาศัยในสถานที่ ซึ่งสร้างความพึงพอใจและความสะดวกสบาย นอกจากเรื่องราคาที่เป็นปัจจัยกำหนดในการเลือกคอนโดแล้ว เรื่องความปลอดภัย ความแข็งแรงทนทาน ความสะดวกสบาย และความชอบ ก็เป็นปัจจัยที่สำคัญในการเลือกคอนโดที่สำคัญด้วยเช่นเดียวกัน
ความน่าเชื่อถือของคอนโดมือสอง
วิธีการเลือกซื้อคอนโดมือสองมีหลากหลายช่องทาง เช่น การซื้อโดยตรงจากเจ้าของคอนโด ซึ่งการซื้อ-ขายในลักษณะนี้จะทำให้ผู้ซื้อแน่ใจได้ว่า เจ้าของคอนโดเต็มใจขาย สามารถต่อรองเรื่องราคาได้ และผู้ซื้อสามารถเข้าไปอยู่ได้โดยไม่ต้องพึ่งพาอำนาจศาลบังคับเจ้าของเก่าให้ออกจากคอนโด, การซื้อผ่านนายหน้า โดยผู้ขายส่วนใหญ่จะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายให้กับนายหน้าในการต่อรองซื้อขาย เป็นต้น
ดังนั้นเมื่อผู้ซื้อจะซื้อคอนโดก็จำเป็นต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ขายในเบื้องต้นเสียก่อน เริ่มจากตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ โฉนดคอนโด บัตรประจำตัวประชาชนของเจ้าของคอนโด เพื่อความแน่ใจว่ากำลังตกลงซื้อขายกับเจ้าของตัวจริง หรือหากซื้อผ่านนายหน้าที่ผ่านบริษัทอย่างน้อยจะวางใจได้ในระดับหนึ่งว่าคอนโดนั้นได้ผ่านการคัดกรองเรื่องความน่าเชื่อถือมาก่อนแล้ว
กำลังทรัพย์ในการซื้อคอนโดมือสองของตนเอง
แน่นอนว่าจะซื้อคอนโดสักห้องก็ควรคำนึงถึงเรื่องการเงินเป็นอันดับต้นๆ ว่า เรามีงบประมาณมาก-น้อยแค่ไหน อยากซื้อด้วยเงินสด หรือเงินผ่อน หากผ่อน อยากจะผ่อนในระยะเวลาสั้นหรือยาวเพียงใด โดยเงินที่ผู้ซื้อจะต้องเสียในการซื้อคอนโดมือสองจะแบ่งออกเป็นหมวดหมู่ย่อยๆ ดังต่อไปนี้
การวางเงินมัดจำ
เงินที่ใช้ในการมัดจำจะเป็นตัวยืนยันว่า การซื้อขายได้เกิดขึ้นแล้ว ซึ่งจะต้องมีการเซ็นเอกสารสัญญาและควรเขียนระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่า ผู้ขายได้รับเงินมัดจำในส่วนนี้แล้วในวันเซ็นสัญญา ซึ่งวงเงินมัดจำที่กำหนดกันส่วนใหญ่จะมี 2 แบบ ดังนี้
1) การกำหนดแบบเหมาเลย เช่น 10,000 บาท 20,000 บาท หรือ 30,000 บาท เป็นต้น ขึ้นอยู่กับราคาของคอนโด
2) การกำหนดแบบเป็นเปอร์เซ็นต์ ส่วนใหญ่จะคิดเป็น 5 % ของราคาซื้อขาย กรณีที่เป็นการซื้อดาวน์คอนโดไม่ควรทำการวางมัดจำ หรือควรใช้เงินวางมัดจำให้น้อยที่สุด หรือหากคุณเป็นคนที่จ่ายเงินสดและสามารถจ่ายได้เร็ว ขอแนะนำว่าไม่ต้องมีการว่างเงินมัดจำ ให้นัดแนะวันที่เปลี่ยนชื่อสิทธิ์คอนโด และชำระเงินโดยมีเอกสารยืนยันการชำระทีเดียวในวันนั้น
ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียม และค่าภาษีต่าง ๆ
ในการซื้อขายคอนโดมือสอง ควรมีการกำหนดให้ชัดเจนในสัญญาซื้อขาย เรื่องการออกค่าใช้จ่าย ว่าฝ่ายใดต้องออกค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ซึ่งหลักๆ จะแบ่งค่าใช้จ่ายเป็น 2 ประเภท ได้แก่
1) ค่าใช้จ่ายแบบที่คิดคำนวณโดยราคาประเมินแต่เพียงอย่างเดียว ไม่ได้อิงราคาซื้อขายจริง ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมิน ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะจ่ายกันคนละครึ่ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของฝั่งคนขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะมีสูตรการคำนวณอยู่ โดยคิดจากราคาประเมิน และจำนวนปีที่ถือครอง โดยในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานที่ดินจะคำนวณมาให้เลย ส่วนใหญ่ผู้ขายต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ หากคำนวณโดยเฉลี่ยสุทธิออกมาแล้ว มักจะอยู่ที่ประมาณ 3-5 %
2) ค่าใช้จ่ายแบบที่คิดคำนวณโดยราคาที่สูงกว่าอยู่ระหว่างราคาประเมิน และราคาซื้อขายจริง ประกอบด้วย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายซื้อคอนโดมาไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้ใส่ชื่อของตัวเองในทะเบียนบ้านมาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ส่วนนี้ผู้ขายส่วนใหญ่จะเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และถ้าการซื้อขายนี้ไม่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทนในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อจริงขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า ส่วนนี้ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะช่วยกันออกคนละครึ่ง หรือผู้ขายเป็นคนออก
นอกจากนี้ยังมีค่าโอน คิดที่ 2% จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์, ค่าจดจำนอง คิดที่ 1% ของจำนวนเงินที่กู้จากสถาบันการเงินทั้งหมด และอื่น ๆ เช่น ค่าคำขอ, ค่ามอบอำนาจ, ค่าพยาน, ค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม รวมอีกประมาณ 50-200 บาท
เอกสาร-หนังสือสัญญาในการซื้อขายคอนโดมือสอง
ในการซื้อขายคอนโดมือสองเอกสารจำเป็นที่ต้องใช้คือ สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย สำเนาโฉนดคอนโด พร้อมสารบัญทุกหน้า และต้องมีการร่างหนังสือสัญญาขึ้นมาเพื่อใช้ในการดำเนินการตกลงซื้อขาย โดยจะต้องมีรายละเอียดทั้งหมดอยู่ในนั้น
ควรจะต้องตรวจสอบข้อความในสัญญาให้ครบถ้วนและละเอียดในทุกบรรทัด ทุกหน้า ต้องมีการลงชื่อรับทราบในทุกหน้า ตกลงกันให้รอบคอบทั้งเรื่องค่าใช้จ่าย สิ่งของเครื่องใช้ ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนและละเอียดว่าผู้ขายให้สิ่งใดกับผู้ซื้อบ้างในการตกลงซื้อขายครั้งนี้
ส่วนการทำเรื่องกู้ซื้อคอนโดมือสองกับธนาคาร มักจะพิจารณาปล่อยกู้ให้ในวงเงิน 70-90% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย ดังนั้นก็ขึ้นอยู่กับเทคนิคของผู้ยื่นเรื่องกู้หากอยากได้อนุมัติวงเงิน 100% ในการกู้ซื้อคอนโดมือสอง
นอกจากนี้ยังมีข้อมูลเชิงลึกเฉพาะด้านในการซื้อคอนโดมือสองที่ผู้ซื้อควรศึกษาให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจ และควรมีการวางแผนจัดการเป็นอย่างดีทั้งเรื่องการเงิน เรื่องเอกสาร และการติดต่อประสานงานต่างๆ เพื่อให้การซื้อคอนโดมือสองของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น สมบูรณ์ที่สุด
ที่มาภาพ
เรียบเรียงข้อมูลจาก
