"คอนโดเงินเหลือ" ซื้อคอนโดแล้วแถมเงินก้อน เอาไปต่อยอดธุรกิจ
11 September 2560
อยากได้เงินก้อนใช้หรอ... ไปซื้อคอนโดสิ
บางคนอาจจะเคยได้ยินเกี่ยวกับ "คอนโดเงินเหลือ" กันมาบ้าง แต่ Estopolis เชื่อว่าหลายคนอาจจะยังไม่เคยได้ยินคำนี้ค่ะ เพราะมันค่อนข้างเป็นความลับ มันเป็นโปรลับ คล้าย ๆ โปรลับของพวกผู้ให้บริการโทรศัพท์ที่จะให้เมื่อลูกค้าขู่จะย้ายค่าย แต่สำหรับสิ่งที่ทำให้คอนโดเงินเหลือเป็นความลับ ไม่ใช่เพราะต้องการจะยื้อใคร แต่เพื่อให้มันสามารถเป็นคอนโดเงินเหลือได้จริง ๆ มากกว่าค่ะ
คอนโดเงินเหลือคืออะไร?
คอนโดเงินเหลือ คือคอนโดที่ธนาคารก็อนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดในราคาเกินจริงได้ ทำให้มีเงินส่วนต่างเหลือสำหรับนำไปใช้ตามต้องการ โดยที่เงินส่วนต่างที่ได้มาจากการกู้ธนาคารก็จะเป็นดอกเบี้ยเดียวกับดอกเบี้ยคอนโด ซึ่งดอกเบี้ยเหล่านี้จะตกปีละประมาณ 3 - 4% ต่อปี ใน 3 ปีแรกเท่านั้น ต่างจากสินเชื่อส่วนบุคคลซึ่งอยู่ที่ประมาณ 20% ต่อปีค่ะ
ที่มาของคอนโดเงินเหลือ
อย่างที่กล่าวไปแล้วค่ะ ว่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและคอนโดถูกมาก ประมาณ 3% ต่อปี(ใน 3 ปีแรก) แต่สินเชื่อส่วนบุคคลอยู่ที่ประมาณ 20% ต่อปีทีเดียว คอนเซ็ปการกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดเกินราคาขายจริงจึงเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่จะใช้กับบ้านและคอนโดมือ 2 แต่ปัจจุบันลามมาถึงบ้านและคอนโดมือหนึ่งแล้วค่ะ
อย่างที่ทราบกัน คอนโดมือ 1 ทั้งหลาย มีจำนวนมากที่ขายไม่ออก หรือขายยาก ก็เลยมีการนำคอนเซ็ปคอนโดเงินเหลือมาใช้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะมาในรูปแบบของส่วนลด โครงการที่ใหญ่หน่อยก็อาจจะประกาศส่วนลดได้ เพราะธนาคารไม่คิดราคาประเมิน คิดที่ราคาขายเลย หรืออาจจะไม่แคร์ราคาส่วนลด เพราะธนาคารมั่นใจในศักยภาพโครงการ ส่วนโครงการที่ไม่ดังมากที่ธนาคารคิดราคาประเมินร่วมด้วย ส่วนลดก็จะเก็บเป็นความลับ
วิธีการของคอนโดเงินเหลือ
อย่างที่บอกไปแล้วว่า คอนโดเงินเหลือจะเป็นคอนโดที่เมื่อยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดแล้ว ธนาคารจะอนุมัติเกินกว่าวงเงินที่เราจะต้องจ่ายให้กับโครงการหรือผู้ขาย ทำให้มีเงินเหลือจากส่วนต่างนั้น แล้วผู้ขายหรือโครงการก็จะคืนเงินส่วนต่างให้เราเป็นเงินสด ซึ่งคอนโดเงินเหลือสามารถเป็นได้ทั้งแบบคอนโดมือ 1 และคอนโดมือ 2 ค่ะ
1 คอนโดเงินเหลือ แบบมือ 1 โครงการทั่วไป
สำหรับคอนโดโครงการทั่วไป การปล่อยกู้สินเชื่อซื้อคอนโดของธนาคาร จะยึด 2 อย่างค่ะ คือราคาซื้อขายจริง กับราคาประเมิน หากราคาไหนต่ำกว่า ก็จะปล่อยสินเชื่อที่ราคานั้น หมายความว่าคอนโดเงินเหลือในข้อนี้ จะต้องเป็นคอนโดที่มีราคารประเมินมากกว่าที่ต้องจ่ายให้โครงการ (ราคาประเมิน > ราคาซื้อขายจริง)
ยกตัวอย่าง
คอนโดราคา 2 ล้านบาท ยื่นกู้สินเชื่อคอนโดกับธนาคารในราคา 2.5 ล้านบาท (ตรงนี้โครงการจะสมรู้ร่วมคิดกับเราในการทำเอกสารยื่นกู้ธนาคารให้ค่ะ)
จากนั้นธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาประเมิน ได้ที่ราคา 2.4 ล้านบาท ธนาคารเห็นว่าราคาประเมินเป็นราคาที่ต่ำที่สุด จึงปล่อยกู้ที่ 2.4 ล้านบาท
สุดท้ายเราได้เช็คมา โครงการนำไปขึ้นเงินและคืนเงินสดให้เรา 4 แสนบาท สัญญาซื้อขายที่เราทำกับโครงการเป็นคนละตัวกับที่ยื่นธนาคารค่ะ
2 คอนโดเงินเหลือแบบมือ 1 จากโครงการชั้นนำ
สำหรับดิเวลลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียง หรือที่เป็นโครงการใหญ่ ๆ ธนาคารจะมองว่าโครงการคอนโดเหล่านี้มีความน่าเชื่อถือน่าลงทุน หลายธนาคารจะไม่ใช้ราคาประเมินค่ะ จะใช้ราคาซื้อขายจริงไปเลย คอนโดเหล่านี้จะไม่ต้องมานั่งลุ้นราคาประเมินค่ะ โครงการให้ส่วนลดเท่าไรก็จะได้เงินคืนเท่านั้นเลย ไม่ต้องลุ้น อันนี้เช็คกกับธนาคารกันก่อนนะคะ ว่ามีโครงการไหนบ้าง
3 คอนโดเงินเหลือแบบมือ 2
คอนโดมือ 2 บางธนาคารจะปล่อยที่ราคาประเมินไปเลยค่ะ บางธนาคารก็จะมีการดูประกอบกันระหว่างราคาซื้อขาย กับราประเมินด้วย วิธีการก็จะคล้าย ๆ กับคอนโดมือ 1 ทั่วไปในข้อแรก คือการยื่นกู้ให้สูงกว่าราคาซื้อขายจริง
แต่คอนโดมือสอง ถ้าไม่ใช่สวัสดิการธอส. เป็นธนาคารทั่วไป ก็จะปล่อยกู้ที่ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายจริง ดังนั้นการตั้งราคาซื้อขายเพื่อหลอกธนาคาร จะต้องตั้งให้สูงกว่า 100% ของราคาซื้อขายจริงค่ะ
ยกตัวอย่าง
คอนโดมือสอง ราคาจริง 2 ล้านบาท ทำสัญญายื่นกู้กับธนาคารราคา 2.6 ล้าน
ธนาคารมาประเมินได้ 2.5 ล้านบาท ก็จะได้เงินส่วนต่าง 5 ล้านบาทค่ะ
แต่ปัจจุบันคอนโดมือสอง ธนาคารมักจะออกเช็คเป็นชื่อของผู้ขาย คนที่จะเอาเช็คไปขึ้นเงินได้คือผู้ขายเท่านั้น ดังนั้นหากจะทำแบบนี้ต้องมั่นใจว่าผู้ขายไว้ใจได้นะคะ หรือไม่ก็ทำยังไงก็ได้ให้เกิดเหตุการณ์แบบยื่นหมูยื่นแมว คือโกงกันไม่ได้ค่ะ
จะไปหาคอนโดเงินเหลือได้ที่ไหน
1. ห้องที่ราคาถูกกว่าท้องตลาด
คอนโดที่ราคาถูกกว่าท้องตลาดที่ว่า สามารถเป็นได้ทั้งคอนโดมือ 1 และคอนโดมือ 2 ค่ะ แต่สำหรับข้อนี้อยากให้มองไปที่มือสองมากกว่า เนื่องจากคอนโดมือ 1 บางที่ไม่ได้ให้ความร่วมมือในการทำสัญญาว่าจะซื้อขายหลอกยื่นธนาคารค่ะ
ตัวอย่าง หากในคอนโดโครงการนี้มีการประกาศขายอยู่ที่ประมาณ 3 ล้าน แต่มีห้องหนึ่งที่มีอะไรใกล้เคียงกันขายที่ 2.5 ล้าน แถมในบริเวณใกล้เคียงคอนโดอื่น ๆ ก็ขายแพงกว่า แสดงว่า ห้องนี้มีโอกาศที่จะยื่นกู้เกินราคาขายจริงได้เยอะค่ะ
2. ห้องทิ้งดาวน์
บางครั้งโครงการที่มีลูกค้าซื้อในช่วงพรีเซลไป ทำการผ่อนดาวน์มาจนถึงเวลาที่จะยื่นกู้ แล้วปรากฏว่าลูกค้ามีปัญหาทางการเงิน เปลี่ยนใจ หรือกู้ไม่ผ่าน อาจจะทำให้ลูกค้าเหล่านั้นเลือกที่จะทิ้งดาวน์ หรือไม่เอาห้อง ๆ นั้นแล้วโดยไม่เอาเงินคืน ซึ่งเราจะเรียกเหตุการณ์นี้กว่า "ทิ้งดาวน์" เมื่อห้องเหล่านี้ไม่มีเจ้าของแล้ว ทางโครงการก็จะต้องเอาออกมาขายใหม่ หลายโครงการเอาเงินดาวน์ที่ลูกค้าคนเก่าทิ้งไว้มาเป็นส่วนลด ซึ่งห้องที่เป็นเคสนี้โอกาสที่จะได้เงินเหลือค่อนข้างสูงเนื่องจากไม่ใช่การอัพราคาเพื่อหลอกธนาคาร
3. โครงการที่สร้างเสร็จมานานแล้วยังขายไม่หมด
โครงการที่ยังขายไม่หมด เหลือห้องเยอะ มีโอกาสที่จะมีห้องที่ให้ส่วนลดเยอะ ๆ อยู่ค่ะ เพราะยิ่งปล่อยไว้นาน ก็จะยิ่งขายยากสำหรับห้องคอนโดมือ 1 (ห้องที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์) บางห้องอาจจะเป็นห้องหลุดดาวน์ที่ผู้ซื้อคนเก่ายอมทิ้งเงินดาวน์ โครงการก็จะนำเงินดาวน์ที่ได้มาเป็นส่วนลดให้ค่ะ แต่ทั้งนี้ต้องคุยกับเซลดี ๆ นะคะ เพราะบางคนก็ทำสัญญายื่นกู้เกินให้เราได้ บางคนก็ไม่กล้าทำให้ก็มีค่ะ
4. หาผ่านเอเจนซี่
เดี๋ยวนี้มีนายหน้าที่ทำเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือเยอะค่ะ อยู่บนเฟสบุคก็เยอะ พวกเขาจะมีดีลอยู่ในหลาย ๆ โครงการค่ะ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จมานานแล้วยังขายไม่ออกค่ะ
5. รวมกลุ่มกับนักลงทุน
คอนเซ็ปคอนโดเงินเหลือ เป็นอีกวิธีของกลุ่มนักลงทุนค่ะ โดยเฉพาะกลุ่มลงทุนอสังหาฯปล่อยเช่า พวกเขาจะรวมกลุ่มกันและต่อราคากับทางโครงการ ชนิดที่ว่าโครงการไม่สามารถปฏิเสธได้เลย เช่น ถ้าลดได้เท่านี้จะขายได้ยกฟลอร์กันไปเลย
สิ่งที่ต้องระวังเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือ
1. ต้องมีเครดิตทางการเงินที่ดี
ถ้าจะพูดง่ายๆ ต้องกู้ผ่านนั่นล่ะค่ะ ถ้าอยากจะซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อเอาเงินส่วนต่างไปใช้หนี้ ก็ต้องมั่นใจว่าจะกู้ผ่าน เพราะสำหรับคอนโดมือ 1 มีการวางเงินจอง ถ้ากู้ไม่ผ่านเสียเงินจองไปฟรี ๆ เลยนะคะ
ส่วนจะกู้ได้ไม่ได้ เช็คดูหนี้ที่เราต้องชำระขั้นต่ำต่อเดือนค่ะ ถ้าเกิน 50% ของรายได้ ธนาคารไม่พิจารณาการปล่อยสินเชื่อแน่นอน
2. ซื้อกับผู้ขายที่ไว้ใจได้
เดี๋ยวนี้ธนาคารเขียนเช็คเป็นชื่อผู้ขายค่ะ จะออกกี่ใบก็สั่งจ่ายเป็นชื่อผู้ขาย ดังนั้นผู้ขายต้องไว้ใจได้ หรือเราก็ต้องมีวิธีการที่รัดกุม ประมาณยื่นหมูยื่นแมว ไม่อย่างงั้นอาจจะโดนโกงได้ค่ะ
สำหรับเงินส่วนที่เหลือ หรือส่วนต่าง ก็ขึ้นอยู่ว่าใครจะนำเงินเหล่านี้ไปทำอะไรนะคะ ใครที่ต้องการจะซื้อคอนโดพร้อมยืื่นกู้สินเชื่อตกแต่งด้วยก็อาจจะใช้วิธีนี้ดูค่ะ เพราะสินเชื่อเพื่อการตกแต่งของบางธนาคารดอกเบี้ยเดียวกับสินเชื่อส่วนบุคคลเลย ประมาณ 20% ต่อปี .. แต่แม้ว่าดอกเบี้ยของเงินส่วนต่างจากคอนโดเงินเหลือจะน้อยมาก ก็ควรคิดให้ดีก่อนนำไปใช้นะคะ เพราะมันก็คือเงินที่ยืมมา จะคืนมากคืนน้อย ยังไงก็ต้องคืนค่ะ
บทความที่เกี่ยวข้อง
ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า แบบไม่ใช้เงินตัวเอง แถมมีเงินเหลือไปต่อยอดธุรกิจ
