บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประกาศผลประกอบการไตรมาส 1/ 2560 พบว่า รายได้ และกำไรลดลง 7-8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

สะท้อนภาพธุรกิจอสังหาฯ ว่ากำลังเข้าสู่ภาวะฝืดเคืองอย่างมาก

แต่เราคงเห็นว่ายังมีการเปิดโครงการอสังหาฯ ใหม่อย่างต่อเนื่อง จนหลายฝ่ายวิตกกังวลว่าจะก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ซํ้าเติมภาวะเศรษฐกิจไทยอีกระลอก

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ยังไม่เลวร้ายเท่าปี 2540

ด้วยยอดหนี้เสีย (NPL) ในกลุ่มลูกค้ารายย่อยเพิ่มสูงขึ้น และสถาบันการเงินเพิ่มมาตรการคุมเข้มในการอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้กู้ซื้อคอนโด ส่งผลให้ยอดการโอนและการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินพุ่งขึ้นไปอยู่ในระดับ 40-50% โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับล่างและระดับกลางที่เป็นตลาดใหญ่สุด

ปัญหาใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ คือการที่ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อโครงการให้กับผู้ประกอบการที่สามารถทำยอดขายได้ตามเกณฑ์ที่ตั้งไว้ แต่หลังจากการก่อสร้างเสร็จแล้ว ลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัยกลับไม่ได้รับอนุมัติเงินจากธนาคาร ทั้งๆที่ก่อนโครงการจะสร้างเสร็จ ได้เตรียมความพร้อมตรวจคุณสมบัติของลูกค้าก่อนยื่นขอสินเชื่อ แต่เมื่อยื่นไปให้กับธนาคาร กลับไม่ได้รับการอนุมัติ

ส่วนใหญ่ธนาคารจะแจ้งว่า สถานะของลูกค้าเปลี่ยนไป ทำให้ลูกค้าต้องทิ้งการจอง และกลายเป็นภาระของบริษัทที่จะต้องนำกลับมาขายใหม่ ซึ่งที่ผ่านมามีค่อนข้างมาก และถือเป็นฟองสบู่แบบใหม่ในธุรกิจสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้

สาเหตุยอดทิ้งโอนเพียบ

1. ความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้ประกอบการ

ยอดปฏิเสธสินเชื่อ นับตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมาอยู่ที่ระดับ 50% ตัวเลขเห็นได้ชัดจากยอดขายรวมในปี 2559 ที่มียอด 480 ล้านบาท แต่มาโอนจริงและยอดรับรู้รายได้ 300 ล้านบาท จากภาวะตลาดปกติที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อจะตกประมาณ 5-10%

2. บางสถาบันการเงินได้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อ

เพื่อลดความเสี่ยงในการเป็นหนี้เสีย (NPL) เช่น เดิมผู้สูงอายุที่อยู่ในวัยเกษียณสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากมีรายได้ประจำจากเงินบำนาญ หรือผู้กู้ซื้อคอนโดที่เป็นเอสเอ็มอี ที่ไม่มีรายได้ประจำจะไม่ได้รับพิจารณาสินเชื่อ หลังจากปีที่แล้วพบว่าลูกค้าในกลุ่มเอสเอ็มอีไม่มาโอนจำนวนมาก ส่งผลให้บริษัทต้องเปลี่ยนมาเจาะกลุ่มลูกค้าพนักงานบริษัทแทน 

3. สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อไม่ครบ 100% ตามที่ยื่นขอสินเชื่อ

ตัวผู้กู้ซื้อคอนโดเองไม่อยากจ่ายเงินสดเพิ่ม แต่คุณสมบัติของผู้กู้ซื้อคอนโดไม่ผ่านจึงต้องปฏิเสธสินเชื่อ โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนที่ไม่สามารถโอนได้สูงถึง 38% แนวราบอยู่ที่ 26% ที่เหลือเป็นยอดปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินประมาณ 36% บริษัททำได้พียงติดตามและติดต่อลูกค้าอย่างต่อเนื่อง หวังว่าลูกค้าจะกลับมาซื้ออีกครั้ง 

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2560 บริษัทมีผลการดำเนินการลดลง โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 225 ล้านบาท ลดลงจำนวน 256 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2559 แม้ยอดขายจะทำได้ 302 ล้านบาท แต่สามารถโอนจริงได้เพียง 156 ล้านบาทเท่านั้น 

ในแต่ละปีจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 4 หมื่นหน่วย ขณะที่โครงการแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 1.2-1.3 หมื่นหน่วยต่อปี

ปรับมาตรการปล่อยกู้เหลือ 2.5-3 หมื่น/เดือน

จากการสอบถามผู้บริหารธนาคารถึงเหตุผลที่ปฏิเสธการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ส่วนใหญ่จะให้เหตุผลว่า ผู้กู้ซื้อคอนโโมีความเสี่ยงในเรื่องของการชำระหนี้มากขึ้น โดยนายธนาคารชี้แจงว่า

1. คนวัยทำงานมาระยะหนึ่ง ที่มีทั้งรายได้และอายุอยู่ในวัยที่พร้อม จะเป็นกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อบ้านในมุมมองธนาคาร

2. ผู้กู้ซื้อคอนโดในวัยเกษียณธนาคาร ธนาคารจะต้องพิจารณารายได้ประจำ หรือที่มาของรายได้ พร้อมกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระให้แคบลงจากปกติอยู่ที่ประมาณ 20-30 ปี ซึ่งยิ่งทำให้ผู้กู้มีภาระผ่อนต่องวดสูง โอกาสผ่านอนุมัติยาก

3. วัยเพิ่มเริ่มต้นทำงานไม่เกิน 4 ปี (First Jobber) มีรายได้ไม่สูงนัก การซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาทเศษแต่มีภาระค่าครองชีพ อื่นๆค่อนข้างสูง

ธนาคารมองว่าผู้กู้ซื้อคอนโดหลังวัยเกษียณ และ First Jobber เป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงในเรื่องความสามารถผ่อนชำระ และมีโอกาสทิ้งหลักประกันค่อนข้างสูง ธนาคารเกือบทุกแห่งจึงกำหนดรายได้ผู้กู้ซื้อคอนโโขั้นตํ่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 2.5-3 หมื่นบาท

นายยุทธชัย เตยะราชกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารยูโอบี (ไทย) กล่าวว่า ธนาคารได้ปรับกลุ่มลูกค้าที่กู้ซื้อคอนโดขึ้นมาจากเดิม โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำ มีเงินเดือนตั้งแต่ 3 หมื่นบาทขึ้นไป 

เพราะลูกค้ากลุ่มเงินเดือน 1.5-2 หมื่นบาท เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จะได้รับผลกระทบและมีโอกาสผิดนัดชำระสูง

นอกจากนี้ต้องพิจารณาระดับราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับรายได้โดยเฉลี่ย ถ้าเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือในส่วนกลางราคาจะตกประมาณ 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นการกู้ซื้อคอนโดมิเนียม

อ่านข่าวต่อได้ที่: ฐานเศรษฐกิจออนไลน์