ESTOPOLIS | เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร กับขั้นตอนการกู้-ผ่อนโดยละเอียด

Infographic ที่แสดงความสามารถในการกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดสูงสุด เทียบกับรายได้ที่เจอในอินเทอร์เน็ตแทบจะผิดกันหมดเลย

เผยขั้นตอนการเตรียมตัว และเตรียมใจในการผ่อนคอนโด พร้อมเผยวีธีกู้ซื้ออย่างละเอียด

“เงินเดือนเท่านี้ สามารถซื้อผ่อนคอนโดได้ราคาเท่าไร”

มักจะเป็นคำถามแรก ๆ ที่ผุดขึ้นมาในหัวของคนที่จะซื้อคอนโด การปล่อยกู้สินเชื่อคอนโดโดยดูที่กำลังผ่อนที่ไม่เกิน 40% ของรายได้ตอนนี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว ธนาคารไม่ได้ปล่อยสินเชื่อการกู้ซื้อคอนโดให้เราสูงสุดแค่นั้น เอาเข้าจริง ๆ สามารถปล่อยสินเชื่อให้เราได้โดยคิดที่ 70% ของรายได้สุทธิ และกรณีพิเศษที่ 80% ของรายได้สุทธิเลยด้วยซ้ำ และนี่เป็นสาเหตุที่ Estopolis พบว่าอินโฟกราฟฟิกในอินเทอร์เน็ตที่นำเสนอเรื่องนี้ทำมาผิดโดยส่วนใหญ่เลย

เงินเดือนเท่านี้ กู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้เท่าไร

การคำนวณสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดของธนาคาร จะมีการนำรายได้สุทธิมาคำนวณร่วมกับดอกเบี้ยของธนาคารซึ่งมีทั้งแบบตายตัว (fix rate) และดอกเบี้ยแบบลอยตัวแบบ MRR หรือ MLR แล้วแต่ว่าทางธนาคารจะเลือกใช้ตัวไหน และแน่นอนว่าจะคำนวณร่วมกับระยะเวลาในการผ่อนด้วย

แต่ Estopolis จะไม่พาคุณผู้อ่านคำนวณอะไรให้ยุ่งยากขนาดนั้น เพียงแค่คุณผู้อ่านทำตามขั้นตอนของเราดังต่อไปนี้ ก็จะสามารถคำนวณความสามารถในการกู้ซื้อคอนโดได้คร่าว ๆ แล้ว

1. กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร ดูที่รายได้สุทธิต่อเดือน ไม่ใช่เงินเดือน

รายได้สุทธิ คือรายได้ที่มีการคำนวณเบ็ดเสร็จแล้วว่าเรามีรายได้ที่ธนาคารยอมรับที่เท่าไร แล้วลบด้วยภาระหนี้เฉลี่ยต่อเดือนของเรา ดังนั้น เงินเดือน จึงจัดเป็นที่มาของรายได้ทางหนึ่งเท่านั้น

ดังนั้น ก่อนที่เราจะทราบอย่างแท้จริงว่า เราสามารถกู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ที่เท่าไร ต้องหารายได้สุทธิที่แท้จริงให้ได้ก่อน เรื่องของรายได้นั้นธนาคารก็ไม่ได้คิดแต่เงินเดือน หลายธนาคารคิดค่าโอที โบนัส ค่าเดินทาง ค่าตำแหน่ง ค่าคอมมิสชั่น หรือแม้แต่ค่าโทรศัพท์ แต่จะคิดให้ที่กี่เปอร์เซ็นหรือมีกฎอย่างไร สามารถอ่านต่อได้ที่บทความนี้ได้เลย

+ หลักการคำนวนรายได้ต่อเดือน ก่อนนำไปคำนวณสินเชื่อ (สำหรับมนุษย์เงินเดือน)

เมื่อทราบรายได้ที่ธนาคารคิดให้แล้ว ก็ต้องมาดูในส่วนของภาระต่อเดือน ซึ่งก็จะมีวิธีการคิดด้วยเช่นกัน คุณผู้อ่านสามารถอ่านวิธีการคำนวณได้ที่บทความด้านล่างนี้

+ หนี้ประเภทไหนบ้างที่มีผลต่อการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด และทำอย่างไรให้กู้ผ่านเมื่อมีหนี้

2. วิธีคิดแบบที่ 1 หมื่นละล้าน

วิธีคิดนี้เป็นวิธีคิดแบบง่ายที่สุด สำหรับการคำนวณสินเชื่อกู้ซื้อคอนโด โดยมีมีวิธีคิดง่าย ๆ เลยว่า กู้สินเชื่อซื้อคอนโดด้วยระยะเวลาผ่อน 30 ปี ทุก ๆ รายได้สุทธิที่ 1 หมื่นบาท จะกู้ได้ 1 ล้านบาท

ยกตัวอย่าง

หากคุณเงินมีรายได้สุทธิต่อเดือน 25,000 บาท จะกู้สินเชื่อซื้อคอนโดได้ 2.5 ล้านบาท โดยผ่อน 30 ปี

**วิธีการคิดแบบนี้มันเป็นผลลัพธ์จากวิธีการคำนวณในแบบถัดไป ซึ่งเป็นวิธีที่จะบอกเราได้ด้วยว่าจะต้องผ่อนอยู่ที่เดือนละเท่าไร

3. วิธีคิดแบบที่ 2 ผ่อนล้านละ 6 - 7 พัน

สำหรับวิธีคิดนี้จะมีด้วยกันสองส่วนคือ เราผ่อนธนาคารอยู่ที่ล้านละเท่าไร โดยการคำนวณจากดอกเบี้ยเฉลี่ยของทางธนาคาร และอีกส่วนคือทางธนาคารยอมให้เราชำระหนี้ได้สูงสุดเท่าไรจากรายได้สุทธิของเรา แล้วเราจะเอาสองค่านี้มาคำนวณ

3.1 ดอกเบี้ยธนาคาร

โดยปกติแล้วดอกเบี้ยธนาคารที่ปล่อยกู้สินเชื่อคอนโดจะมี 2 แบบ คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) และ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate)

ในช่วง 3 ปีแรกส่วนใหญ่จะเป็นโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำแบบ fixed rate อาจจะเฉลี่ย 3 - 4 % ต่อปี หรือต่ำกว่านั้นก็มี

หลังจาก 3 ปีแรก จะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว โดยใช้อัตราดอกเบี้ย MRR หรือ MLR แล้วแต่ธนาคารนั้น ๆ แต่ธนาคารเองก็ไม่ใจร้ายคิดเรทนั้นเลยทีเดียว อาจจะเป็น MRR-2%, MRR-1% หรือ MRR -0.5% แล้วแต่ธนาคาร

ดังนั้นดอกเบี้ยเฉลี่ยของทั้งหมดอาจจะสูงได้เกือบๆ 6.5% ต่อปี เลยทีเดียว หากดอกเบี้ยเรท 6.5% ต่อปี กู้ 30 ปี ในธนาคารรัฐจะต้องผ่อนต่อเดือน 6321 บาท แต่กับธนาคารเอกชนที่คิดเรื่องอัตราเงินเฟ้อเอาไว้อาจจะต้องผ่อนถึงเดือนละ 6752 บาท ทีเดียว

หมายเหตุ อัตราเงินเฟ้อที่มีผลต่อการกู้สินเชื่อนั้น ในบางธนาคารโดยเฉพาะธนาคารเอกชน หากกู้สินเชื่อที่มีระยะเวลาผ่อน 30 ปี ธนาคารจะคำนวณงวดผ่อนชำระขั้นต่ำให้สามารถผ่อนหมดภายในระยะเวลา 25 ปี เพราะค่าเงินในอนาคตจะมีค่าลดลง ธนาคารอาจขาดทุน จึงส่งผลให้การผ่อนต่องวดแพงขึ้น

ดังนั้นเพื่อเป็นการคิดเผื่อเอาไว้ ในการคำนวณจึงนิยมปัดงวดผ่อนต่อเดือนขึ้นไปจาก 6,752 บาทต่อเดือน เป็น 7,000 บาทต่อเดือน สำหรับอายุการผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดนาน 30 ปี เพราะตัวเลขนี้ค่อนข้างปลอดภัย เมื่อคำนวณแล้วความสามารถในการกู้สินเชื่อไม่สูงเกินไป คุณผู้อ่านจะได้ไม่ซื้อคอนโดที่ราคาสูงเกินตัว จนต้องหาเงินส่วนต่างมาเพิ่ม

3.2 ธนาคารยอมให้เรามีภาระหนี้สินเชื่อคอนโดที่เท่าไรจากรายได้สุทธิ

โดยทั่วไปธนาคารภาระได้สูงสุดถึง 70% ของรายได้สุทธิ ยกตัวอย่างถ้าเรามีรายได้สุทธิตกเดือนละ 20,000 บาท ธนาคารก็จะยอมให้เรากู้และผ่อนคอนโดได้ไม่เกินเดือนละ 20,000 x 70% = 14,000 บาท

สำหรับโครงการจากดิเวปลอปเปอร์ชื่อดัง 5 อันดับแรก บางธนาคารมีโปรโมชั่นพิเศษที่ยอมให้เรามีภาระผ่อนคอนโดได้ถึง 80% ของรายได้สุทธิเลย เห็นว่าเยอะแบบนี้แต่อาจจะไม่ได้เหมาะกับมนุษย์เงินเดือนที่รายได้หลักเป็นเงินเดือนอย่างเราเท่าไรนัก โปรโมชั่นนี้ค่อนข้างเหมาะกับคนที่มีรายได้หลักเป็นค่าคอมมิชชั่นที่ธนาคารคิดเป็นรายได้สุทธิให้ 50% เท่านั้นมากกว่า

3.3 การคำนวณ

ให้นำความสามารถในการผ่อนต่อเดือนสูงสุดมาตั้ง หารด้วยอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนสำหรับการกู้ 30 ปี (เราจะใช้ 7,000 บาท) แล้วเราจะได้ผลลัพธ์เป็น จำนวนเงินกู้สูงสุดที่เราสามารถกู้ได้ในหน่วยล้านบาท

ที่มา: สูตรคำนวณความสามารถสูงสุดในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด

ตัวอย่าง

รายได้สุทธิต่อเดือนอยู่ที่ 25,000 บาท ต้องการหาความสามารถในการซื้อคอนโดสูงสุด โดยจะผ่อนด้วยระยะเวลา 30 ปี

และแน่นอนนอกจากรายได้สุทธิเท่านี้สามารถกู้ซื้อคอนโดได้เท่าไรแล้ว เราอาจจะต้องวางแผนเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดด้วย

1. “เงินจอง” + "ค่าทำสัญญา" คือเงินก้อนแรกที่จะต้องจ่าย

เงินจอง คือเงินก้อนแรกที่เราจะต้องจ่ายให้กับโครงการ ก้อนต่อมาก็คือค่าทำสัญญาว่าจะซื้อขาย ซึ่งสัญญาตัวนี้เราจะต้องนำไปยื่นให้กับธนาคารเมื่อต้องการจะกู้สินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดกับทางธนาคาร 

แต่สำหรับโครงการที่ยังไม่เสร็จ หรืออยู่ในช่วงพรีเซลก็จะมีการทำสัญญาเพื่อผ่อนดาวน์ ซึ่งตรงนี้จะยังไม่สามารถทำเรื่องกู้สินเชื่อธนาคารได้ จะเป็นการจ่ายให้กับทางโครงการโดยตรงเงินจำนวนนี้จึงไม่มีอัตราดอกเบี้ย ทั้งนี้อยากให้คุณผู้อ่านดูสัญญาให้ดี ๆ เพราะในบางโครงการจะระบุเอาไว้ว่า ถ้ากู้สินเชื่อซื้อคอนโดไม่ผ่านจะไม่มีการคืนเงินดาวน์ ซึ่งตรงนี้อาจจะทำให้เราต้องไปร้องกับสคบ.เพื่อไกล่เกลี่ยกันวุ่นวายได้เช่นกัน 

ราคาของค่าจอง และทำสัญญา อาจจะเริ่มต้นตั้งแต่ 5,000 บาท ไปจนเฉียด ๆ แสน แล้วแต่ Segment (ระดับความแพง) ของคอนโดนั้น ๆ

2. เงินเดือนเท่านี้ ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไร กู้ซื้อคอนโดราคาเท่าไรได้บ้าง

สำหรับการกู้ที่ใช้ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ข้อมูลปัจจุบันจะคิดง่าย ๆ จะตกหมื่นละล้าน เช่น ถ้าเงินเดือนเรา 15,000 บาท ก็จะกู้ได้ประมาณ 1.5 ล้านบาท

การคิดคำนวนยอดที่จะผ่อนต่อเดือนในระยะเวลา 30 ปี เมื่อกู้สินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดจากธนาคาร จะมีการคำนวนร่วมกับดอกเบี้ยที่ให้กับลูกค้า ซึ่งมีทั้ง flat rate (ดอกเบี้ยคงที่ มักจะเป็นดอกเบี้ยต่ำ ๆ ในช่วง 3 ปีแรก) และดอกเบี้ยลอยตัวแบบ MLR หรือ MRR ซึ่งถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ยรวมประมาณ 5% จะผ่อนล้านละ 6,000 บาท  แต่ถ้าดอกเบี้ยเฉลี่ย 6.5% จะผ่อนเฉลี่ยอยู่ที่ล้านละ 7,000 บาท

จากด้านบน ธนาคารจะยอมให้เรามีภาระผ่อนบ้านได้สูงสุดไม่เกิน 70% ของรายได้สุทธิที่ธนาคารคิดให้ ยกตัวอย่าง ถ้าเรารายได้สุทธิ 30,000 บาท ธนาคารจะยอมให้เราผ่อนต่อเดือนได้สูงสุด 21,000 บาท และจากย่อหน้าข้างบนเรื่องของอัตราการผ่อนต่อเดือนต่อยอดกู้ 1 ล้านบาท ก็ลองนำตัวเลขนั้นมาหารดู เช่น   ผ่อนได้สูงสุด 2,1000 หาร 7,000 จะได้ 3  ซึ่งก็คือ  3 ล้านบาทนั้นเอง 

- ในบางธนาคารแม้ว่าจะเป็นการผ่อน 30 ปี แต่การผ่อนจริงจะหมดภายใน 25 ปี เพราะธนาคารมีการคิดเรื่องเงินเฟ้อเข้าไปด้วย จึงทำอัตราผ่อนให้สามารถผ่อนหมดได้เร็วขึ้น เพราะค่าเงินในวันนี้มีค่ามากกว่าอีก 25 - 30 ปีข้างหน้า (ธนาคารอาจขาดทุนหากปล่อยให้ผ่อนถึง 30 ปีจริง ๆ)  ดังนั้นการเลือกจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนต่อยอดกู้ 1 ล้านบาทเป็น 7,000 จะเป็นตัวเลขที่เหมาะสมที่สุดสำหรับกรณีนี้ 

- เวลายื่นกู้เราแนะนำให้ยื่นกู้โดยใช้เวลาที่นานที่สุด เพราะสินเชื่อบ้านและคอนโดเป็นสินเชื่อที่ลดต้นลดดอก ยิ่งจ่ายเยอะยิ่งผ่อนหมดเร็ว ดอกเบี้ยยิ่งลดลง  ไม่เหมือนสินเชื่อรถที่ทุกอย่างคำนวนตายตัวเอาไว้แล้ว โปะไปก็ไม่มีความหมาย

* ธนาคารจะคิดฐานเงินเดือนให้เราเต็ม ส่วนเงินรายได้อื่น ๆ เช่นโบนัส คอมมิชชั่น สวัสดิการอื่นๆ อาจจะมีการคิดเพิ่มให้หรือไม่ และวิธีการคิดอย่างไรจะขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร

3. ยื่นเรื่องกู้สินเชื่ออย่างไรให้ผ่านง่าย ด้วยวิธีง่าย ๆ ในการสร้างเครดิต

ทางที่ดีที่สุดของการยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่าย ๆ คือต้องไม่มีหนี้ค้างชำระปรากฏในฐานข้อมูลเครดิตบูโรของเราเลย และข้อมูลเครดิตบูโรของเราไม่ควรมีประวัติด่างพร้อยด้วย การที่จะยื่นกู้แล้วผ่านได้ง่ายจึงต้องเตรียมตัวตามขั้นตอนดังนี้

3.1 มีข้อมูลในเครดิตบูโร  

หมายความว่าเราต้องเคยยื่นกู้อะไรสักอย่างกับสถาบันการเงิน ได้รับการอนุมัติ ชำระตรงทุกงวด และควรชำระหนี้นั้นจนหมดไปแล้ว  หรือถ้าจะให้ง่ายที่สุดคือต้องมีบัติเครดิตสักใบหนึ่ง มีการใช้จ่ายทุกเดือนเป็นเวลาอย่างต่ำ 6 เดือน และทุกเดือนควรจ่ายเต็มวงเงิน ไม่จ่ายขั้นต่ำ เพราะการมีหนี้คงค้าง ธนาคารจะนำหนี้เหล่านั้นไปคิดด้วย ส่วนสาเหตุที่ต้องมีข้อมูลการชำระหนี้ปรากฏในเครดิตบูโรนั้นเป็นเพราะว่าธนาคารจะทราบภาระหนี้ของเราได้จากเครดิตบูโรเพียงอย่างเดียว และข้อมูลเหล่านี้จะบ่งบอกถึงวินัยในการชำระหนี้ด้วย 

3.2 การจ่ายบัตรขั้นต่ำ

หากจ่ายบัตรเครดิตไม่เต็มวงเงิน หรือจ่ายขั้นต่ำบ่อย ๆ แต่สามารถจ่ายเต็มได้ในงวดล่าสุด ในกรณีที่ต้องการยื่นกู้สินเชื่อคอนโดเลย แนะนำให้ยกเลิกบัตรไปก่อน และรอ 30 - 45 วัน จึงยื่นกู้  

เนื่องจากต่อให้ในงวดสุดท้ายเราชำระเต็ม แต่ธนาคารจะมองย้อนหลังไป 6 เดือน และนำหนี้คงค้างใน 6 เดือนนั้นมาคิดรวมกับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย การปิดบัตรไปเลยจะทำให้ธนาคารเห็นสถานะว่าบัตรถูกปิดและไม่นำข้อมูลบัตรเครดิตมาคิด แต่ถ้าหากยังต้องการใช้บัตรเครดิตอยู่ หลังจากที่ธนาคารอนุมัติแล้วสามารถเปิดบัตรเคริตได้ทันที เพราะบัตรเครดิตเองจะมีกระบวนการยื่นขอตรวจเครดิตบูโรซึ่งในช่วงก่อน 30 วันหลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อคอนโด เครดิตบูโรจะยังไม่อัพเดท และสินเชื่อบัตรเครดิตก็ยังมองไม่เห็นข้อมูลนี้เช่นกัน 

3.3 ผ่อนของให้หมด ก่อนยื่นกู้  

การผ่อนของอะไรก็ตามแม้ว่าจะ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 10 เดือน โดยเฉพาะผ่านบัตรเครดิต ยอดของการผ่อนในแต่ละงวดธนาคารจะนำมาคิดด้วย เช่น ผ่อนของเดือนละ 2,000 ธนาคารจะนำไปลบจากวงเงินกู้ของเรา จากกู้ได้ 1.5 ล้าน ก็จะเหลือ 1.3 ล้าน ดังนั้นก่อนยื่นกู้สินเชื่อควรผ่อนของให้หมดก่อน หรือโทรคุยกับบัตรเครดิตเพื่อขอชำระยอดผ่อนของทั้งหมดก็ได้ อย่างไรก็ตามเมื่อเราไม่เหลือยอดผ่อนของแล้วอาจจะต้องรอประมาณ 30 - 45 วัน หลังจากนั้นเพื่อให้ข้อมูลปรากฏบนเครดิตบูโรของเรา 

3.4 ติด  Black list ลองคุยกับธนาคารที่ยื่นกู้

ในข้อมูลเครดิตบูโรไม่มีขึ้น Black list มีแค่เพียงข้อมูลการค้างชำระ ซึ่งธนาคารจะเอาข้อมูลตัวนี้ไปตีเป็น black list ตามกฏของธนาคาร  ปกติแล้วคนที่มีประวัติการติด Black list จะต้องรอประมาณ  2 ปีเพื่อให้ประวัตินั้นหายไปจากฐานข้อมูลเครดิตบูโร  แต่จริง ๆ แล้วหากเรามั่นใจในความสามารถในการผ่อนชำระ และฐานะทางการเงิน สามารถเข้าไปขอคุยกับธนาคารเพื่อเตรียมตัวและให้ธนาคารพิจารณาเป็นเคส ๆ ไปได้เช่นกัน ซึ่งมีลูกค้าหลายคนที่ติดแบล็คลิสแต่ก็ยังสามารถกู้สินเชื่อคอนโดผ่านได้อยู่ไม่น้อย

3.5 การค้ำประกันบุคคลอื่น

เป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่นไม่มีผล จนกว่าผู้กู้ที่เราค้ำให้จะผิดสัญญา จ่ายไม่ตรงเวลา หรือติด Black list การเป็นผู้คำประกันค่อนข้างเสี่ยงมาก เพราะเป็นตัวแปรที่เราควบคุมได้ยาก ถ้าผู้กู้จ่ายหนี้ตรงเวลาข้อมูลจะไม่ขึ้นในเครดิตบูโรของเรา แต่ถ้าหากมีการผิดชำระ โดยเฉพาะติดแบล็คลิส หนีหนี้แน่นอนว่าข้อมูลนี้จะไปปรากฏบนเครดิตบูโรของเราแน่นอน และจะทำให้ธนาคารไม่มั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อให้เราอย่างแน่นอน

3.6 เงินเก็บ และรายการเดินบัญชี  

บางธนาคารไม่ได้พิจารณาในจุดนี้มาก แต่บางธนาคารก็ต้องการที่จะดูเพื่อความมั่นใจเช่นกัน เพราะเงินเก็บเหล่านี้จะต้องนำมาจ่ายให้กับค่าใช้จ่ายจิปาถะที่มากับการซื้อคอนโด เช่น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง หรือแม้แต่ค่าตกแต่ง การมีรายได้ที่ต่อเนื่อง มีเงินเก็บ และรายการเดินบัญชีที่ไม่ผิดปกติ จะเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ธนาคารตัดสินใจปล่อยกู้ให้เราได้ง่ายขึ้น 

3.7 การยื่นขอดูเครดิตบูโรบ่อยอาจจะมีปัญหา

เนื่องจากทุกครั้งที่เรายื่นกู้ ไม่ว่าจะรถ บ้าน หรือบัตรเครดิต ทางผู้ให้สินเชื่อจะทำการตรวจสอบโดยการยื่นขอดูเครดิตบูโร และข้อมูลการขอดูเครดิตบูโรจะปรากฏภายใน 30 - 45 วันให้หลัง หากมีการยื่นขอดูอย่างต่อเนื่อง ธนาคารอาจจะคิดว่าเราเอาจจะเปิดบัตรเครดิตเพิ่ม หรือมีการกู้อย่างอื่นก่อนหน้า ทำให้ธนาคารชะลอการปล่อยกู้ หรือไม่อนุมัติเลยได้เช่นกัน

เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้แนะนำว่าเวลากู้สินเชื่อคอนโดให้ยื่นไปหลาย ๆ ธนาคารพร้อมกันเลย เพราะในช่วงเวลาเดียวกันธนาคารจะตรวจหากันไม่เจอ สำหรับสินเชื่อเพื่อตกแต่งหรือสินเชื่ออื่น ๆ เช่นบัตรเครดิต หลังจากที่สินเชื่อคอนโดอนุมัติตามที่เราต้องการแล้วก็ให้ยื่นกู้ต่อไปได้เลย เพราะข้อมูลการผ่อนคอนโดของเรายังไม่ปรากฏ

4. ฐานเงินเดือนถึง แต่ธนาคารปล่อยกู้ที่เท่าไร?

การปล่อยกู้ของธนาคารจะใช้หลาย ๆ ปัจจัยเป็นส่วนประกอบ ถ้าอันไหนที่ลงล็อกธนาคารจะปล่อยตัวนั้น ดังนั้นจึงขอแยกเป็นหัวข้อย่อยกันก่อน ขอให้ผู้อ่านลองไล่ดูแต่ละข้อ เพราะทุกปัจจัยจะส่งผลอัตราเงินกู้ที่ธนาคารจะยอมปล่อยด้วย 

4.1 ปล่อยสินเชื่อตามราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง

ธนาคารจะตรวจสอบราคาของคอนโดจาก 2 ช่องทางเป็นหลัก หนึ่งคือให้เจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาโดยดูจากที่ดินและสภาพตึก ซึ่งบางธนาคารจะใช้ฝ่ายประเมินของตัวเอง ส่วนบางธนาคารก็จะใช้ทีมงานที่เป็น Outsource ธนาคารจะนำราคาประเมินมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง หากราคาไหนต่ำกว่าธนาคารจะยึดการปล่อยกู้ที่ราคานั้น

4.2 ปล่อยกู้ 100% หรือ 80%

การที่ธนาคารยึดการปล่อยสินเชื่อตามราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน ยังต้องนำมาคิดกับนโยบายของธนาคารต่อโครงการนั้น ๆ ด้วย ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้คอนโดนั้น ๆ ที่ 100% หรือ อื่น ๆ ธนาคารที่ปล่อยกู้ไม่ถึง 100% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน เกิดจากการที่ธนาคารไม่ได้มีการทำโปรโมชั่น หรือไม่ได้เข้าร่วมกับคอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ แต่อย่างไรก็ตามหากคุณผู้อ่านได้เข้าไปคุยกับพนักงานขายของโครงการ ทางโครงการจะแนะนำธนาคารที่สามารถปล่อยกู้ 100% ให้อยู่แล้ว สำหรับคอนโดมือสองส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่ปล่อยที่ 100% ส่วนใหญ่จะปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 80% ของราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมิน

4.3 ชื่อเสียงของ Developer มีผลกับการปล่อยกู้

อันนี้จะพลิกจากการประเมินกำลังผ่อนจากฐานเงินเดือนไปเลย เนื่องจากโดยปกติธนาคารจะปล่อยสินเชื่อโดยดูจากกำลังผ่อนต่อเดือน โดยจะคิดอยู่ที่ 60% - 70% แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารให้ความเชื่อถือ จะสูงได้ถึง 80% เลยทีเดียว เช่นเงินเดือน 15,000 กำลังการผ่อนอยู่ที่เดือนละ 10,500 บาท แต่ถ้าเป็น Developer ที่ธนาคารเชื่อถือจะได้ถึง 12,000 ยอดที่กู้ได้จาก 1.5 ล้านบาท จะเป็น 1.7 ล้านบาท

5. ราคาขาย Vs ราคาประเมิน ที่บางครั้งไม่ได้สอดคล้องกัน 

5.1 บางโครงการตั้งราคาหลอกสำหรับยื่นกู้เอาไว้  

นั่นรวมไปถึงส่วนลดต่าง ๆ ด้วย ซึ่งตรงนี้จะเป็นข้อดีของลูกค้าที่จะได้เงินส่วนต่างหลังจากธนาคารอนุมัติไปจ่ายค่าจิปาถะไม่ว่าจะเป็น ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่ากองทุน หรือค่าส่วนกลาง รวมถึงหากธนาคารปล่อยกู้ต่ำกว่านั้นก็ยังมีโอกาสที่จะครอบคลุมค่าคอนโดด้วย คล้ายกับการตั้งราคาไว้เผื่อต่อ 

5.2 ราคาหลอก หรือส่วนลด ไม่ใช่ว่าจะดีเสมอไป 

เนื่องจากหลาย ๆ ธนาคารจะใช้บริษัทประเมินกลาง ซึ่งบริษัทเหล่านี้ข้อมูลค่อนข้างแน่น พวกเขาทราบถึงราคาหลอกหรือส่วนลดที่ทางโครงการให้ และถ้าหากบริษัทมองว่าราคาของโครงการไม่ค่อยน่าเชื่อถือ พวกเขาจะคำนวนโดยยึดราคาที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งบางครั้งราคาจะต่ำกว่าราคาที่ลดแล้วของทางโครงการอีก ทำให้กลายเป็นภาระของผู้กู้ที่จะต้องหาค่าส่วนต่างมาจ่ายเพิ่มขึ้น 

Developer ชื่อดัง เกรดดี ธนาคารจะมีลิสรายชื่ออยู่ และให้ความมั่นใจหากผู้กู้ผ่อนไม่ไหวธนาคารสามารถยึดมาแล้วขายต่อได้ในราคาที่ไม่ขาดทุน ดังนั้นโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ธนาคารจะให้ราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขายจริง 

6. โปรโมชั่นของธนาคาร และการทำประกันสินเชื่อบ้านและคอนโด 

6.1 หลายธนาคารใช้การทำประกันเป็นเหมือนข้อแม้ในการปล่อยสินเชื่อ

คือมีการบังคับให้ทำประกัน หรือถ้าทำประกันด้วยการปล่อยสินเชื่อก็จะง่ายขึ้น โดยประกันจะมีสัญญาประมาณ 15 ปี ในบางธนาคารหากเราผ่อนชำระคอนโดหมดภายใน 15 ปี ก็จะได้เงินที่ทำประกันไว้คืน ข้อดีของการประกันคือหากเกิดเหตุร้ายกับคอนโดของเรา หรือกับตัวเราเอง เราสามารถที่จะไม่ผ่อนคอนโดนั้นต่อได้ 

6.2 การผ่อนชำระกับธนาคารจะผ่อนเท่ากันทุกงวด แบบลดต้นลดดอก

โดยการผ่อนในระยะแรกเงินส่วนใหญ่ที่เราจ่ายไปจะกลายไปเป็นค่าดอกเบี้ย และเมื่อจ่ายไปได้ระยะหนึ่งสัดส่วนของเงินต้นจะเพิ่มขึ้นในแต่ละงวด บางธนาคารจะมีโปรโมชั่นกับโครงการใหญ่ ๆ จะมีโปรโมชั่นการผ่อนแบบขั้นบันไดด้วย 

6.3 การกู้เพื่อตกแต่ง คือการกู้สินเชื่ออเนกประสงค์ ดอกเบี้ยจะเป็นอีกเรทหนึ่ง

และระยะเวลาในการผ่อนก็จะเป็นอีกแบบหนึ่งเช่นกัน โดยธนาคารแต่ละที่จะกำหนดว่ากู้ได้กี่ % ของราคาห้องตามแต่โปรโมชั่นของธนาคารนั้น ๆ 

6.4 หลัง 3 ปีแรก ดอกเบี้ยที่เคยเป็นดอกเบี้ยคงที่ จะกลายเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวซึ่งค่อนข้างสูง

ทำให้เงินที่เราจ่ายกลายเป็นดอกเบี้ยซะส่วนใหญ่ หลายคนจึงใช้วิธีไปขอลดดอกเบี้ยกับทางธนาคาร หรือบางคนเลือกที่จะรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น ซึ่งการรีไฟแนนซ์นั้นอาจจะต้องทำประกันใหม่กับธนาคารอื่น และประกันที่ทำกับธนาคารเดิมสิ้นสุดลง ตรงนี้ลูกค้าเองจะต้องพิจารณากันเอาเอง ว่าการรีไฟแนนซ์จะได้คุ้มเสียหรือไม่ เพราะประกันที่ทำไปกับธนาคารแรกจะไม่ค่อยคืนเงินประกัน หรือถ้าคืนก็จะคืนในอัตราที่น้อยมากจนเหมือนไม่ได้คืนอะไรเลย

7. ค่าใช้จ่ายสุดท้ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมีอะไรบ้าง และเท่าไร 

ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่คอนโดแล้วแต่โปรโมชั่นของตัวโครงการ หากไม่มีโปรโมชั่นลูกค้าจะต้องเตรียมเงินเอาไว้ประมาณ 80,000 - 100,000 บาทเป็นอย่างต่ำ แต่โดยรวมแล้วมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยดังนี้ 

7.1 ค่ากองทุน บาท/ตร.ม. จะจ่ายครั้งเดียว ก็จะตกอยู่ราว ๆ 10,000 บาทขึ้นไป แล้วแต่โครงการ

7.2 ค่าส่วนกลาง บาท/ตร.ม./เดือน แต่จ่ายเป็นปี และจะเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตัวนี้ก็ประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปเช่นกัน

7.3 ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ 2% ของราคาขาย แต่เรากับโครงการก็จะจ่ายกันคนละครึ่ง พูดง่าย ๆ คือเราออกแค่ 1%  แต่ตรงนี้ต้องรอดูโปรโมชั่น บางโครงการอาจจะฟรีให้เรา

7.4 ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า 5,000 บาท

7.5 ค่าจดจำนอง  1% ของยอดกู้ 

การจะมีคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่งเป็นของตัวเองต้องผ่านหลายขั้นตอน ที่มีความยุ่งยากซับซ้อน ซึ่งเป็นธรรมดาที่ของราคาล้านกว่าบาทย่อมถูกสร้างมาเพื่อคนที่มีความพร้อมเท่านั้น อย่างไรก็ตามทางเราอยากให้ทางผู้อ่านที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดได้ลองศึกษากันเอาไว้ซักนิด และอย่าลืมสำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างต่ำ 1 แสนบาทเอาไว้ด้วย 

^{แก้ไขบทความ ณ วันที่  30/7/2017}

บทความที่เกี่ยวข้อง

มีหนี้บัตรเครดิต กู้สินเชื่อบ้านและคอนโดให้ผ่าน มีวิธีการใดที่ทำได้บ้าง

ข่าวดี!! สำหรับเอเจนซี่และนักลงทุนคอนโด

Estopolis.com เปิดให้ ลงประกาศคอนโดฟรี! ไม่ว่าจะเป็นขายดาวน์ ขายห้อง หรือแม้แต่ปล่อยเช่า โดยเว็บไซต์ของเรามีผู้ใช้งานมากกว่า 700,000 ราย รับรองเลยว่าประกาศคอนโดของคุณจะมีคนเห็นอย่างแน่นอน

อ่านวิธีการลงประกาศคอนโด คลิก

เข้าสู่หน้าประกาศคอนโด คลิก

  Move to top

Tags

การลงทุน คู่มือซื้อคอนโด

แชร์